Prorating Rent for Investor nemovitostí

Udělat některé jednoduché matematiky pro výpočet přesných částek splatných při uzavření

Prodej nemovitostí k pronájmu zahrnuje ještě několik vrásek než prodej jiných nemovitostí. Veškeré nájemné, které jsou prodávajícímu vypláceny před datem uzavření, musí být rozloženy v závěrečné tabulce při transakci s nemovitostmi. To znamená, že prodávající dluží kupujícímu veškeré částky nájemného, ​​které představují časové období od uzavření do konce období pronájmu - obvykle měsíc.

Prorace pronájmu se obvykle provádějí do data uzavření a nezahrnují jistoty , které může prodávající předat kupujícímu tak, jak byly před prodejem.

Kupující by pak byl odpovědný za vklady a jejich eventuální likvidaci na základě podmínek nové smlouvy o pronájmu.

Výpočet příkladu

Tři výpočty určují výši výplaty nájmů:

1. Určete počet dní, které prodávající dluží kupujícímu
2. Příjezd na částku nájemného za den
3. Vynásobte částku za pronájem / den za počet dnů

Předpokládejme, že se prodává duplexní jednotka s oběma pronajatými jednotkami. Nájemné činí 500 dolarů měsíčně za jednotku A a 700 dolarů měsíčně za jednotku B. Nájemné bylo zaplaceno za obě jednotky 1. září a končíme 12. září.

1. 30 dnů v září minus 12 dní až do uzavření se rovná 18 dnů, aby se proměnil
2. Nájemné celkem $ 1200 / měsíc, tak rozdělit o 30 dní na denní částku nájemného ve výši 40 USD
3. 40 dolarů za den nájemného za 18 dnů činí 720 USD

Tato částka by se pro kupujícího ukázala jako "úvěr" a pro "prodávající" na závěrečném prohlášení.

Další úvahy

Je zřejmé, že nájemní nemovitosti se nakupují za jejich peněžní tok a celkovou návratnost investic se zhodnocením a daňovými výhodami , ať už jsou to jednorázové byty nebo byty.

Přiznání nájemného při uzavírání je pouze jedním důležitým faktorem.

Kupující by měli určit, zda jsou hlášené nájemné správné. Ujistěte se, že nájemné v tabulkách a příjmových dokumentech jsou faktické. Potenciální kupující pronajatého majetku by měl dostat bankovní výpisy, aby ověřil, zda se jedná o skutečné zaplacené nájemné.

Pokud by nájem jednoho bytu měl být 750 dolarů za měsíc, potvrďte, že je to skutečně částka, která je uložena každý měsíc.

Například, pronajímatel mohl nechat nájemní služby pro některé nebo všechny jeho nájemné. Možná, že nájemník poskytoval úklidové a údržbářské služby, nebo že nájemník obdržel slevu z pronájmu off-the-book kvůli osobnímu vztahu s pronajímatelem. Z jakéhokoli důvodu budou čísla vyváženy pouze tehdy, když jsou všechny nájemné zahrnuté do nájemních nájmů skutečně uloženy.

Potenciální kupující se může také zeptat, zda prodávající účtuje aktuální tržní sazby. Ujistěte se, zda nájemníci plati níže, na nebo nad úrovní, kterou jiní pronajímatelé v oblasti účtují za podobné nemovitosti. Pro kupujícího může být v této oblasti skutečná hodnota. Někteří majitelé nemovitostí jsou buď líní nebo prostě nemají rádi rozhovor a umístění nových nájemníků, takže se vyhneme nárůstu nájemného na delší časové období, aby si udrželi tytéž nájemníky na svém místě.

Zaplacené nájemné může být výrazně nižší než současné tržní sazby. Nájemy mohou být zvýšeny okamžitě po uplynutí doby pronájmu, aby se změnila návratnost investic a peněžní tok ve prospěch nového vlastníka.