Provozní podnik není realitní a neměl by se prodat jako to
Prodej pracovního podniku , i když je do nemovitosti zahrnut, vyžaduje velmi odlišný přístup k oceňování. Příliš často se realitní makléři a zprostředkovatelé tohoto rozdílu neuvědomují, protože nemají tolik požadavků na tento typ transakčního mixu.
Pokud vlastník nemovitosti vlastní i nemovitost, bude chtít buď ukončit podnikání a prodávat nemovitost nebo prodávat obojí . Realitní makléři a zprostředkovatelé jsou v pokušení vyjádřit oba společně a to může být chyba.
Provoz podnikání je velmi odlišné zvíře od nemovitosti, kde se nachází. Existují také velmi rozdílné smluvní dohody nezbytné k převodu obchodního majetku. Nejsou jako nemovitý majetek a mohou obsahovat záruky objemu a stávající demografické údaje klientů / zákazníků. Parametry oceňování jsou velmi odlišné, neboť podnikatelský subjekt měl "dobré vůle", stejně jako existující smluvní a případně dodavatelské dohody. Někdy nemohou projít novým majitelem.
Realitní profesionálové
Profesionálové v oblasti nemovitostí, zejména ti, kteří jsou v komerčním výklenku, mají znalosti a odborné znalosti, které analyzují výnosy a výdaje z pronájmu a prezentují je klientovi / zákazníkovi za účelem rozhodování. Tam, kde mohou klesnout, je analýza podniku z finančního hlediska. Pod hladinou je hodně a přezkoumání zisku a ztráty a rozvahy nezačíná skutečné skutečnosti.
Ve venkovském prostředí, v němž jsem pracoval, realitní makléř uvedl firmu do prodeje a to bylo bez nemovitosti. Budova byla pronajata. Protože jsem měl zájemce, zavolal jsem a požádal jsem o finanční údaje, abych získal výsledky o P & L a rozvaze. Zavolal jsem zpět a požádal o rozdělení peněžních toků.
Broker nevěděl, co jsem žádal.
P & L podnikání se často velmi liší od peněžního toku ; stačí požádat agent IRS. Jeden z výhod vlastnictví podniku je získání některých přestávek odečtením výdajů jako podnikání, které by jinak bylo osobní. Nemluvíme nutně o nezákonných nebo daňových obchodech. Příkladem by mohly být odpočty pro vozidlo a jeho náklady na provoz, protože může být použito jak pro osobní, tak i obchodní činnosti.
Byl to špatný servis pro svého klienta, aby si vybral své podnikání, když nejzákladnější požadavky nebyly v jeho znalostní bázi. Každý dobrý makléř bude vyžadovat od svých klientů analýzu peněžních toků jako jeden z nejdůležitějších finančních dokumentů. Úpravy hodnoty podniku jsou provedeny na základě položek v peněžním toku , včetně:
- Podrobné tabulky všech příjmů
- Detail všech výdajů
- Jaké výdaje skutečně plynou ve prospěch majitele
- Úprava zpět na výnosy pro ty výdaje majitelů a příjemců, které odešly (nikoli výdaje na nového majitele)
- Dodatek k nákladům na náklady vlastníka a prospěchu, které budou vyžadovat, aby nový kupující zvýšil výdaje (majitel spravovaný / kupující najme správce)
V minulé životní kariéře jsem prodávala firmu společnosti, která se vydává na burzu v New Yorku.
Poslali do týmu auditorů, kteří strávili několik týdnů, většinou ověřují své peněžní toky. Příkladem výdajů na majitele, které odjížděly, byly náklady na nákladní auto. Společnost mi poskytla vozidlo, veškeré náklady, údržbu a palivo. Přidali zpět tyto výdaje a zvýšili hodnotu mé práce, protože to nebylo skutečné náklady, které by musely zaplatit po koupi.
Jak jsem uvedl v seznamu položek, pokud vlastník prodeje také řídil podnikání a nezaplatil si plat tržní sazby, kupující by musel přizpůsobit své ocenění podniku směrem dolů kvůli nutnosti najímat manažera na tržní plat.
Jak můžete vidět, existuje řada faktorů, které činí ocenění provozujícího podniku hodně odlišné od prodeje nemovitostí. A ani jsme se nedostali do inventáře.
Další věc, která se týká oceňování podniků, jsou různé způsoby, jak se vypočítají podle odvětví nebo typu podnikání.
Je zřejmé, že většina profesionálů v oblasti nemovitostí by neměla být zapojena do zprostředkování obchodních podniků, pokud nemají zkušenosti a odborné znalosti. Daleko lepší přístup by byl partner s obchodním makléřem, který nedělá realitní zprostředkování. Bude to vzájemně prospěšný vztah, přičemž každý z vás přinese klientovi / zákazníkovi maximální zkušenosti a hodnotu.