Strategie pro investice do nemovitostí bez hotovosti
Existují strategie pro investování do nemovitostí bez hotovosti.
Můžete začít jen tak málo jako náklady na několik stovek vizitek. Toto není článek o "snadných penězích". Zatímco existují způsoby, jak začít investovat do nemovitostí jen s vaší touhou a nějakou prací, není to snadné, ale v krátké době se může stát hotovostí v kapse.
Tam jsou guru všude, v televizi, v tisku a na internetu, kteří učí všechny tyto metody. Můžete se hodně naučit z webových stránek o investicích do nemovitostí, ale buďte opatrní při placení velmi drahého kurzu nebo mentoringu. Jiní se naučili tvrdě, že bez ohledu na to, jak moc vás instruktor učí a učí, je stále na vás, abyste šli ven a implementovali ho. Některé z technik, které vám umožní vydělat peníze z nemovitostí, aniž byste museli začít s hotovostí, patří:
- Bird Dogging
- Přidělení
- Možnosti pronájmu
- Sandwich Leasing
- Uzavření zpětného chodu
Zde je přehled o těchto technikách, o tom, jak fungují, a o tom, jak někteří investoři v nemovitostech používají je pro peněžní příjmy v časném období svých investičních podniků.
Bird Dogging
Předtím, než si můžete opravdu ocenit hodnotu, kterou může pták poskytnout investorům v oblasti nemovitostí, podívejme se, kdo jsou tito investoři. První věc, která mi přichází na mysli, je "ploutvat", kupovat si domy, opravovat je a rychle je prodávat za účelem zisku.
Pak je tu dlouhodobý investor, který kupuje domy jako pronájem nemovitostí, realizuje peněžní toky a zhodnocuje se v průběhu času.
Která z těchto strategií investování do nemovitostí může být velmi zisková. Která strategie si investor zvolí, je o svých cílech, temperamentu a toleranci vůči riziku.
Existuje mnohem více těchto investorů, než si většina lidí myslí, zejména dlouhodobé pronájmy investorů. Kdo jsou oni? Jen málo z nich je typ vysokého profilu, který vidíte v televizi. Převážná většina jsou lidé, kteří vidíte každý den. Mohou mít další úspěšné podnikání a mají peníze, které chtějí investovat do nemovitostí.
Spuštění jejich podnikání vyžaduje většinu času a mají tendenci spoléhat se na tradiční zdroje, jako jsou realitní makléři, aby jim pomohli nalézt investiční nemovitosti. Bude obvykle platit více, než by měly za tyto nabídky, protože realitní makléři pracují z inventáře Multiple Listing Service ( MLS ). V cenách není příliš flexibilní, zejména u provizí v transakci.
Mnoho z těchto investorů kupuje více nemovitostí. Jaká by byla jejich reakce, pokud by byli kontaktováni někým, kdo řekl, že by jim mohli přinést nákupy domů za 10 až 40% méně peněz než ty, které v současné době nakupují? Odpověď je jednoduchá, protože jsou v tom, aby vydělali peníze.
Čím méně zaplatí za domov, tím vyšší je jejich návratnost investic (ROI) z peněžního toku a čím dřív mají uzavřený kapitál.
Budou chtít, aby tato osoba přinesla nabídky. Tato osoba je známá jako pták. Je to trochu jako velkoobchod.
Prostřednictvím práce, výzkumu a vyšetřování zjišťuje bird dog majitelům domů, kteří potřebují prodávat, a předtím, než jsou uvedeni v seznamu, nebyli schopni nebo majitelé domů s hypotéčními potížemi nebo zabavováním. To je pták-dogging, a to nevyžaduje žádné hotovosti začít, jen některé vizitky a hodně úsilí. Nicméně to může dělat nemovitosti investovat podnikání pro průměrného člověka s příliš velkým dluhem a ne moc peníze.
Jsou tam venku, hledají domy, které realitní kanceláři neuvádějí. Ve skutečnosti někteří ptáci mají agenti, kteří je krmí, když jim někdo z domova není schopen prodat. Psí pták přináší investorům ziskové investice a poplatky se mohou pohybovat v rozmezí od 2000 do 10 000 dolarů za obchod, když se uzavře.
Přidělení
Dalším způsobem, jak vydělat peníze na investování do nemovitostí bez použití vlastních peněz, je použít úkoly. Není to složitý proces, ale vyžaduje si, aby jste si kupující zarovnali před uzavřením kupní smlouvy. Chystáte se skutečně uzavřít smlouvu s prodávajícím a napsat kupní smlouvu. Ve smlouvě bude uvedeno, že kupující je "Vaše jméno a / nebo přiřazení".
To vám umožňuje zadat smlouvu někomu jinému, vašemu kupujícímu, bez dalšího souhlasu prodávajícího. Musí to být kupujícím hotovosti, ale to je normální případ, když děláte takové obchody. Prodávající bude informován, že kupující je nyní kupujícím a že transakce bude probíhat obvyklým způsobem podle podmínek kupní smlouvy.
Dalším důvodem při přiřazování obchodů je závazek na peníze, který dáváte prodávajícímu. Tyto peníze jsou uloženy v titulní společnosti zabývající se uzavřením a nebude vám vrácena. Převede se na kupujícího. Takže budete chtít zachovat tuto částku co nejmenší, protože stále existuje určité riziko, že se dohoda nezavře.
Pokud pravidelně pracujete s odběrateli investorů, můžete skutečně dostat svůj poplatek, když zadáte zakázku a nemusíte čekat na uzavření. Může se vám ale zaplatit, až se uzavře dohoda. Samozřejmě, pokud jste dobře propojeni s určitými odběrateli a můžete popsat dohodu s nimi a získat verbální odhodlání, možná budete mít možnost dostat peníze předem, než zamykáte domů.
Možnosti pronájmu
Základními složkami strategie pronájmu jsou leasing s měsíčními splátkami a možnost koupit nemovitost na konci doby pronájmu. Podívejme se na příklad, abychom ukázali, jak to funguje. Jste investor, který chce vlastnit dům jako pronájem nemovitosti, ale nejste seděli v dostatečné hotovosti za zálohu. Můžete dokonce mít kreditní skóre, které by dlužní příliš drahé.
Prostřednictvím marketingu s banditovými znaky, inzeráty v novinách a Craigslistu nebo jen doporučení typu word-of-mouth najdete vysoce motivovaného majitele domů, který nebyl schopen prodat svůj domov. Podívejme se na hypotetický příklad. Řekněme, že majitelé domů měli domů uvedeno, ale nebyli schopni prodat.
Domov má stávající trh 100 000 dolarů, jejich hypoteční zůstatek je 70 000 dolarů a jejich platby činí 525 USD měsíčně s daněmi a pojištěním. Jeden z manželů byl propuštěn z práce a druhý si našel lepší práci, takže se musí brzy přestěhovat. Zde je to, co dělá náš investor:
- Nabídky pronajmout svůj domov na 3 roky s leasingovými splátkami, které se rovnají jejich domácím platbám.
- Vyplatí jim 1 500 dolarů jako nevratná opce na zaplacení, aby měli právo, nikoliv však povinnost koupit domů na konci leasingu za 80 000 dolarů.
- S verbální dohodou investor využívá marketing nebo jiné metody k nalezení nájemce pro domov, který je ochoten zaplatit 750 dolarů za měsíc k pronájmu. Podpisují minimálně jeden rok pronájmu.
- Během tříletého pronájmu zůstanou daně a pojištění zachovány jako / je, se zajištěním platby za tyto položky.
- Vyplácení: 525 x 3 dolarů za první a poslední měsíční leasingové platby a jistotu = 1.575 dolarů + 1.500 dolarů za výplatu leasingu = 3 075 dolarů.
- Platba v hotovosti: 750 x 3 x za první, poslední a bezpečnostní vklad = 2 250 USD.
Jedná se o nejhorší případ situace v hotovosti, s investorem z kapsy 825 dolarů. Mohli však lépe vyjednat s prodávajícím a odložili bezpečnostní vklad, nebo se s ním úplně zbavili, a snížili částku, která by byla z kapsy, na zhruba 300 dolarů.
To není špatné ovládání tohoto domova a zámek na ziskový nákup na konci. Už stojí za to víc než cena, která má být zaplacena, a bude pravděpodobně oceněna během 3letého pronájmu. Pozitivní peněžní tok ve výši 250 USD za měsíc činí za období tří let 9 000 USD. Takže i když si investor nevyužije své možnosti koupit si dům, udělali pěkný zisk vzhledem k drobnému množství peněz, které investovali.
Sandwich Leasing
Smlouva o pronájmu sendviče je stejně tak jako název: dvě možnosti pronájmu s investorem uprostřed. V této situaci chce investor mít možnost koupit nemovitost se slevou na konci doby pronájmu a chtít najít nájemce, který chce koupit dom, ale nemůže kvůli úvěrovým problémům nebo nedostatku hotovosti za zálohu. Většina lidí v této situaci, kteří chtějí vlastnit, jsou šťastní, že najdou ten správný domov, který si mohou koupit s možností pronájmu, a mají čas na to, aby si mohli zlepšit svůj kredit a získat spolu zálohu.
Použijeme předchozí příklad, ale namísto běžného nájemce nalezne investor někoho, kdo chce pronajmout, koupit nebo si pronajmout vlastní dům. Všechna čísla jsou stejná, s výjimkou toho, že kupující nájemce chce vlastnit dům na konci 3letého leasingového období.
Kupující nájemce nyní nejen zaplatí první, poslední a jistý vklad předem, ale také možnost pronájmu nevratné platby za právo koupit si dům na konci nájmu. Také kupující nájemce souhlasí, že pokud si koupí domů, cena bude 110 000 dolarů. Peněžní tok pro investora teď vypadá takto:
- Stejné 3 075 dolarů půjde prodávajícímu na první nájemní smlouvu.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 možnost pronájmu od nájemce nájemce nájemce = $ 3,750.
- Investor mohl také požádat o vyšší výplatu leasingové opce, ale byl spokojen s kladným peněžním tokem 675 USD při podpisu obou dohod.
- Prodejce činí 675 dolarů předem, 250 dolarů měsíčně za 34 zbývajících měsíců (první / poslední zaplaceno) a hrubý zisk ve výši 30 000 dolarů tím, že prodá domov za 110 000 dolarů, ale platí pouze 80 000 dolarů.
- Hrubý zisk investora činí 39.175 USD s nulovými penězi investovaných peněz.
Další výhodou této strategie je to, že kupující nájemce doufá, že vlastní dům a bude se o něj lépe starat. Ve skutečnosti někteří investoři vyjednávají o pronájmech, které vyžadují, aby nájemce zaplatil první 100 Kč nebo více za opravy. Vzhledem k tomu, že pojištění a daně jsou zaplaceny v původní hypoteční splátce, náklady jsou minimální.
Pokud chce investor pokrýt všechny zázemí, může platit hypotéku přímo a neumožnit prodávajícímu dostat se do pozice, kde by mohl i tak bez prodlení. Možnosti leasingu a pronájmy sendvičů jsou strategie, které investoři nemovitostí často používají k přidávání vlastností do svého portfolia a vytváření měsíčních peněžních toků.
Uzavření zpětného chodu
Bytový a hypoteční nepořádek, který se začal rozvíjet v roce 2007, vytvořil spoustu změn v úvěrových a realitních transakcích. Titulní společnosti, které dělaly dvojnásobné uzavírání a financovaly jednu transakci s výnosy jiného, se téměř nikde nenacházejí. Existuje však způsob, jak velkoobchodní a flip vlastnosti s back-to-back uzavření bez použití vlastních peněz.
Samozřejmě, že první požadavek je, že máte zřízený výnosný obchod s flipmi. Musíte mít první nemovitost zakoupenou za správnou cenu a připravený investor ji koupit za pěkný zisk. Zisk musí být dostatečný k pokrytí poplatku, který bude zapotřebí k tomu, abyste použili peníze jiných lidí, abyste uzavřeli první transakci, abyste mohli druhému prodeji uzavřít svým investorům.
Transakční financování je proces získání velmi krátkodobé půjčky na financování jedné dohody s následným uzavřením prodeje majetku ve stejný den nebo do 24 hodin obvykle. Transakční věřitel umístí prostředky na titulní společnost, která je potřebná k uzavření první transakce.
Jakmile se tato dohoda uzavře, přesunete se na druhou dohodu, obvykle naplánovanou přímo za ní. Závěrečné prohlášení o této transakci bude odrážet platbu transakčnímu věřiteli za částku, kterou si půjčil při první transakci plus jejich poplatek. To je obvykle minimálně 2.500 dolarů, a může být také založeno na procentu zapůjčené částky. Získáte rovnováhu a své zisky.