Kromě výpočtu návratnosti vlastního kapitálu za první rok může investor s nemovitostmi chtít vědět, že návratnost vlastního kapitálu je plánována pro budoucí roky nebo jak byla po prvním roce zjištěna.
To by mohlo být důležité, protože jakmile se nemovitost ocitne a hypotéka byla splacena poněkud, částka kapitálu investovaného v tomto bodě by mohla být lépe využita jinde, pokud je současná návratnost vlastního kapitálu nízká.
- Obtížnost: Snadné
- Požadovaný čas: 10 minut
Tady je How
- Získejte co nejpřesnější odhad aktuální nebo předpokládané hodnoty nemovitosti. V tomto příkladu použijeme jako hodnotu nemovitosti hodnotu 510 000 USD.
- Určete výplatu hypotéky. Pro náš příklad předpokládejme, že výše hypotéky činí 375 000 USD.
- Poté vypočítat peněžní toky po zdanění (CFAT) . Využijeme 17 000 dolarů.
- Náš návratnost vlastního kapitálu je CFAT / (Value-Payoff):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 nebo 12,6% je naše návratnost vlastního kapitálu
Tipy
- V tomto příkladu se návratnost vlastního kapitálu jeví jako skvělá ve srovnání s převládajícími úrokovými sazbami. Pokud by však hypotéka byla splacena více a hodnota vzrostla více, výsledek by mohl být na polovinu nebo 6%.
V takovém případě je možné, že prodej nemovitosti a investice do jiného by byl moudřejší kvůli lepší ROE na novém majetku.
Pojďme se podívat na návratnost investic do pronájmu nemovitostí
Existují některé velmi dobré důvody, proč investoři zjistili, že pohyb aktiv z trhu akcií a dluhopisů na nemovitosti může dramaticky zvýšit návratnost investic do návratnosti investic.
Podívejme se na to, co dělá nemovitost tak lukrativní:
- Pojištění: Je to hmatatelné aktivum, které skutečně pojišťujete proti ztrátě. Pokud je poškozen nebo zničen, dostanete náhradu. Pokud vlastníte akciové akcie a společnost zkrachuje, nebo se objevují špatné zprávy o výdělcích a kolísají ceny akcií, to jsou přestávky.
- Dokončení: Mohou udržet tisk a vydávání akcií akcií ve společnosti, ale na světě je jen tolik nemovitostí. Ano, můžete na něm něco stavět, ale je to stále jediný jedinečný pozemek.
- Výhoda daně z kapitálových zisků: Váš zisk při prodeji akcií se realizuje v roce prodeje, bez výjimek. Můžete použít odloženou daňovou odměnu 1031 od IRS, abyste odložili daň z kapitálových výnosů z zisku z prodeje investic do nemovitostí. Ve skutečnosti ho můžete odložit navždy! Pokud jste v průběhu let rozšiřovali své portfólio pomocí 1031 burz, jste nezaplatili žádné daně z kapitálových výnosů. Kdybyste odešli, vaši dědicové dědí majetek za svou současnou zvýšenou hodnotu a všechny tyto kapitálové zisky prostě zmizí! Ano, můžete s vámi nějakým způsobem vzít.
- Výnosy z peněžních toků a ocenění: Realitní nemovitosti se v průběhu času prokázaly, že rostou v hodnotě, ačkoli na cestě se vyskytují škytavky. Takže vlastníte si pronájem nemovitosti, získáváte akcie prostřednictvím oceňování a vy si jej půjčujete za náklady na pozitivní měsíční peněžní tok.
- Růst vlastního kapitálu prostřednictvím splácení hypotéky: Splácíte hypotéku každý měsíc a část z ní jde do vlastního kapitálu. Vytváříte hodnotu aktiv, proti které si můžete půjčit za velmi výhodné ceny.
- Odpočty s velkým výdajem: Můžete odečíst náklady na správu, údržbu a provoz, jakož i daně z nemovitostí na váš příjem nebo dokonce příjmy z jiných investic.
- Odpisy jsou dary: Můžete odpisovat hodnotu struktury (ne pozemky) za 27,5 let. To nejsou peníze, které jste vynaložili, ale každý rok dostanete odepsaný dolar za dolar z příjmů za odpisy.
- Velký nízkorizikový pákový efekt: Pomocí hypoték můžete využít 80% nebo více nákupních nákladů na pronájem nemovitosti. Proč trávíte 200 000 dolarů na nákup jedné hotovosti v domácnosti, když si můžete koupit čtyři z nich se zálohami a každý měsíc tyto čtyři peněžní toky dát do banky?