Pokud jste v oblasti nemovitostí nový nebo jste v oblasti noví, získejte pomoc. CMA není jen srovnávací matematika. Důkladná znalost dynamiky prodeje nemovitostí v konkrétní oblasti je nutná k tomu, aby se soudnosti zakládaly na prezentovaných datech. "Nemovitost je místní" je známá citace, protože je to pravda a musíte se dozvědět vše o vašem místním trhu.
Jinými slovy, potřebujete vědět něco o vašem trhu a proč domy v jedné oblasti prodávají jinak a za vyšší nebo nižší ceny než srovnatelné domy v jiné oblasti.
Právě porovnávání čísel bez vědomí okolí a nemovitostí může být katastrofou. Jedinou nejdůležitější činností v CMA je výběr srovnatelných vlastností.
Pečlivě shromážděné srovnatelné vlastnosti
Při výběru vlastností, které považujete za srovnatelné s vlastnostmi objektu, jsou důležité:
- Statisticky je podezřelý prodej daleko nad nebo daleko pod většinou skupiny. Existují pravděpodobné důvody pro odlišnost. Pokud máte dostatek nových kompromisů, vyhoďte příliš vysoký a příliš nízký prodej.
- Ujistěte se, že můžete ospravedlnit nepoužívané kompozice. Pokud se rozhodnete, že srovnatelné není vhodné, měli byste dobrý důvod. Pokud vás klient později požádá, proč jste nepoužívali určitý domov, budete chtít odpovědět pravdivě a zdůvodnit své kroky.
- Vytáhněte srovnatelné vlastnosti z oblasti objektu nebo co nejblíže. Je-li v téže čtvrti nemožné nalézt dostatek kompromisů, může být nutné použít některé z podobných čtvrtí v jiné části města.
- Používejte prodávané porovnávané zboží, které nejsou příliš staré. Zůstaňte v aktuálním časovém rámci. Na rychlých trzích je to snadné, ale ne tak často, když jsou prodeje pomalé. Pokud se budete muset vrátit více než dva nebo tři měsíce, pravděpodobně budete potřebovat nějaké subjektivní úpravy po dlouhou dobu. Není to snadné, protože skutečně neexistuje žádné pravidlo, jak to udělat přesně.
- Pokud to množství povoluje, používejte pouze podobné typy konstrukcí. Příkladem může být vaše předmětová vlastnost, která je domem s jedním příběhem a mnoho z komponátů je dva příběhy. S naší stárnoucí populací, mnoho seniorů bude hledat jeden příběh domů, takže to může být více poptávka
Úprava hodnoty pro rozdíly v majetku
Při porovnávání podobných vlastností existují vždy rozdíly. Ujistěte se, že jste upravili odhad hodnoty nemovitosti subjektu podle jeho rozdílů od srovnatelných vlastností:
- Přidejte nebo odečtěte hodnotu rozdílu ve velikosti nebo velikosti plochy.
- Udělte totéž pro rozdíly v vlastnostech, jako jsou ložnice, vany, garáž atd.
- Podívejte se na finanční rozdíly, které by mohly ovlivnit prodejní cenu. Financování prodejcem může někdy vést k vyšší ceně za nemovitost, která nesouvisí s její skutečnou hodnotou. Nezapomeňte, že tyto transakce musí být "nezávislé". Neměly by docházet k žádným zvláštním situacím, rodinnému prodeji, prodeji tísně atd.
Současná analýza konkurenčního trhu
Úplná a podrobná zpráva k vypsání prospektu / klienta nemůže být dokončena bez podobné analýzy trhu o uvedených nemovitostech a soutěžících s jejich domovem v té době. Doporučení pro seznamy cen lze změnit v závislosti na tom, kolik domácností je v daném období v seznamu a jejich cenách.
Vědět, že některé z nejprodávanějších kompozitů pocházejí z období s velmi nízkým inventářem, by mohly způsobit, že změníte svůj odhad cenových listů trochu dolů, pokud má současný trh výrazně vyšší inventář. Jděte opačným směrem, pokud je k dispozici méně domů, možná budete moci upravit požadovanou cenu vzhůru.
Výsledky, které jsou zobrazeny ve formátu snadno srozumitelného
Toto není propagace pro "hezké". Existují softwarová řešení pro téměř libovolný systém MLS, který vytváří velmi leštěné pohledy pro srovnávací analýzu trhu. Hodnota je v datech a jejich interpretaci. Nedovolte, aby glitz "prezentace" získal větší význam než výběr a interpretace dat.