Kapitalizační sazby jsou oblíbeným nástrojem, který investoři nemovitostí používají při oceňování nemovitostí. Používají se také k určení správných prodejních a prodejních cen komerčních nemovitostí. Při práci s klienty, kteří investují do nemovitostí, musejí agenti a zprostředkovatelé pomoci jim při určování odůvodnění požadované ceny vlastnických aktiv.
Komerční a nájemní nemovitost pro tvorbu příjmů se spoléhá na míry pojistného kapitálu, které pomáhají při hodnocení nemovitostí.
Znát požadovanou cenu a míru kapitalizace srovnatelných nemovitostí vám umožní pomoci vašemu klientovi určit čistý příjem, který bude potřebný k odůvodnění zaplacené ceny. Ne každý investor je schopen dosáhnout rychlosti na základě maximálních limitů a můžete prokázat vaši hodnotu a odborné znalosti, pokud jim pomůžete používat limitní sazby pro stanovení cen nebo oceňování nemovitostí.
Obtížnost: Snadné
Požadovaný čas: 5 minut
Zde je návod:
- Získejte míru kapitalizace pro srovnatelné nedávno prodávané nemovitosti v oblasti.
- Vynásobte míru kapitalizace hodnotou majetku, abyste určili čistý provozní příjem, který by byl potřebný k odůvodnění ceny.
Příklad: Paušální sazba pro srovnatelné bytové komplexy činí 12%, nebo .12, a požadovaná cena za komplex v rámci kupní protihodnoty činí 300 000 dolarů.
300 000 dolarů X .12 = 36 000 dolarů čistého příjmu, které by byly potřebné k ospravedlnění této požadované ceny.
Co potřebuješ:
- Kalkulačka
Další informace k tématu
To jsou základy.
Abychom pomohli porozumět tomu, proč používají investoři komerčních nemovitostí míry limitu, podívejme se na investiční velký obrázek pro vícebytové nemovitosti .
Ekonomika v měřítku: Vícefaktorové nemovitosti, zejména byty, nabízejí některé výhody snížení nákladů v důsledku ekonomiky z rozsahu. S více jednotkami na jednom místě a často pod jednou střechou dochází k úspoře nákladů ve všech oblastech, od obecních služeb až po opravy.
Je také mnohem levnější na jednotku na výstavbu bytů.
Zlepšený účinek ztráty volných pracovních míst: Pokud vlastníte jednorodní rodinný dům a je prázdný po dobu dvou měsíců, ztrácíte 100% výnosů z pronájmu. Je-li to duplex, je to 50% a čtyřnásobný je 25%. Ale pokud vlastníte 100 jednotek bytového komplexu, že jedna jednotka je prázdná po dobu dvou měsíců, ztrácí vám pouze 1% měsíčně v příjmu z pronájmu!
Poskytovatelé úvěru používají sazby sazby: Když získáte hypotéku ve svém osobním domě, je to vše o vaší kreditní historii a příjmech. Pokud jde o komerční půjčky, je to spíše o čistém příjmu a pokrytí hypotečních plateb. Obvykle se jedná o více vlastníků investorů a jejich kreditní skóre se ve většině případů ani nepovažuje. Finanční výkonnost nemovitosti je primární kritéria věřitele. Pokud je nemovitost v dobrém stavu a čísla fungují, úvěr se ve většině případů stane.
Takže jak lze sledovat sazby?
Věc je, že míra vlastního kapitálu má mnoho faktorů. Obzvláště náklady na správu a provoz, stejně jako převládající nájemné, určují čistý příjem. Takže pokud jsou nájemné nižší než tržní hodnota nebo jsou náklady vyšší než je třeba, maximální sazba nemusí přesně odrážet hodnotu nemovitosti.
To je, jak kupující odhalují vyjednávání. Řekněme, že vlastník bytového projektu přijel nenávidět umístění a rozhovor s novými nájemci. Tento majitel byl rád, že potlačuje nájemné, aby v jednotkách udržel řádné nájemce. Takže nájemné by mohlo být mnohem nižší, než by ostatní ochotní zaplatit. Nákup nemovitosti a pronájmu pronajatých nemovitostí, zvyšování nájemného a nahrazení nájemníků by znamenalo výrazný změnu čistého zisku a také stropu.
Na druhé straně, pokud současní vlastníci nebudou sledovat své náklady, náklady mohou být vyšší, než je třeba. Řekněme, že platí více než je nutné pro výdaje na řízení, zaměstnance a opravy. Jen uvedení těchto výdajů do souladu by mohlo znamenat obrovský rozdíl.
Poučení je, že míra cap je měřítkem výkonnosti, nikoli zárukou hodnoty.
Zkontrolujte nájemné a výdaje za příležitost.