- Hrubý potenciální příjem (GPI)
- Hrubý provozní zisk (GOI)
- Hrubý násobitel nájemného (GRM)
- Peněžní toky před zdaněním (CFBT)
- Peněžní toky po zdanění (CFAT)
- Čistý provozní výnos (NOI)
- Kapitalizační sazba (Cap Rate)
- Rovnoměrné poměry
- Návratnost vlastního kapitálu Rok první
Proč jdeme do potíží
Investice do pronájmu nemovitostí čerpá větší zájem než kdy jindy. Když čtete nebo sledujíte v televizi o investorech fix & flip, často tyto domy prodávají pronajatým investorům. Úspěšný investor na pronájem domů může mít v jejich portfoliu desítky domů. Jsou to ostří investoři nebo nebudou hromadit peněžní toky z mnoha domácností. Budete chtít, abyste s nimi mohli rozumět a diskutovat o "číslech". Podívejme se na výhody pronájmu nemovitostí.
Amortizace
Odpočet odpisů je cennou součástí analýzy nemovitostí. Pro osoby ve vyšších daňových pásmech s jinými investicemi může dokonce umožnit snížení zisku z jiných investic. Samozřejmě, kontaktujte účetního o tom. Pokud však náklady plus odpisy skutečně přesahují číslo zisku pro daně, máte zbylé ztráty použity proti ostatním výnosům z investic.
Není to vlastně ztráta hotovosti, protože odpisy nejsou hotovosti z kapsy. Je to vypočtené číslo považované za daňový náklad. Vzhledem k tomu, že jste je nevyčerpali, můžete mít i nadále pozitivní měsíční peněžní tok a současně vykazovat provozní ztrátu z daní.
Tok peněz
Měsíční peněžní tok do banky je velkým losem pro investory do pronájmu.
Vykonání jejich řádné péče a nákupu práva může vést k dvojciferným výnosům a solidnímu toku peněz za léta. Peněžní tok je funkcí mnoha vstupů a některé nebo některé z nich mohou změnit a poškodit nebo zlepšit peněžní tok. Některé jsou ovlivněny trhem a ekonomikou. V případě, že hlavní místní zaměstnavatel zavře nebo se přestěhuje, poptávka po pronájmu nemovitosti může klesnout přes noc. To je něco, co nemůžete ovládat, ale snad se vyvarujete tím, že provedete svou náležitou péči o zdraví a plánech místních zaměstnavatelů. Jsou-li zdravé a ziskové s dlouhodobým pronájmem, které jste nedávno obnovili, jste pravděpodobně v dobré kondici.
Daň z nemovitosti
Můžete odečíst daně z nemovitosti pro účely daně z příjmů. Pokud vaše firma vlastní nemovitost, musíte zaplatit daň z nemovitosti na této nemovitosti. Stejně tak, jak jednotlivci platí daň z nemovitosti na hodnotě svých domovů, podnikům platí daň z nemovitosti na hodnotě jejich nemovitosti (pozemky a budovy). Pokud se nemovitost prodává, daně za rok jsou rozděleny mezi předchozí a nové vlastníky, podle toho, kolik roku vlastnil.
1031 Odložená daňová výměna
Podle velmi přísných pravidel můžete prodat nemovitost se ziskem a přenést zisk na jiný majetek, aniž byste museli platit daň z kapitálových výnosů.
Zde je to, co říká Internal Revenue Code, hlava 26, oddíl 1031: "Zisk nebo ztráta se neuznává při výměně majetku drženého k výrobnímu použití v obchodě nebo podniku nebo za investice, pokud je takový majetek vyměňován výlučně za majetek podobného druhu která se má uskutečnit buď k účelnému využití v obchodě, nebo k podnikání, nebo k investování. " Vlastnictví podobného druhu prostě znamená jinou nemovitost a nevyžaduje výměnu pozemku za pozemek nebo kancelář pro kancelář.
Faktem je, že existuje jen málo tříd investičních aktiv a strategií, které se dají srovnávat s pronájmem nemovitostí. Lidé potřebují místo, kde by mohli žít, a vlastnictví domova není pro některé možné a jiné než jiné.