Může to být frustrující, ale také velmi uspokojující.
Někdy během vyjednávání, které trvalo něco víc než týden a půl, jsem byl frustrovaný tím, že se banka zdála záměrně ignorovat problémy domova, které se snažily vykládat.
Vyloučení faktů
- V lepších časech byla hodnota tohoto domova mezi $ 225k a $ 300k.
- Původní katalogová cena bankou činila 179 tisíc dolarů.
- Nabídku jsme učinili asi šest měsíců později, když bylo uvedeno na 119 900 dolarů.
- V oblasti s velmi přísnými zákony o životním prostředí potřebuje domov nový septický systém, který je příliš malý pro případné vyluhovací pole, čímž se udržují nádrže.
- Proces přijímání odchylky pro držení nádrží trvá 30-45 dní, s výsledkem, který není zaručen.
- Banka je ve všech svých dokumentech velmi jasná, že nic nevědí a neposkytuje žádné prohlášení o stavu a nebude platit za žádné opravy.
- Před naší první nabídkou jsme obdrželi počáteční odhady míček pro septické práce.
To je situace v den, kdy jsme udělali naši nabídku. Nebyly tam žádné jiné nabídky, ačkoli dům byl ukázán trochu. Bylo to v překvapivě dobrém stavu, což vyžadovalo přidání ohřívače pro okamžité obsazení, pokud byla septika správná.
Pojďme se projít procesem se základními hlavními body a důležitými položkami:
- Nabízeno 108 000 dolarů s 20% snížením financování.
- Podmiňování poskytnutí septického rozptylu.
- Podmíněný prodejce zaplatí 10 000 dolarů za septickou instalaci před uzavřením, jak to vyžadoval nový věřitel.
To jsou hlavní body nabídky a bylo to docela odvážné, protože doma je krást za plnou požadovanou cenu, i když septik musí být nahrazen po uzavření na náklady kupce.
Nicméně, tato osoba neměla hotovost, aby to udělala, takže jsme ji potřebovali prodávajícím, nebo alespoň v ceně.
Položky sporu
- Banka by používala pouze formuláře pro protiúčet, opakovala každou vyjednávací položku v každé z nich, generovanou počítačem.
- Banka chtěla uzávěrku příliš brzy, aby zaručila, že rozptyl by mohl být schválen a septik instalován před uzavřením, a chtěli by od kupujícího 100 dolarů / den, kdybychom prošli tímto datem "bez viny prodejce".
- Jejich první čtenáři opakovali, že nebudou platit za průzkum, ale připsali kupujícímu 1500 dolarů za jejich uzavření.
- Jejich první protizáru s nabídkou, že na septické zařízení nezaplatí nic.
- Jejich první čítač byl za úplnou cenu 119 900 dolarů.
Nebudou procházet každým počítadlem, ale naše jednání se soustředila na prodejní cenu, septické náklady, náklady na průzkum / uzavření a klauzule o náhradě škody 100 dolarů za den s krátkým obdobím až do uzavření. Každý pult od nás požádal o více a odstranit jakoukoli náhradu škody, pokud by kupující nemohl dostat zboží včas kvůli zpoždění v kraji.
Nakonec trvalo nějakou kreativitu, abychom dohodu udělali, a uzavřeli jsme dohodu. Zde je způsob, jakým jsme provedli náš konečný pult a vrátili se s tím OK:
- Prodejní cena byla 120.500 dolarů, i když jsme během procesu dostali až na 112 000 dolarů. Uvidíte proč.
- Prodávající zaplatí poplatek ve výši 1500 USD za účelem provedení septického rozptylu.
- Prodávající zaplatí 10 000 dolarů za nový septický systém.
- Prodávající zaplatí 500 dolarů za náklady na uzavření kupujícího. A konečný termín byl prodloužen.
Jak můžete vidět, zasláním našeho konečného čítače s prodejní cenou se zvýšil z 112 000 dolarů s téměř žádnými dalšími ústupky, dostali jsme je, abychom si to vzali a vydělali 12 000 dolarů. To je čistá prodejní cena 108.500 dolarů, ale kupující nebude potřebovat více peněz než 20% za zálohu a další uzavírací náklady. Je to skvělé pro klienta, který zavře doma připravený bydlet asi s 50 000 dolary + v okamžitém kapitálu.
Cílem je nikdy skončit s bankou. Dokud se vrátí zpět s nabídkami kontraktu, uděláte totéž.
V určitém okamžiku uděláte dohodu a možná to bude lepší, než jste kdy očekávali.