6 Základy smlouvy o řádném správě majetku

Ujistěte se, že tyto 6 sekcí pochopíte

Když najmete správce nemovitostí , musíte pečlivě zkontrolovat smlouvu o řízení. Musíte se ujistit, že rozumíte odpovědnosti správce nemovitosti, odpovědnosti pronajímatele a ujistěte se, že jste chráněni, pokud manažer nesplní své povinnosti. Zde je šest základních částí smlouvy, na které byste měli věnovat velkou pozornost.

1. Služby a poplatky
2. Odpovědnosti majitele nemovitosti

1. Rovná příležitostná bydlení
2. Odpovědnost
3. Trvání smlouvy
4. Ukončení ustanovení

1. Služby a poplatky

První základní část smlouvy o řízení, kterou musíte pochopit, je, jaké služby správce nemovitosti souhlasil s výkonem a kolik bude účtovat za tyto služby. Musíte pochopit, jaké služby jsou zahrnuty do poplatku za správu, jaké služby mohou být poskytovány za příplatek a jaké služby nebudou za žádných okolností provedeny.

Zahrnuté služby:

Poplatek za správu je nejběžnější druh poplatku, který bude účtovat správce nemovitosti . Věnujte pozornost tomu, jak je tento poplatek rozdělen.

Nevylučujte správce nemovitostí okamžitě, protože se zdá, že účtují vyšší poplatek. Manažeři nemovitostí, kteří účtují nižší počáteční poplatek, mohou účtovat více za "dodatečné poplatky", jako je obsazování volných míst , placení účtů, výživné a vyhoštění. Musíte velmi pečlivě přečíst smlouvu o řízení, abyste zjistili, jaké služby jsou skutečně zahrnuty do poplatku za správu a jaké služby jsou považovány za mimořádné a vyžadují dodatečné platby.

Další služby:

U služeb, které jsou považovány za mimořádné, by měla dohoda jasně uvést, jak budete za tyto povinnosti účtovat. Je to paušální poplatek, procentní poplatek nebo bude poplatek stanoven na základě případu před provedením služby?

Vyloučené služby:

Uvědomte si také služby, které správce nemovitosti nebude za žádných okolností provádět.

To se bude lišit od společnosti k společnosti, ale běžné vyloučení zahrnují refinancování nemovitosti nebo rozsáhlou přestavbu. Ujistěte se, že manažer nevylučuje vše, co považujete za absolutní nutnost, jako je hledání nájemců , sběr nájemného nebo řešení nouzových situací .

2. Povinnosti majitele majetku

Druhá část smlouvy, kterou musíte pochopit, jsou vaše povinnosti jako pronajímatel. Tato část smlouvy definuje to, co jste povinni učinit podpisem smlouvy a tím, co vám brání dělat.

Dva příklady závazků majitele nemovitosti jsou:

1. Založit a udržovat rezervní fond - Pronajímatel je zodpovědný za uvedení určité částky peněz do rezervního fondu, který může správce nemovitosti využít pro denní závazky, problémy údržby a nouzové situace. Ste také zodpovědní za to, že fond nikdy nespadne pod určitou částku.
2. Získejte a udržujte správné pojištění - Smlouva o správě by měla specifikovat druhy pojištění a výši krytí, kterou musíte získat. Měli byste si také uvědomit, zda správní společnost musí být zahrnuta do vašeho pokrytí.

Dva příklady omezení majitele nemovitosti jsou:

1. Nalezení nájemníků - Většina smluv zabrání majiteli nemovitosti, aby umístila nájemce do nemovitosti. Cílem je chránit správce nemovitostí, aby musel spravovat nájemce, který nebyl vybrán podle pokynů .
2. Vstup - Majitel nemovitosti nesmí do nemovitosti vstoupit, pokud o tom nájemce nejdříve neoznámí nebo neschválí správce nemovitosti.

3. Rovná příležitostná bydlení

Chcete se ujistit, že smlouva o správě obsahuje část, která říká, že podporuje bydlení se stejnou příležitostí. Mělo by se říci, že budou dodržovat státní i federální zákony o spravedlivém bydlení .

4. Odpovědnost

To je část smlouvy, která omezuje odpovědnost správce nemovitosti. Je známá jako doložka neškodného držení. Tato doložka obecně chrání správce majetku, s výjimkou případů, kdy došlo k nedbalosti.

Správce nemovitosti však není zodpovědný za nedbalost třetích stran, které najali. Například správce nemovitosti není zodpovědný, pokud najme dodavatele a dodavatel způsobí škody na majetku.

Chcete-li se chránit, měli byste se ujistit, že v dohodě existuje doložka "rozumné péče". Například manažer nenese odpovědnost za to, že při náboru třetí osoby byla přijata "přiměřená péče" - ač by měli provádět svůj výzkum a ne najímat dodavatele, který má proti nim podání stížností.

5. Doba trvání smlouvy

Chcete se snažit vyhnout se podepisování dlouhé dohody, dokud nebudete mít prokázané výsledky a důvěru v správcovskou společnost. Bohužel většina správcovských společností nepodepisuje smlouvu na dobu kratší než jeden rok. V takovém případě budete chtít pečlivě zkontrolovat doložku o ukončení a ujistit se, že jste schopni ukončit smlouvu, pokud nejste spokojeni se službou.

6. Ustanovení o ukončení

Ujistěte se, že smlouva o správě má ​​jasnou doložku o ukončení nebo zrušení. Mělo by být uvedeno, proč a kdy má správce nemovitosti / správcovská společnost právo ukončit smlouvu a když vy, pronajímatel, máte právo smlouvu ukončit.

Upozornění na ukončení:

Obvykle musíte vypovědět mezi 30 a 90 dny předem smlouvu. Ujistěte se, že dohoda také stanoví, že správcovská společnost vám musí sdělit nejméně 30denní lhůtu, pokud se rozhodne ukončit smlouvu.

Poplatek za předčasné ukončení:

Budete často muset zaplatit poplatek za ukončení smlouvy včas. Tento poplatek se bude lišit od několika set dolarů až po zaplacení všech poplatků, které by správcovská společnost získala během zbývající délky smlouvy.

Důvod ukončení:

Budete chtít hledat smlouvu, která nevyžaduje důvod k ukončení dohody. Budete také chtít klauzuli, která vám umožní ukončit smlouvu bez pokuty, pokud správcovská společnost v určeném čase nenajde nájemce.

Povinnosti při ukončení:

Měla by také existovat seznam povinností, které musí nastat při ukončení a časové okno, které musí být dokončeno. Například správcovská společnost musí poskytnout majiteli nemovitosti kopie nájmů všech nájemců do 14 dnů od ukončení smlouvy; nebo že všechny dlužné částky vůči jedné ze stran musí být zaplaceny do 30 dnů od ukončení smlouvy.