01 - Hodnocení investic do nemovitostí je jak kvantitativní, tak i kvalitativní
Ve druhém dni jsem se podíval na potenciální investice . Byla to rozlehlá čtyřčlenná multi-rodinná nemovitost, která byla v plném rozsahu obsazena majitelem, který tam byl třicet let. Majitel byl eklektický akademický pracovník a všude kolem něj bylo všudypřítomné bric-a-brac a starožitnost. Místo nebylo správně rozděleno. Koberec je třeba vyměnit a opravit podlahu. Posunutý základ vyklenul podlahu na místě a vytvořil velké trhliny, které se rozléhaly nahoru a dolů po různých stěnách.
Prohlížel jsem si místo s některými mými přáteli - pár, který měl zájem o vstup do nemovitostí. Napsali místo od chvíle, kdy šli za dveřmi. Ale když jsem viděl tyto výrůstky a praskliny, viděl jsem jednu věc: peníze. Problémy s nadací vyděsit většinu investorů, což snižuje konkurenci a může zjemňovat ceny.
Ale jak vyhodnotit takovou dohodu? Nebo nějaká dohoda? Osobně rozděluji úvahy do dvou kategorií:
• Kvantitativní: Jak mám očekávat, že nemovitost bude fungovat jako investice? Pro tuto část můžu bičovat kalkulačku, můj tabulkový procesor nebo můj vyhodnocovací software a spustit nějaká čísla.
• Kvalitativní: musím se ptát sám sebe, "mohu ji vytáhnout?" Pokud jste jako velká většina investorů v oblasti nemovitostí, pak jste part time. To znamená, že budete muset vyřešit tento projekt na vrcholu své "denní práce" a následně jej zvládnout. Tato část analýzy bude vyžadovat nějaké hledání duše; kalkulačka vám nepomůže.
02 - Kvantitativní - spouštění čísel pomocí rychlosti
Osobně mám tendenci podívat se na tři klíčové čísla, když uvažuji o investici. Cap rate , je prvním z těchto nástrojů.
Paušální sazba je prostě roční čistý příjem dělený cenou nemovitosti. Investory používají po mnoho let pravidlo "1%", které jednoduše stanoví, že měsíční výnosy z pronájmu nemovitosti by měly činit zhruba 1% ceny, kterou zaplatíte za nemovitost. Některé trhy se od tohoto poměru odklonily z důvodu rostoucích hodnot vlastností, ale v jiných můžete stále najít vlastnosti, které splňují pravidlo 1%. Něco, co byste měli mít na paměti, je, že pravidlo 1% představuje spravedlivý ukazatel toho, zda daný majetek bude generovat dostatek peněžních toků na ročním základě za účelem pokrytí plateb hypotéky plus nákladů. Existuje samozřejmě řada proměnných, které do toho přicházejí (od daní po úrokové sazby až po procentní platbu, kterou zaplatíte), ale je to výchozí bod.
03 - Cash Flow jako nástroj kvantitativního hodnocení
Jediný důvod, proč vám záleží na míře cap, je to, že se opravdu snažíte najít jednoduchý prostředek pro jaký druh peněžního toku bude investice generovat. Při investování je hotovost králem - ignorujte tento výpočet na vaše nebezpečí.
Odhad cash flow znamená vyčíslení hlavních očekávaných peněžních výdajů (daně, jistina, úroky, výdaje, volná místa, poplatky, opravy) a porovnání s příjmy, které daný majetek vytváří. Můžete to udělat buď pomocí tabulkového procesoru nebo pomocí softwarového balíčku pro vyhodnocení nemovitostí.
04 - míra návratnosti jako nástroj kvantitativní analýzy investic do nemovitostí
Cashflow zase vám umožní vypočítat očekávanou míru návratnosti majetku (ROR). Míra návratnosti je mírou ziskovosti; měří hotovost, kterou projekt vygeneruje, v závislosti na hotovosti, kterou musíte vložit do projektu.
Pro výpočet tohoto poměru budete potřebovat tabulkový procesor nebo software pro hodnocení nemovitostí. Myslím, že je to velmi užitečné, protože mi dovoluje porovnat návratnost, kterou očekávám za investice, než návratnost, kterou bych odůvodněně očekávala pro jiné, odlišné investice. Například: jestliže jsem spustil čísla pro majetek, který jsem popsal na začátku tohoto článku a to mi kopl zpět míru návratnosti 8%, kterou určitě projdu.
Mohu očekávat, že získá 8% investice na akciovém trhu (nižší riziko a mnohem méně úsilí). Pro riziko a úsilí, které bych musel do tohoto projektu zapojit, očekávám návratnost na sever od 20%.
05 - Kvalitativní - můžete dokončit projekt?
Jak jsem již uvedl výše, vaše kalkulačka zde nepomůže. To je, když se musíte podívat do zrcadla a přemýšlet o tom, kolik času a úsilí budete schopni věnovat projektu.
Znovu se podívejte na projekt, o kterém jsem hovořil, na začátku tohoto článku. Řekněme, že to srovnáváte s podobnou příležitostí; další vícečlenná rodina ve stejném okolí, která však vyžaduje méně práce. Tuto příležitost byste využili v horní části, pokud druhá nenabízí výrazně vyšší míru návratnosti. Ale kolik je vyšší?
Pro začínající investory vždycky nabízím stejnou radu: V této oblasti se mýlíte opatrně. Projekt, který můžete udělat, je nekonečně lepší než ten, který jste vyhořel v době, kdy jste na něm uprostřed. Najděte něco ve svém komfortním řádu, které vám nabízí slušné počty, udělejte to, a pak se přesuňte k náročnějšímu (a snad i výnosnějšímu) projektu.
Závěr:
Analýza je dílčí umění, část vědy. Podívejte se na další témata v této části, kde naleznete další náměty týkající se hodnocení investic.
Autor Chris Smith je investorem do nemovitostí, zakladatelem online reference pro investory a profesionály v oblasti nemovitostí a publikoval články v časopise Corporate Finance Magazine, Euromoney a Business Journal Network.