Hodnota se rovná čistému provoznímu výnosu dělenému horní hranicí
Pokud jste investorem do nemovitostí a uvažujete o koupi nemovitosti, jednou z prvních věcí, které budete chtít udělat, je určení nejen tržní hodnoty nemovitosti, ale také provozních výnosů a nákladů.
To vám řekne, zda splňuje vaše cíle v oblasti cash flow a ziskovosti. A pokud začínáte, pochopení míry limitu je důležité pro budoucí růst vašeho podnikání.
Určení hodnoty vlastnosti
Nejprve musíte určit čistý provozní výnos (NOI) předmětného majetku, který vy nebo váš klient uvažujete. NOI z pronájmu je jeho nájemné snížené o jeho výdaje. Pokud je to bytový komplex, určete čistý výnos z pronájmu po tom, co stojí za údržbu.
To může být trochu výzvou, protože v ideálním případě budete potřebovat prohlášení o příjmech a výdajích z majetku, který by měl pouze stávající majitel. Ale můžete také odhadnout NOI vynásobením prodejní ceny mírou kapitalizace.
Příklad
Projekt s šesti jednotkami by mohl poskytnout z pronájmu čistý zisk ve výši 30 000 dolarů. Určete míru kapitalizace z nedávného, srovnatelného a prodaného majetku. Nyní rozdělujte tento čistý provozní výnos podle míry kapitalizace, abyste získali výsledek aktuální hodnoty majetku.
Řekněme, že váš srovnatelný majetek byl prodán za 250 000 dolarů. Zjistili jste, že nemovitost NOI po odečtení příslušných nákladů činí 50 000 USD. Rozdělte to o prodejní cenu 250 000 USD. Máte kapitalizační sazbu ve výši .2 nebo 20 procent.
Pokud předpokládáte kapitalizaci 20 procent. 30 000 dolarů rozdělených o 20 procent činí 150 000 dolarů, což je současná hodnota nemovitosti.
Další nástroje
Mějte na paměti, že toto není jediná metoda pro výpočet hodnot vlastností příjmů. Je to jen jeden nástroj v krabici. Různé oceňování a výpočty finanční výkonnosti, které investoři a realitní odborníci používají ve svých každodenních rutinách, mají určitou hodnotu.
K dispozici jsou knihy plné složitých výpočtů používaných k oceňování nemovitostí a určení výkonnosti investic do nemovitostí a pronájmu vlastnického majetku a provozů. Většina investorů používá pravidelně pouze půl tuctu výpočtů pro investice do nemovitostí. Některé platí pro velkoobchodní prodej, některé pro opravy a přetočení projektů a další pro nájemní investice. Některé jsou užitečnější pro investora pronájmu při určování dlouhodobého výkonu jejich portfolií.
Investice do komerčních nemovitostí
Do investic do komerčních nemovitostí se podílí zcela nová úroveň matematiky. Existují některé velmi specializované výpočty používané věřiteli k určení, zda financovat nákup nebo projekt. Je dobré o nich vědět, protože mnoho velmi úspěšných rezidentních investorů se vyvíjí do investování do více rodin a komerčních nemovitostí.
Výběr výpočtů ocenění a zisku závisí na vašich cílech a typu majetku.
Pokud jste investorem, který si koupil jednorodní rodinné pronájmy, použijete některé výpočty, ale pravděpodobně nebudete mít zájem o kalibraci a další výpočty zaměřené na více rodin.
Investice do nemovitostí
Začátek úspěšné strategie pronájmu nemovitostí je přesný odhad výnosu z pronájmu budoucího majetku. Když vlastníte pronajaté nemovitosti, čistý výnos z pronájmu vám říká, jak dobře vaše investice dělá nejen s tržními faktory a nájemným, ale také s vašimi náklady, včetně správy a údržby.
Sečteno a podtrženo
Ti, kteří investují do nemovitostí prostřednictvím nemovitostí produkujících příjmy, by měli mít metodu určení hodnoty jakéhokoli majetku, který zvažují nákup. Paušální sazby jsou široce používány v komerčních a multi-rodinných studiích oceňování majetku a ziskovosti.
Mohou být použity k určení dobré prodejní ceny pro nemovitost - nebo z druhé strany, hodnoty uvedené nemovitosti versus požadované ceny.
Jako realitní profesionál sloužící investičním klientům byste měli být velmi obeznámeni se všemi způsoby oceňování příjmových vlastností. Pokud provádíte veškerou vlastní údržbu a správu nemovitostí, nebudete mít žádné náklady, kromě materiálů, pokud si nehodnotíte práci. Je však mnohem pravděpodobnější, že budete mít více nákladů a vaše čisté provozní výnosy je číslo, které získáte po všech těchto odpočtech.