V naší sérii o Návrtech investic do investičních nemovitostí používáme jako příklad čtyřletý příklad. Můžete si zde koupit podrobnosti o koupi , ale pamatujte si, že to bylo nákup 325 000 dolarů čtyřnásobného pronájmu všech čtyř jednotek na plný úvazek.
Vždy se podívejte na všechny daňové otázky důkladně s daňovým účetním profesionál, nicméně, IRS obecně nám dovolí, abychom odepisovali hodnotu struktury na tomto majetku po dobu 27 a 1/2 roky. To je logické zacházení se skutečností, že budovy se opotřebovávají v čase, nebo se stanou zastaralými kvůli jejich starším vlastnostem, které již nejsou v poptávce.
Takže máme majetek, který generuje $ 15 192 za rok v pozitivním cash flow, ale nyní můžeme kompenzovat část tohoto příjmu z daní. Budovu odpisujeme odečtením hodnoty pozemku a rozdělením hodnoty budovy o 27,5 roků na roční odpisy. Výpočet odpisů vypadá takto:
1. Nákupní cena - hodnota pozemku = hodnota budovy.
2. Hodnota budovy / 27.5 = roční přípustné odečtení odpisů.
Pro náš příklad fourplex předpokládáme, že hodnota poloviny akra, na které sedí, je 80 000 dolarů. Nyní se podívejme na náš výpočet:
1. 325.000 dolarů - 80.000 dolarů = 245.000 dolarů hodnota budovy.
2. 245 000 dolarů / 27,5 let = 8909 dolarů ročně v odpisu.
Bez zohlednění jakékoli další daně z nemovitosti nebo snižování úroků z hypoték jsme již snížili náš zdanitelný příjem. Protože se chceme podívat na daňové aspekty našeho majetku, přidáváme zpět princip a úroky z hypotečních plateb, které jsme odečetli pro výpočet peněžních toků .
Takže náš peněžní tok ve výši 15 192 dolarů je zpět až na 34 908 USD.
$ 15.192 + 23.316 dolarů - 3600 dolarů daně a pojištění = 34.908 dolarů. Jedná se o potenciální daňový závazek pro přímé výnosy z pronájmu mínus daně, ztráty volných míst , pojištění, opravy a přímé náklady. Později se podíváme na další odpočty. Ale tady je to, jak se odpisuje.
- 34 908 dolarů - 8909 dolarů znehodnocení = 25 999 USD.
Nezapomeňte, že jsme nevynaložili žádné peníze na to, abychom tento odpočet realizovali. A máme ještě další odpočty. Platba ještě není ve výpočtu, jelikož musíme vyplácet úroky z vlastního kapitálu. Není to ani úplná volná jízda na tomto odpočtu. Při prodeji nemovitosti budete muset tyto odpisy zohlednit při výpočtu kapitálových výnosů z daní. Nicméně existují způsoby, jak tyto daně překonat i s burzou 1031 .
Nájemné investice do domů je velmi populární, zejména pro nové investory nebo ty, kteří chtějí měsíční peněžní tok spíše než velké krátkodobé ziskové zisky z velkoobchodu nebo fix & flip investování. V závislosti na vašem věku a čase do důchodu může pronájmu investovat hodně pro vás:
- Odchod do důchodu - Když se blížíte odchodu do důchodu a začnete měnit měsíční příjem z aktuálního akciového trhu a dalších investic, možná zjistíte, že neexistuje příliš vysoká míra návratnosti, která by se dostala od dividend nebo úroků. Přerozdělením svých aktiv můžete prodat akcie nebo dluhopisy a přesunout peníze do pronájmů. Tam, pokud méně rizika, pokud budete investovat moudře, a výnosy jsou vyšší. Získáte více měsíčních příjmů, abyste mohli financovat svůj odchod do důchodu.
- Mladí, ale plánování - To je opravdu místo, kde můžete začít budovat opravdu pěkný odchod do důchodu téměř kdekoli chcete a žít skvělý životní styl. Začněte kupovat nemovitosti jako nájemné a začnete získávat kapitál, jak ocení a zaplatíte hypotéky. Tyto zisky můžete získat s burzou 1031 a převést je do více pronájmů, možná i do cenově výhodnějších domů, než na ně. Vyhnete se kapitálovému zisku, pokud to uděláte správně.
Pronájem nemovitostí investovat bude vždy skvělý způsob, jak investovat, protože tam budou vždy nájemci. Bytové a hypoteční havárie, které začaly na konci roku 2006, nám ukazují, jak se nájemní nemovitost stalo dobrou investiční praxí. Všichni ti lidé, kteří přišli o své domovy, aby se uzavřeli, se stali nájemci, zatímco přestavěli svůj úvěr a ušetřili se na zálohy.
Mladší kupci z velké části opustili trh roky, když viděli, že jejich starší příbuzní ztrácejí své domovy nebo spravedlnost. Poskytly obrovský požadavek na pronájem. Investice do bydlení v pronájmu jsou odolné vůči negativním dopadům růstu úrokových sazeb a inflace. Je to skvělý způsob, jak zvýšit své bohatství.