Komerční věřitelé jsou velmi opatrní při jejich upisování. Vzhledem k tomu, že osobní úvěrová historie kupujících je zřídka důležitá v komerčním půjčování, používají pro rozhodování o úvěru další kritéria. Komerční nemovitost je zakoupena za účelem získání příjmu, takže jedním z kriterií, které je populární, je podívat se na příjem, aby zjistil, zda stačí dostatečně zaplatit hypotéku a nechat zisk pro dlužníky.
Když se věřitel dívá na byt nebo víceúrodnostní majetek, zda bude poskytnuta hypotéka a kolik toho může být určeno pomocí DSCR nebo poměru krytí dluhu. Je to jednoduchý výpočet, ale je to velmi důležité. Věřitel se ve skutečnosti příliš nezajímá o individuální kreditní skóre nebo historii majitelů. Účelem investice je ROI, návratnost investic a peněžní tok, takže peněžní tok je primárním faktorem.
Investoři by měli ve skutečnosti ocenit péči poskytovatelů úvěrů tím, že zajistí, aby výpočty peněžních toků byly správné pro bytový projekt. Budou chtít vidět finance, které vykazují výnosy a výdaje. Poté zjistí, zda tato čísla vypadají, že budou pokračovat do budoucnosti, případně se stanou lepšími nebo horšími. Pokud čísla ukazují, že peněžní tok přiměřeně pokryje dluhovou službu, potvrdí výběr investorů a oceňovacích schopností investora (investorů).
Zatímco existuje spousta míst, kde lze vidět, jak vypočítat DSCR s projektem a částkou hypotéky, která je již zavedena, je pravděpodobnější, že kupující bude chtít vědět, kolik si mohou půjčit na projekt, který zvažují nákup. Investoři provedou své vlastní výpočty a podívají se na svého vybraného věřitele, aby ověřili čísla, která přišla.
Oba investoři i věřitelé mají v tomto směru společný cíl. Je projekt dostatečně ziskový, aby dluh sloužil s dostatečným ziskem?
Podíváme se na to ze dvou směrů, získáním aktuálního DSCR a vyhodnocením majetku s požadovaným DSCR. Tento výpočet se zpětně spočítá s použitím běžného minimálního přijatelného DSCR věřitele 1,20. Pak to uděláme druhým směrem, získáme DSCR.
Obtížnost: Průměrná
Požadovaný čas: 20 minut
Zde je návod:
- Určete peněžní tok nebo hrubý provozní výnos po odečtení volných pracovních míst a úvěrových ztrát .
Celkové nájmy 187 000 dolarů / rok - 9% ztráty volných míst a úvěrů (16 830 USD) = 170 170 USD
- Pak se dostanete k NOI nebo čistému provoznímu výnosu odečtením všech ostatních výdajů na provoz a správu, včetně daní a pojištění.
Hrubý provozní výnos - všechny výdaje = NOI nebo čistý provozní výnos
$ 170,170 - 72,470 (výdaje) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 měsíců = $ 8142 / měsíc NOI
- Pokud věřitel používá minimální přijatelnou hodnotu DSCR 1,20, pak by 8142 dolarů měsíčně muselo být 1,2násobek měsíční hypotéky. Chcete-li získat tuto maximální platbu, je nutné rozdělit $ 8142 o 1,2.
$ 8142 měsíční čistý příjem / 1,20 minimální DSCR = 6785 dolarů / měsíc maximální hypoteční platba.
- Nyní je pouze nutné určit, kolik by bylo půjčeno za běžné sazby. Pokud kupující může očekávat úrokovou sazbu ve výši 6,875% na 30letou půjčku, hypoteční kalkulačka nám řekne, že věřitel může být ochoten půjčit kolem 1 032 836 dolarů z této nemovitosti , neboť půjčka a úroková sazba by vedly k zaplacení jistiny a úroků z $ 6785 / měsíc a minimální 1,20 DSCR.
Většina hypotečních kalkulaček vám umožní zadat platbu, úrokovou sazbu a čas pro výpočet výše úvěru.
- Když jsme začali, věděli jsme, že se snažíme doložit částku hypotéky pomocí stanoveného DSCR, protože jsme kupci, kteří chtějí odhadnout, kolik by bylo možné půjčit k hypotéce nemovitosti, kterou hodnotíme za nákup. Ale pojďme udělat výpočet DSCR, kde známe aktuální výdaje projektu a hypotéku.
223 000 dolarů NOI / 172 000 dolarů ročních hypotečních plateb = 1,30 DSCR
1.3 je v tomto případě lepší než 1.2, takže pravděpodobně přijatelný DSCR. Pokud je však na operačním projektu požadována nová půjčka , stávající částka NOI bude použita jako první, abychom zjistili, co může být k dispozici jako částka hypotéky.
Když čísla fungují, investoři a věřitelé se mohou cítit dobře, pokud jde o financování projektu a budoucí ziskovost.
Co potřebuješ:
- Údaje o příjmech a výdajích na nemovitosti.
- Kalkulačka hypoték.