Jak investování bytů vytváří peněžní tok a vytváří hypotéky.
Bytové a multifamily investující vytvářejí vynikající peněžní toky, stejně jako výhody plynoucí z běžných daňových a jiných investičních výhod. Naučte se v této sérii článků o tom, jak ekonomika měřítka zvyšuje peněžní toky, jak se zlepšují a jak věřitelé používají poměry k analýze cash flow pro rozhodnutí o hypotékách.
Apartmány a více rodinné investice jsou logickým dalším krokem pro investory do domácností pro jednotlivce. Pomocí 1031 daňové odložené výměny mohou tito investoři odvádět zisky z prodeje jednorázových nemovitostí do vícečlenných investic a odložit zdanění kapitálových zisků.
01 - Důvody, proč si investoři vybírají byt a vícefamily investují
Desítky tisíc jednorázových rezidenčních pronájmů domácích investorů využívají všechny výhody tohoto typu investic do nemovitostí. Peněžní toky spolu s daňovými výhodami a zhodnocením hodnoty v čase jsou hlavními prvky.
Ale mnozí z nich by pravděpodobně prodávali tyto domovy a přestěhoval se do bytů a vícefamiliových investic, kdyby plně pochopili výhody ekonomiky z rozsahu. Financování bytů je také řešeno odlišně. Odkazy na individuální úvěry investora a aktiva jsou často druhotnými úvahami o skutečném peněžním toku, který se očekává, že daný majetek přinese. Zjistěte, jak v této řadě fungují věci.
02 - Bytové a multifamily investující - volná místa a úvěrové ztráty
Zatímco cash flow v bytových a multifamiliálních investicích se skládá z finančních položek na straně příjmů a výdajů, ztráty volných pracovních míst a úvěrů ovlivňují příjmovou stránku předtím, než nastane příležitost zvýšit peněžní tok prostřednictvím kontroly nákladů. Naučte se zde o volných pracovních místech a úvěrových ztrát z marketingových a reklamních vlivů prostřednictvím aktivit správy nemovitostí pro jejich kontrolu.
Dokonce i neočekávaná ztráta v pronájmu za jeden měsíc může znamenat výrazný pokles v návratnosti investic. Naučte se, jak snížit ztráty z důvodu volného místa a neplacení nájemného, nebo budete penalizováni ve vašem kapse.
03 - Peněžní tok v bytových a multifamilních investicích
Vlastnictví velkého počtu pronajatých jednotek na jednom místě zpravidla vytváří větší peněžní tok na jednotku, než investor uskuteční prostřednictvím více bytových jednopodlažních nájemních jednotek rozložených po celé ploše.
Čím větší je počet jednotek pod jednou střechou nebo na jednom místě, tím větší jsou výhody úspor z rozsahu. Jako jediný rodinný investor na domácím trhu nemůžete dosáhnout vyjednávacího vlivu s dodavateli, který vlastní 100 bytových jednotek ve svůj prospěch. Naučte se zde o ekonomickém rozsahu a jak ji používat v několika marketingových a řídících činnostech s cílem snížit náklady na jednotku a zvýšit tak peněžní tok na jednotku.
04 - Poměry používané pro rozhodnutí o financování investic do bytů a více rodin
S využitím poměru rovnoměrného rozdělení a poměru krytí dluhu (DSCR) mohou věřitelé vzít snímek výkonnosti a peněžního toku bytového nebo multifamilového projektu a velikosti hypotéky, kterou tento peněžní tok může podpořit.
Poskytovatelé úvěrů nevěnují příliš velký důraz na individuální finanční situaci vlastníka a na majetek v rámci multifunkčního úvěru. Naučte se v tomto článku o odlišném způsobu, jakým se tyto dva poměry podívají na kvalifikaci peněžních toků a hypoték na projekty.
05 - Rozhodčí o úvěru a rozhodnutí o financování bytů a více rodin
Existuje velká náležitá péče provedená jak kupujícím, tak i věřitelem v bytech a investování více rodin. Prakticky se analyzuje každá řádková položka marketingu, reklamy, řízení a výdajů v účetní závěrce. Naučte se, jak se věřitelé dívají na bytový či multifamilový projekt při rozhodování o hypotékách.
Použijte věci, které jste se zde naučili, abyste se rozhodli, zda chcete přejít na vyšší investice. Je to méně peněžitého rozhodnutí než rozhodnutí o závazku, vlivu a řízení rizik.