Péče o své nájemníky, vaše nemovitosti a vaše finance
3 Strategie pro správu nemovitostí
Než budete moci vybrat správnou strategii pro vás, musíte pochopit všechny různé oblasti pronájmu nemovitostí, které je třeba spravovat.
Povinnosti hospodaření pronajímatele lze rozdělit do tří částí:
- Správa nájemníků
- Řízení údržby a inspekcí
- Správa financí
1. Řízení nájemníků
Toto je část správy nemovitostí, která je nejvíce okamžitá a nejviditelnější. Nicméně, být úspěšným pronajímatelem je mnohem víc než jen sběr nájemného. Musíte řídit:
- Kolekce nájemného : Stanovení termínů splatnosti. Sběr nájemného každý týden nebo měsíc. Stanovení pozdních poplatků a období odkladu. Řešení neplaceného nájemného.
- Smlouvy o nájmu : Ověření, že leasing zahrnuje všechny právní podmínky požadované zákonem o pronájmu pronajatého státu. Ujistěte se, že pronájem je aktuální s nejnovější verzí práva. Správa nájemního a startovacího data všech nájemníků.
- Prověrka nájemce : Prázdná reklama. Nastavení událostí. Ověření informací o aplikacích. Můžete také zjistit, zda jsou někteří nájemci v pořádku.
- Přesunutí : Podepisování nájemních smluv. Přechod na pravidla, požadavky a předpisy. Sběr cenného papíru a první měsíční nájemné. Procházení a zaznamenávání aktuálního stavu pronájmu.
- Přesunutí : Ověření, že doba pronájmu je skutečně u konce. Kontrola stavu nájemní jednotky za jakékoli škody . Začátek procesu hledání nového nájemce pro byt.
- Stížnosti nájemce: Stížnosti týkající se vyřizování. Nastavení plánu hry k vyřešení problému.
- Požadavky na opravu: Rychle reagovat na požadavky. Upřednostnění důležitosti opravy. Opravy provádějte sami nebo si někoho nařídíte.
- Vypuštění nájemce : Odeslání nájemce právně požadovaných upozornění před vystěhováním. Podání k vyhoštění u soudu. Připravte si důkazy, které podporují důvod pro vystěhování.
2. Správa údržby a prohlídek majetku
Druhou hlavní částí správy nemovitostí je vlastnictví samotné. Musí být zachována fyzická struktura pro zdraví a bezpečnost nájemníků. Vaše pojišťovna může také požadovat, aby určité části stavby, jako je střecha, splňovaly určité standardy nebo odmítnou pojistit nemovitost.
- Údržba: Řezání trávy. Vybírání listů. Shoveling snow. Vybírání odpadků. Udržujte všechny společné prostory čisté. Ujistěte se, že nájemci mají přístup k tekoucí vodě za všech okolností a teplo v zimě. Upevnění netěsností střechy, netěsnosti na vodovodních potrubích, praskliny, uvolněné zábradlí, vadné zámky dveří nebo oken.
- Kontroly: Budete se muset zabývat inspekcemi od města a dokonce i od svého věřitele a pojišťovny. Městské kontroly zajistí, aby vaše zařízení dodržovalo určité bezpečnostní a bezpečnostní předpisy. Poskytovatel úvěru a pojišťovna prohlédnou nemovitost, aby se ujistilo, že nemovitost stojí za částku, kterou půjčují, nebo částku, kterou pojišťují.
3. Řízení financí
Třetí část řízení, s níž budete muset vypořádat, když vlastníte nemovitost k pronájmu, zahrnuje finanční prostředky. Musíte pochopit, kolik peněz za každý měsíc přichází a kolik peněz se vyplatí.
- Platby za pronájem: Kolik si každý měsíc sbíráte za pronájem.
- Platba za hypotéku: Co zaplatíte každý měsíc na hypotéce.
- Pojištění: Kolik zaplatíte za pojištění svého majetku.
- Daně: Jaké jsou vaše roční daně z majetku?
- Pomůcky: Pokud nájemníci nejsou odpovědní za zaplacení za služby, kolik jsou vodní, plynové a elektrické účty měsíčně za nemovitost.
- Poplatky / Pokuty: Poplatky, které budete muset zaplatit za prohlídky nemovitostí nebo za soudní poplatky. Neočekávané pokuty za údržbu v majetku.
3 Strategie řízení nájemného
Nyní, když rozumíte různým oblastem pronájmu nemovitostí, které je třeba spravovat, můžete určit, jakým způsobem chcete tyto oblasti spravovat.
Existují tři hlavní přístupy:
- Do-It-Yourself Management
- Half Do It Yourself / Half Outsource
- Řízení outsourcingu zcela
1. Do-It-Yourself Management
V tomto řídícím přístupu jste zodpovědní za všechno, tedy za DIY. Vy jste ten, kdo sbírá nájem, snáší sněhu a podává daň.
Klady
- Celková kontrola: Jako vlastník pronájmu nemovitostí jste vlastníkem firmy. Když to všechno uděláte, víte, co se děje ve všech částech vašeho podnikání.
- Rychle si uvědomujete problémy: Vzhledem k tomu, že máte ruku ve všech částech řízení, můžete se okamžitě setkat, až dojde k problému. Bohužel, protože jste na starosti všech věcí ve vaší nemovitosti, stále se vám pravděpodobně nebude moci vypořádat s tímto problémem hned.
Nevýhody
- Nedostatek znalostí: Nemůže být odborníkem na všechno. Pokud jste si najali účetního, který by podal své daně, namísto toho, aby to sám udělal, mohl by účetní učinit několik odpočtů, o kterých jste si nebyli vědomi. Kdybyste si najali právníka, který by připravil smlouvu o pronájmu, místo toho, abyste připravil vlastní pronájem, mohl právník zahrnout zákony o pronájmu některých státních pronajímatelů, které jste přehlédli. Pokud jste si najali profesionála, který by instaloval střechu na svůj majetek, namísto jeho instalace sami, možná nebudete muset řešit únik střechy.
- Ohromující: Být vše pro všechny lidi může být příliš mnoho. Vzhledem k tomu, že přebíráte odpovědnost za všechno, můžete být náchylnější k chybám.
Nejlepší pro
- Pronajímatelé s malým počtem nájemních jednotek.
- Majitelé, kteří dříve vlastnili podniky.
- Majitelé s předchozími zkušenostmi s řízením nájemného.
- Pronajímatelé, kteří chtějí ovládat.
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource
V tomto přístupu k řízení pronájmu nemovitostí spravujete oblasti, o kterých máte pocit, že máte odborné znalosti, a pak zadat oblasti, které nemáte pocit, že jsou pohodlné nebo prostě nemají touhu spravovat.
- Zadání právních otázek
Jako příklad byste se mohli rozhodnout, že zadáte veškeré problémy s řízením pronájmu, které zahrnují právní záležitosti. Možná se budete cítit skvěle, pokud jde o správu financí nemovitosti, každodenní údržbu a stížnosti nájemníků, ale jsou velmi nepříjemné, pokud jde o právní záležitosti. V takovém případě můžete najmout právníka, který se bude zabývat právními problémy, které nastanou. To by mohlo zahrnovat vypracování Vaší nájemní smlouvy tak, aby odpovídala všem zákonům nájemců pronajatým vašim státem a zabývala se všemi vysídlenými nájemci.
- Problémy s údržbou outsourcingu
V tomto scénáři byste najali údržbáře nebo stavební dozorce, který by se zabýval všemi otázkami údržby, ale sami si sami vyřizoval všechny ostatní povinnosti týkající se řízení.
Klady
- Uvolní čas: Pokud neuděláte vše, budete mít více času, období. Použití tohoto času je na vás. Můžete mít více času se svou rodinou, nebo můžete použít čas, abyste našli další investiční příležitosti.
- Máte odborníky: Zbavíte se kontroly ostatním, kteří snad vědí víc než vy v určité oblasti.
Nevýhody
- Spoléhání se na jiné: dáváte svou důvěru, že tito lidé vědí, co dělají, a že mají na mysli vaše nejlepší zájmy.
Nejlepší pro
- Pronajímatelé s rostoucím počtem nájemních jednotek.
- Průměrný pronajímatel.
3. Správa outsourcingu zcela
V této strategii řízení vlastníte nemovitost, ale nemáte touhu být praktickým manažerem. Cítíte, že vaše síla je ve výběru nemovitostí, nikoli řízení každodenních operací. Budete najmout správce nemovitostí nebo správu nemovitostí. Správcovské společnosti mohou zvládnout všechno, včetně prověření nájemců, nájem nájemců, sbírání nájemného, údržbu a opravy, nájem pronájmu a vyhoštění nájemce.
Klady
- Svoboda z každodenních bolesti hlavy: Během dvou hodin ráno nebudete muset volat na telefonní hovory, že vedlejší soused hraje příliš hlasitě jejich hudbu. Budete zodpovědní za nejmenší minimum, ale rozhodnutí, za která jste zodpovědná, budou typicky nejdůležitější rozhodnutí, jako je to, že byste OK mohli zahájit vyhoštění nájemce.
Nevýhody
- Nákladné: Správci nemovitostí budou stát desítky tisíc dolarů ročně. Čím více nájemních jednotek vlastníte, tím více to bude stát.
- Nesprávné řízení může zničit vaše podnikání: Uvádíte své podnikání a tím své živobytí do rukou někoho jiného. Bude velmi těžké najít někoho, kdo by se staral o váš úspěch a selhání stejně jako vy. Musíte se ujistit, že důkladně promítnete potenciální manažery a máte jasnou strategii ukončení, pokud se věci stanou špatnými.
Nejlepší pro
- Pronajímatelé, kteří bydlí daleko od jejich pronájmu.
- Pronajímatelé s velkým množstvím pronájmů.
- Investiční investoři s různorodými investicemi.