Tím, že se chystá prodat záznamy o nemovitostech, profesionál v oblasti nemovitostí vybere nedávno prodávané nemovitosti, které jsou podobné předmětu nemovitosti a ve stejné zeměpisné oblasti. Porovnáním těchto vlastností a úpravou rozdílů vlastností se pro danou vlastnost provádí odhad hodnoty.
Nicméně, důkladný realitní profesionál bude dělat druhý CMA pro prodejce nebo kupujícího.
Druhý důkladný CMA by zahrnoval srovnání s aktuálně uvedenými podobnými vlastnostmi v oblasti. Stejný proces by byl použit, ale s aktuálně uvedenými vlastnostmi. To by umožnilo zhodnotit stávající hospodářskou soutěž a mohlo by vést ke zvýšení nebo snížení odhadu na základě prodaných vlastností.
Také známý jako: CMA, srovnává analýza
Kvalita srovnatelných výběrů
Klíčem k přesnosti CMA při určování tržní hodnoty je výběr nejlepších srovnatelných vlastností. Tři agenti, kteří si vyberou i jinou srovnatelnou ze tří nebo čtyř použitých, mohou přijít s velmi odlišnými oceněními. To se stává hodně, když prodávající nakupuje zprostředkovatele inzerce. Oni získají odhad hodnoty od několika agentů a jsou překvapeni rozdíly. Bohužel, často ten, kdo jim dává nejvyšší počet, je ten, kdo dostane seznam, a obvykle to není dobré číslo.
Při výběru kompilátorů je třeba zvážit několik věcí:
- Když prodaný majetek: Tržby za více než dva nebo tři měsíce nejsou dobré, zvláště na rychle se rozvíjejících trzích. Čím víc se jedná o tržby, tím méně je pravděpodobné, že se trh natolik přesunul, aby se prodávané ceny nemovitostí v době CMA nepodílely.
- Kde se nemovitost nachází: Nejlepší situace je, že dům je ve stejném rozdělení. V mnoha případech to není možné, takže další úvahou je nalezení kompilátorů ve stejné čtvrti nebo obecné oblasti. Když nemůžete dostat vhodné kompromisy tímto způsobem, velmi podobné domovy v podobných podskupinách v jiných částech města mohou být jediným dostupným zdrojem.
- Charakteristiky domova: Pokud jde o počet ložnic, koupelen, náměstí v domácnosti, velikost pozemku a další vlastnosti domova, měly by srovnatelné domy být co nejpodobnější. Je to vzácné, s výjimkou velkých dílčích sekcí cookie-cutter, že všechny tyto věci budete přesně porovnávat.
Kvalita úprav
Tato poslední položka nás přivádí k diskusi o tom, jak kompenzujeme náš výpočet za rozdíly ve strukturách. Provádíme úpravy, podobně jako u odhadců, abychom upravili prodejní ceny srovnatelných domů tak, aby lépe odpovídaly vlastnímu objektu.
Jinými slovy, pokud máme 3 ložnice, 2 koupelny s garáží se dvěma auty a 2100 čtverečních stop obývacího prostoru, pokusíme se najít tři nebo čtyři kompoty se všemi těmito funkcemi stejně. Zřídkakdy se však stane, takže budeme muset provést úpravy svých prodaných cen.
- Řekněme, že jeden komp má pouze dvě ložnice. Musíme předpokládat, že by se prodalo s více třemi penězi, a tak přidáme peníze zpět na svou skutečně prodávanou cenu, abychom ji upravili na tři ložnice. Totéž platí pro lázně a garáže.
- Pokud se jedná o jinou cestu, řekněme tři koupelny, když náš domov měl jen dva, pak bychom v naší úpravě odečetli hodnotu koupelny z prodané ceny.
- Nemusíme dělat nic s čtvercovým záznamem, dokud nedojde k závěrečnému výpočtu.
Jakmile upravíme naše srovnatelné domovy prodávané ceny, rozdělíme každou prodanou cenu o čtvereční stopu, abychom získali prodanou cenu za čtvereční stopu. Průměrné hodnoty pro naše tři nebo více kompozitů dostaneme jednu průměrnou hodnotu na čtvereční stopu. Pak nás jednoduše vynásobíme čtvercovými záběry domova, abychom získali odhadovanou současnou tržní hodnotu.
Tam máte velký obrázek o tom, že děláte CMA, ale budete se chtít vypořádat a dozvědět se více a procvičit, než je uděláte klientům.