Šikovný investor v oblasti nemovitostí, který lokalizuje čtvrť, o které se domnívá, že se chystá "vzlétnout", může zjistit, že daňové úřady mají zavedený faktor vyrovnávání daně z majetku. To je tam, aby posuzované hodnoty byly více v souladu s okolními oblastmi.
Je to jednoduchý výpočet v tom, že pro vlastnosti se použije nějaký multiplikační faktor. Za předpokladu, že oblast, o které se daňové orgány domnívají, že jsou podhodnoceny ve vztahu k okolním oblastem, mohou uplatnit koeficient vyrovnávacího faktoru 1,25 nebo zvýšení o 25%.
- Vezmeme-li v této oblasti odhadovanou nemovitost ve výši 225 000 USD,
- Vynásobte 225.000 dolarů X 1.25 = 270.000 dolarů jako novou hodnocenou hodnotu
Hodnotové komponenty v oblasti nemovitostí
Vzhledem k tomu, že mluvíme o vyrovnávání hodnot, podíváme se na faktory, které přispívají a ovlivňují hodnotu nemovitosti , v tomto případě jediného rodinného domu. Jedná se zhruba podle jejich významu v rozhodovacím procesu kupujícího, který se však kupujícím poněkud liší.
- Umístění - všichni jsme to slyšeli; "umístění, umístění, umístění." To se drží jako slogan, protože je to pravda. Kde se nachází domov, je pravděpodobně nejdůležitějším faktorem rozhodnutí o koupi domů. Koneckonců, pokud máte rádi gurmánskou kuchyni a žijete v Texasu, nebudete kupovat dům ve Philadelphii jen proto, že má nejúžasnější kuchyň, jakou jste kdy viděli. Jiné faktory se podílejí také na umístění:
- školy
- kultura
- nakupování a zábavu
- blízkost zaměstnání
- klimatu
- další vybavení
- Sousední charakteristiky - Toto by mohlo být považováno za podmnožinu umístění, ale je to víc než to. Lidé chtějí řídit sousedství, aby viděli, jak si jejich sousedé udržují své domovy a dvory, jak je tiché nebo aktivní a jak se nabízejí, jako chodníky, pouliční osvětlení atd.
- Velikost a vlastnosti domova - Nová rodina může být spokojená s domem se dvěma ložnicemi na malé straně, zejména pokud je to jejich první. Větší rodina může chtít mnohem větší, možná i s místností pro domácí kancelář. Velké rodiny, jako jsou další koupelny, aby se vyhnuly liniám a ráno. Starší lidé obvykle chtějí pouze domy s jedním příběhem.
- Vlastnosti a vybavení - Jsme zpátky do této gurmánské kuchyně. Nebo by to mohlo být velká garáž s pracovním prostorem. Někteří lidé si opravdu vzrušují dvůr, venkovní paluby, bazény, vířivky atd. Dokonce i věci jako kazetové stropy a spousta práce s dřevem mohou dělat rozdíl.
- Cena - toto se pohybuje v pořadí, protože je pro někoho mnohem kritičtější než jiné. Samozřejmě každý má řadu a srovná cenu s tím, jak dobře vyhovuje dům v těchto oblastech.
Posuzování investice
Samozřejmě platí, že všechny výše uvedené platí i pro investora v pronájmu domů. Ale nyní se objevují ještě další úvahy v jejich due diligence .
Převažující nájemné:
Pokud si chcete koupit dům jako pronájem nemovitosti, rozhodně byste chtěli vědět, zda můžete účtovat dostatek nájemného k zaplacení hypotéky, vrátit své výdaje a poté mít dostatek volných prostředků pro pozitivní peněžní toky každý měsíc. Důkladná analýza trhu s nájemnými nemovitostmi, konkurenční domy a některé telefonní hovory, jako jste vy nájemník, to udělají.
Věk domova a předpokládaná údržba:
V den, kdy jsou zakoupeny, jsou všechny vyčísleny a peněžní tok by měl být správný. Nicméně věci se mění v průběhu času, domů věku, a nájemné nemůže vždy jít nahoru.
Investor nemovitostí musí vyhodnotit, kolik peněz bude v budoucnosti vynaloženo na menší a rozsáhlé opravy a možná i na výměnu zařízení.
Doufejme, že tato informace vám pomůže lépe pochopit ocenění nemovitostí.