Definice a rozdíly
Definice zlepšení
Zlepšením je aktualizace majetku, která prodlouží "životnost" nemovitosti.
Teorie tady je, že to není jen krátkodobá oprava, spíše je to něco, co přidá hodnotu nemovitosti pro nadcházející roky.
Zlepšení jsou obvykle rozsáhlejší než opravy a zpravidla vyžadují vyšší náklady. Zlepšení zahrnují:
- Přidáním něčeho, co dříve nebylo,
- Aktualizace něčeho, co existovalo nebo
- Přizpůsobení aktiva novému použití.
Příklady zlepšení:
- Přidání přidání
- Přidání centrálního klimatizace
- Instalace bezpečnostního systému
- Instalace zbrusu nové podlahy z tvrdého dřeva
- Nahrazení celé střechy
- Výměna všech stávajících instalací
- Výměna všech existujících elektrických
- Renovace kuchyně
- Renovace koupelny
- Výměna všech systémů Windows
- Přidání balíčku
Definice opravy
Oprava je nezbytná údržba k udržení majetku v obytném a pracovním stavu. Služba IRS definuje opravy jako opravy, které "nepřispívají k významné hodnotě majetku nebo prodlužují jeho životnost."
Když je něco opraveno, je obecně obnoveno na jeho předcházející dobrý stav, bez zlepšení.
Opravy lze obvykle provádět za přiměřenou částku.
Příklady oprav:
- Dokončení dřevěné podlahy
- Přebarvení místnosti
- Oprava střechy
- Oprava existující instalace
- Oprava stávajících spotřebičů
- Výměna dveřní klapky
- Výměna okna
- Nahrazení poškozeného detektoru kouře
- Výměna rotovaných podlahových prken
- Výměna krakovaných dlaždic
Jak zdokonalit vylepšení vašich daní
Můžete vynutit vylepšení provedená ve vašem majetku, avšak v roce, kdy došlo k vylepšení, nemůžete odečíst plnou hodnotu zlepšení. Důvodem je, že zlepšení vašeho majetku přinese další roky, a to nejen v aktuálním roce.
Zlepšení je proto třeba kapitalizovat a odpisovat podle stanoveného plánu odpisů (bude se lišit pro každé aktivum). Musíte rozdělit náklady na zlepšení po dobu životnosti zlepšení a pak učinit roční odpočet na základě nákladů daného roku.
Příklad, jak odečíst zlepšení
Udělali jste zlepšení ve výši 5 000 dolarů na svůj majetek. Proto jej musíte odečíst přes nastavený plán odpisů . Budeme používat odpisový plán 10 let.
Budeme předpokládat, že neexistuje žádná záchranná hodnota, což znamená, že za 10 let nebude mít cenu. Budeme také předpokládat rovnoměrné odpisy, což znamená, že náklady budou rozloženy rovnoměrně během 10 let.
Proto můžete nárokovat (5000 USD / 10) náklady na 500 dolarů každý rok na příštích 10 let. Za předpokladu, že máte 28% daňovou sazbu, ušetříte ($ 500 * .28) 140 dolarů daní za rok.
Jak odečíst opravy vašich daní
Oprava je provedena k obnovení položky do předchozího stavu.
Proto můžete odečíst plné náklady na opravu v daňovém roce, kdy byla oprava dokončena.
Příklad odstranění opravy
Provedli jste opravu na svém majetku v hodnotě 5 000 USD. Jako opravu můžete odečíst celý náklad v aktuálním roce. Předpokládejme, že daňová sazba je 28%. Tímto způsobem ušetříte ($ 5,000 * .28) 1400 dolarů v daních.
Vylepšení oproti opravám, což je lepší?
Jeden nemusí být lepší než ten druhý. Zlepšení, jako je přidání přidání, přidává hodnotu vaší nemovitosti, avšak veškeré náklady na opravu, jako je například odstranění střechy, lze okamžitě odečíst z daní a ponechat více peněz v kapse.
Ideální situace se bude lišit podle vašich potřeb. Někteří pronajímatelé potřebují maximalizovat všechny okamžité odpisy, protože jejich živobytí závisí na jejich ročním příjmu z pronájmu.
V tomto scénáři by bylo možné považovat náklady za opravu za přínosné, protože by pro daný rok maximalizovaly dolní částky prodávajícího po zdanění. Nicméně, pokud pronajímatel nepotřebuje pro daný rok dodatečné odpočty, prodloužení životnosti odpisů na několik let by mohlo být prospěšné, protože by se náklady klasifikovaly jako zlepšení.
Mnoho majitelů a majitelů nemovitostí užívá mezeru tím, že umístí nájemce do nemovitosti a poté provádí "opravy". To umožňuje pronajímateli provádět rozsáhlejší údržbu, která může být jinak klasifikována jako zlepšení. S nájemníkem, který tam již žije, může pronajímatel tvrdit, že práce je nutná k tomu, aby byl nájemník spokojen.
Pro ty věci, které by mohly spadnout do šedé oblasti mezi vylepšeními a opravami, to opravdu závisí na tom, jak pohodlně jste vy a váš účetní obhajovat svůj nárok proti IRS kontrole.
* Měli byste se vždy poradit s IRS nebo s certifikovaným účetním, abyste mohli rozhodnout, jaké odpočty platí pro vaši konkrétní situaci.