Pokud uvažujete o investování do nemovitostí na pronájem nemovitostí , je hodně výzkumu udělat. Měli byste být také jisti, že jste vhodní k tomu, abyste byli pronajímateli, a že máte čas na správu vlastností. Nicméně, všechno, co chceme teď udělat, je, abychom zkoumali způsob, jakým nemovitost vytváří peněžní toky z pronájmu .
Pro náš příklad budeme používat čtyřnásobný, přičemž všechny čtyři jednotky budou určeny k pronájmu na plný úvazek. Jedná se o jednoduchý výpočet peněžních toků, který ilustruje potenciál nemovitostí jako investice. Klíčovým faktem je, stejně jako u většiny investic, inteligentní a dobře prověřený nákup na frontě. Předpokládejme, že pro náš příklad tento kupující provedl svůj výzkum a nakoupil na našem čtyřnásobku. Zde jsou údaje o nákupu a pronájmu:
- Kupní cena čtyřčlena je 325 000 USD.
- Kupující umístil 20 procent dolů nebo 65 000 dolarů a financoval 260 000 dolarů.
- 30letá půjčka je na úrovni 6,5%, přičemž částka Princip / Výplata úroků činí 1 643 USD měsíčně.
- Daně a pojištění při nákupu jsou 3.600 dolarů za rok za celkovou platbu 1943 dolarů za měsíc.
Kupující provedl svůj výzkum a vidí stálou poptávku po pronájmu za tyto jednotky, z nichž většina zůstává většinu času obsazena. Nicméně, aby byly ve svých výpočtech obezřetné, bude vypočítáno 6 procent volných a neplačných rizik, které budou předvídat skutečný peněžní tok .
Jednotky jsou totožné a půjčují za 900 USD měsíčně. Podívejme se, jak se náš výpočet sráží:
- Hrubé výnosy z pronájmu činí 900 Kč x 4 x 12 měsíců nebo 43 200 USD ročně.
- Platby činí 1943 USD X 12 = 23,316 USD ročně.
- Náklady na předchozí opravy majitele dosahovaly průměrně 1 700 USD ročně.
- Zneškodnění a úvěrová ztráta se odhaduje na 6% nájemného nebo 2 592 USD ročně.
- Majitel vynakládá každoročně zhruba 400 dolarů na různé a reklamní náklady a spravuje nemovitost samostatně.
Jde o základní provozní položky, které vstupují do výpočtu peněžních toků . Vezměme náš výpočet na zisky:
- Výnosy z pronájmu - ztráty volných míst - platby - výdaje = peněžní tok
- $ 43,200 - $ 2,592 - 23,316 dolarů - 2,100 dolarů = 15,192 dolarů / 12 = 1,266 dolarů za měsíc v pozitivním cash flow.
Při analýze výnosu jako " peněžní hotovost na hotovostní investice" byste rozdělili skutečné peněžní investice ve výši 65 000 dolarů dolů na roční výplatu hotovosti nebo 15 192 dolarů. Jedná se o výnos 23 procent z vašich peněz investovaných! Tam je málo investic, které poskytují tento druh návratnosti.
Peněžní tok je funkcí mnoha vstupů a některé nebo některé z nich mohou změnit a poškodit nebo zlepšit peněžní tok. Některé jsou ovlivněny trhem a ekonomikou. V případě, že hlavní místní zaměstnavatel zavře nebo se přestěhuje, poptávka po pronájmu nemovitosti může klesnout přes noc. To je něco, co nemůžete ovládat, ale doufejme, že se vyvarujete tím, že budete dělat svou náležitou péči o zdraví a plánech místních zaměstnavatelů. Jsou-li zdravé a ziskové s dlouhodobým pronájmem, které jste nedávno obnovili, jste pravděpodobně v dobré kondici.
Dalšími faktory, které jsou mimo vaši kontrolu, jsou daně z nemovitostí a pojištění majetku.
Daně a prémie mohou vzrůst, zvyšovat provozní náklady a snižovat provozní výnosy a peněžní toky. Tyto negativní faktory lze kompenzovat jinými faktory, nad kterými máte určitou kontrolu. Mohli byste najít způsob, jak snížit náklady na marketing, správu a údržbu. Samozřejmě, pokud je trh s nemovitostmi silný, můžete zvýšit nájemné. Je to jemná rovnováha, neboť tím může dojít ke zvýšení volných pracovních míst. Ztráta příjmů z více volných jednotek může snadno zničit zisk z nárůstu nájemného.
Podívejte se na zbytek této série investičních nemovitostí a podívejte se na další způsoby, kterými tento příklad vlastnictví poskytuje daň a jiné pobídky a výnosy.