Ale skutečnost spočívá v tom, že vaše zisky z prodeje vašeho primárního bydliště budou pravděpodobně poměrně malé - pokud se vůbec projeví.
Ocenění a inflace nemovitostí
První věcí, kterou je třeba zvážit, je domácí zhodnocení v souvislosti s inflací.
Možná vás překvapí, když si uvědomíte, že zhodnocení vašeho domova může být kompenzováno inflací. To platí zejména, pokud nejste na horkém trhu s nemovitostmi. Slyšíme dramatické příběhy o uznání v určitých oblastech země, ale většina lidí nakupuje domy v oblastech, kde se každoroční zhodnocení pravděpodobně příliš nepomůže inflací.
V září 2007 byla podle Federální rezervní banky St. Louis průměrná prodejní cena nových domů prodaných ve Spojených státech 240 300 dolarů. V září 2017 činil tento počet až 319.700 dolarů. Při spouštění některých čísel s použitím Inflační kalkulačky v USA však některé z těchto ocenění zmizí. Spíše než ocenění 79 400 dolarů, skutečná hodnota tohoto zhodnocení je blíž k 33 648 dolarům.
To se ještě nezdá příliš špatné. Koneckonců, hodnota Vašeho domova vzrostla o více než 30 000 dolarů. Ale nezapomeňme na náklady.
Vlastnictví domova přichází s dodatečnými náklady
Poté je třeba odečíst náklady na majitele domů z vašich zisků.
Řekněme, že dostanete hypotéku za 250 000 dolarů za úrokovou sazbu 3,92 procent. Během 30 let, podle hypoteční kalkulačky společnosti Google, zaplatíte 175.533 dolarů v zájmu. Dokonce i v případě, že váš domov ocení každých 10 let (v celkové výši 90 000 dolarů) 30 000 dolarů, které jsou upraveny inflací, to ještě nestačí k vyrovnání úroků, které zaplatíte za úvěr.
Zájem, který zaplatíte, není jediným výdajem, který stojíte. Nezapomeňte, že ve většině států platí daň z nemovitostí. Studentský úvěr Hero hypoteční kalkulačka zahrnuje výpočet daně z nemovitosti. Pokud vaše daň z nemovitosti činí 1,5% ročně, můžete vidět celkovou daňovou platbu ve výši 117 000 USD v průběhu 30 let. A to nepředpokládá žádné zvýšení daně z nemovitostí - jak váš dům oceňuje v hodnotě, tak se vaše daně z majetku.
Je pravda, že si můžete odpočítat některé z vašich nákladů na vašem daňovém přiznání, ale odpočet nemá stejnou hodnotu jako úvěr. Může snížit váš příjem a vaši daňovou povinnost, ale nikoliv na dolaru za dolar. Kromě toho, podle Daňové nadace, pouze asi 30 procent domácností rozpisuje. Pokud nejste mezi těmi, kteří uvádějí na výpis, nevidíte žádný daňový úrok související s hypotékou.
Ostatní náklady související s vlastnictvím domu zahrnují údržbu a opravy, stejně jako pojištění vlastníků domů. Pravděpodobně budete muset zaplatit pojištění hypotéky, pokud je vaše záloha nižší než 20%. V době, kdy se podíváte na desetiletí těchto nákladů, přidáte k vašim hypotečním zájemům a daním z majetku, šance na dokonce dokonce i zlomení jsou poměrně malé - a to iv případě, že váš domov hodnotí časem.
Co když skončíte s neočekávaným prodejem?
Rádi bychom si mysleli, že trh s nemovitostmi bude vždy nahoru. Nicméně, jak jsme viděli mezi lety 2007 a 2009, nemovitost může tvořit bublinu jako jakékoliv jiné aktivum. Prasknutí bubliny s nemovitostmi vytvořilo situaci, kdy tisíce lidí skončilo ztrátou hodně peněz. Pokud se můžete vyhnout cenovému poklesu, nemusíte ztratit tolik.
Nicméně, pokud jste nuceni prodávat během selhání trhu s nemovitostmi, není možné, abyste zachránili situaci. Mohli byste skončit se ztrátou peněz ve vašem domě, navíc k tomu, co jste již zaplatili za úroky, daně a další náklady.
Co o pronájmu?
Samozřejmě, jako nedokonalá investice jako nákup může být, je možné zdůraznit, že pronájem nemusí být řešením. Koneckonců, když děláte hypoteční splátky, budete alespoň vytvářet kapitál ve svém domě.
Při pronájmu pomáháte vlastníkovi stavět vlastní kapitál.
Nicméně to neznamená, že byste se měli za každou cenu vyhnout pronájmu. V závislosti na vašem trhu může být pronájmem dobrá volba, i když to znamená, že nejste stavební jmění.
To platí zvláště Pokud žijete v oblasti s vysokými cenami domů a můžete si pronajmout za méně než měsíční souhrnné náklady na hypotéku, údržbu a další náklady. Nejen, že šetříte peníze měsíčně, ale můžete pak investovat rozdíl na trhu a potenciálně si uvědomit větší zhodnocení, než byste získali z vaší domácí investice.
Mezi listopadem 2007 a listopadem 2017 měl S & P 500 anualizovaný výnos 9,672 procent, upravený o inflaci. Řekněme, že byste za to, kdybyste vlastnil dům v tomto období, by stálo za měsíc 1100 dolarů, ale místo toho byste žili v bytě s měsíčním nájemným ve výši 700 dolarů. Pokud jste investovali 400 dolarů rozdíl mezi pronájmem a nákupem každý měsíc během těchto 10 let, hodnota vaší investice by byla 83.587,81 dolarů.
Je také skutečnost, že pronájem znamená, že neztrácíte spoustu peněz, pokud jste v době poklesu nuceni prodat svůj domov. Na druhou stranu, pokud se vám podaří zůstat ve vašem domě a vyrazit na tržní události a poklesy nemovitostí, můžete vybudovat dostatek kapitálu ve vašem domě, aby mohl být použit při odchodu do důchodu. Dokonce i když v domácnosti přerušíte dokonce (nebo dokonce celkově ztrácíte), může to být vozidlo s nuceným úsporám, které vám při prodeji může poskytnout velké množství kapitálu.
Může to být také místo, kde můžete žít bez nároku na rentu ve vašem důchodovém věku (možná byste ale museli platit daň z nemovitostí), nebo můžete použít reverzní hypotéku k přístupu k vlastnímu kapitálu, aby jste uzavřeli rozdíl v důchodovém věku. Tyto možnosti se vám při pronájmu nezobrazí.
Při nákupu domova je investice
Spíše než prohlížení primárního bydliště jako investice, zvažte další důvody k nákupu. Možná budete chtít místo, abyste volali vlastní, stavěli spravedlnost a položili kořeny v komunitě. To jsou všechny dobré důvody k nákupu! Naopak, pokud si myslíte, že budete mít více mobilního životního stylu, může mít větší smysl k pronájmu, i když nejste stavební jmění. Dokud uděláte další ustanovení pro plánování vaší budoucnosti, pronájem může být životaschopnou volbou v závislosti na místním trhu a vašich dlouhodobých životních cílech.
Konečně, pokud chcete změnit svůj domov na skutečnou investici, musíte udělat něco jiného než žít v něm. Vypůjčení po přesunu nebo použití, abyste vydělali peníze prostřednictvím společnosti Airbnb, mohou být způsoby, jak skutečně vidět návratnost nákupu domů.
Ale pokud žijete jenom tam, nepočítejte s tím, že by to přineslo velké investice.