Obtížnost: Snadné
Požadovaný čas: 5 minut
Zde je návod:
- Určete hrubý provozní výnos (GOI) nemovitosti:
Hrubý potenciální příjem - volná pracovní místa a ztráta úvěru = hrubý provozní zisk
- Určete provozní náklady nemovitosti. To by zahrnovalo náklady na řízení, právní a účetní, pojištění, úklid, údržbu, dodávky, daně, služby atd.
- Snižte provozní náklady z hrubého provozního výnosu, abyste dosáhli čistého provozního výsledku. Použitím příkladu nemovitosti s hrubým provozním výnosem 52 000 USD a provozních nákladů ve výši 37 000 USD by naše čisté provozní výnosy byly:
52 000 dolarů - 37 000 dolarů = čistý provozní výnos 15 000 dolarů
Komerční věřitelé používají různé kvalifikační kritéria, aby zjistili, zda je hypotéka oprávněná a kolik půjčí proti nemovitosti. Majitelé investorů obvykle nejsou individuálně ohodnoceni, pokud jde o jejich úvěrovou historii, protože pro věřitele není tak důležitý jako potenciál generování příjmů nemovitosti, který má být zadržen.
Faktem je, že domácí kupující bude žít v domě, který kupují, takže věřitel hodnotí jejich schopnost platit hypotéku a jejich historii splácení dluhových závazků.
Je to velmi odlišná situace od komerčního majetku, řekněme kancelářský komplex. Kupující kupují tuto nemovitost pro jeden účel; generovat pozitivní peněžní tok z příjmů z pronájmu.
Příjem
Motivace k nákupu je příjem, takže věřitel chce zhodnotit majetek založený převážně na příjmech, které vytvoří.
Jistě, stav nemovitosti a další faktory vstupují do kvalifikace hypotéky, ale příjem je velkým faktorem. Pokud majetek může dluh splácet (platit hypoteční splátky) a stále má přijatelný měsíční peněžní tok příjmů, pak je pravděpodobné, že bude zahájena hypotéka.
Výdaje
Samozřejmě, výdaje jsou polovinou hlavních úvah ve výpočtu NOI. Je důležité, aby byly zachyceny veškeré provozní náklady nemovitosti. Tyto a často obsahují:
- Marketing a reklama - V závislosti na typu majetku se tato kategorie výdajů může hodně lišit. Pro bytový majetek by většina těchto nákladů byla inzerce, aby se vytvořily žadatelé o nájemce. Pro maloobchodní nebo kancelářský majetek by to platilo stejně, ale mohou existovat i marketingové náklady na prezentaci nemovitosti spotřebitelům nebo klientům pro nájemníky.
- Management - Profesionální management je normou pro větší komerční nemovitosti. Tento výdaj je významný, ale může být značně kompenzován úsporným profesionálním řízením, který může generovat při provozu a údržbě nemovitosti.
- Pomůcky - V této kategorii by nebyly předány nájemci.
- Opravy a údržba - vše od terénní úpravy až po fixaci rozbitých klimatizačních jednotek nebo malování jednotek je v tomto kbelíku.
- Pojištění - to je také hlavní výdaj.
To jsou hlavní kategorie a existují i další výdaje, které závisí na užívání majetku a nájemníků.
Pokud poměry, které chtějí věřitelé založené na příjmech, nevedou ke schválení, mohou dlužníci přijít s většími penězi za zálohu, aby uvedli poměry do souladu. Čistý provozní výnos je velmi důležitý při komerčních půjčkách.
Tipy:
- Buďte velmi opatrní, abyste získali všechny provozní náklady do výpočtu. Chybějící výdaje zvýší čistý provozní výnos a tím způsobí, že váš klient přeplatí za nemovitost na základě ocenění pomocí limitní sazby.
- Nejpoužívanější výpočty investorů vysvětlené a tabulka pro jejich výpočet použijte tuto linku pro top 10 výpočtů .
Co potřebuješ:
- Kalkulačka
- Komplexní rozčlenění provozních nákladů.
Žádný z těchto výpočtů není raketová věda. Rychle se zrychlíte a dokážete je nebo je s klienty komerčních investorů diskutovat inteligentně.