Susan Dawsonová, partnerka společnosti Waltz, Palmer a Dawson, LLC, pojednává o otázkách, které byste si měli položit předtím, než podepíšeme komerční pronájem.
1. Četl jsem a pochopil celý leasing?
Ano, musíte to přečíst.
Vím, je to velmi dlouhý (a tváří v tvář, ne moc zajímavý) dokument, ale potřebujete vědět, co to je v něm.
Zkontrolujte podmínky. Nepředpokládejme, že to mají pravdu. Ujistěte se, že jste zkontrolovali datum zahájení, datum ukončení, pronájem, eskalaci nájemného a další speciální podmínky, které jste vyjednali. Také se ujistěte, že víte, co jste povinni udělat.
Co je pronajímatel povinen udělat? Můžete to ukončit? Ujistěte se, že víte, do čeho se dostanete.
2. Mluvil jsem o tom nejlepší možnou dohodu?
Jen proto, že vám poskytli nájem, neznamená to, že vaše vyjednávání skončilo. Mnoho termínů v pronájmu je stále obchodovatelné. Když to čtete, seznamte se se všemi ustanoveními, která se vám nelíbí, a zašlete je vašemu pronajímateli. Možná vás překvapí, kolik jsou ochotni změnit.
3. Mám svou obchodní strukturu na svém místě?
Chcete-li být chráněni touto korporátní skořápkou , ujistěte se, že je na místě nejprve.
Ujistěte se, že máte podepsané stanovy pro společnost nebo články organizace (některé státy nazývají tyto doklady Certifikáty) pro LLC zpět od ministra před podepsáním.
4. Rozumím nájemní terminologii?
Například většina pronájmů používá termín "CAM", který označuje "společnou údržbu prostoru".
Měli byste být přiděleni procentní podíl z CAM, za který jste zodpovědní, na základě procentního podílu budovy, kterou si pronajáte.
Ujistěte se, že procentní podíl je založen na velikosti budovy a neliší se podle toho, kolik budovy je pronajato.
5. Mám za to požádat o pronájem CAM Stop?
Většina pronájmů v těchto dnech je "trojnásobná čistá" (což znamená, že zaplatíte nájem, plus váš poměrný podíl z CAM a daně z nemovitosti za nemovitost).
Můžete požádat pronajímatele o pronájem CAM Stop, což znamená, že platíte pouze za zvýšení CAM poplatků a daní z majetku nad vaší počáteční dobou nájmu (často nazývaný "základní rok").
Zatímco pronajímatel může zvýšit vaši základní sazbu pronájmu, je z nájmu zapotřebí mnoho "záhadného poplatku". Případně požádejte o čepičku na CAM, aby se nemohlo zvýšit o více než jisté sjednané procento.
6. Přečetl jsem si definici CAM?
To je pravděpodobně jedna z nejvíce zmatených částí pronájmu a budete překvapeni, kolik platíte. Zkontrolujte, zda neplatíte za věci, které se týkají marketingového úsilí pronajímatele nebo právních poplatků spojených s vyjednáváním o jiných pronájmech.
Jiné věci, které možná budete chtít udeřit, jsou administrativní poplatky ve výši více než 3%, které platí pro zaměstnance pronajímatele, náklady na výstavbu ostatních nájemních jednotek.
Přečtěte si více o vyjednávání termínů CAM.
7. Jaká je moj zodpovědnost za kapitálové výdaje?
" Kapitálové výdaje ", pokud se používají v komerčním pronájmu, se obvykle týkají hlavních strukturálních výdajů, tj. Střech, nadace, HVAC (topení, větrání, klimatizace) a dalších významných oprav.
Co je "standardní", je odlišné od města až po nemovitost, ale obvykle doporučuji klientům, aby podepsali jakoukoli smlouvu o pronájmu, která na nájemce přesouvá břemeno těchto nákladů na opravu nebo náhradu. Pokud váš pronajímatel vyžaduje, abyste zaplatili za tyto náklady, existují kompromisy.
Například pokud leasing říká, že jste zodpovědní za opravu a výměnu vzduchotechnických zařízení, navrhněte pronajímateli, že nastane "výměna" a že vaše povinnost oprav je omezena na smlouvu o údržbě, možná dvakrát za rok a že jste odpovědný za všechny všeobecné opravy až do výše určité roční částky.
8. Je leasing určen ?
Zkontrolujte, zda pronajímatel má právo ukončit pronájem v případě, že požádáte o zadání; to znamená, aby někdo dal smlouvu o pronájmu, pokud prodáváte firmu. U mnoha firem je vaše místo velkou součástí své hodnoty.
Pokud má pronajímatel právo ukončit pronájem, jakmile požádáte o zadání, mohlo by to zabít váš prodej. Požádejte pronajímatele o zrušení tohoto ustanovení nebo o jeho změnu, aby se to nevztahovalo v případě prodeje vaší firmy. Uvědomte si, že pronajímatel si bude i nadále chtít právo odmítnout úkol, pokud nový nájemce není finančně přijatelný.
9.Potřebuji osobní záruku ?
Pokud se můžete dostat pryč s podpisem nájemní smlouvy bez osobní záruky, jste nesmírně šťastní. Většina pronajímatelů v těchto dnech nebude podepisovat, dokud osobně nezaručíte pronájem. Záruky jsou však obchodovatelné.
Zvažte poskytnutí záruky pouze na část leasingového termínu, tedy na polovinu. Nebo vyjednejte záruku, která trvá jen 6 až 12 měsíců poté, co skončíte spíše než zbývající část doby pronájmu.
10. Jsem realistický?
Pokud váš pronájem představuje 3% většího majetku, bude s pronajímatelem mnohem pravděpodobnější, že s vámi jedná, než pokud je váš prostor 25% nebo více. Abyste skutečně porozuměli, jaké věci jsou důležité pro jednání, zvážit přijetí právníka, který by přezkoumal dokument a pomohl s vyjednáváním.
Vaše pronájmy se mohou zdát neuvěřitelně jednostranné a zatěžující, ale pro některé z těchto ustanovení jsou některé velmi dobré důvody a právník vám může pomoci rozhodnout, kdy řezat a spustit a kdy stojí za to riziko.
Pro více informací
Hledání a leasing místa podnikání