Zákon o realitní kanceláři: Jak je agentura vytvořena

Stav, který definuje povinnosti agentů a práv klienta

Expresní agentura

Expresní agentura je vytvořena buď ústní nebo písemnou dohodou mezi zmocnitelem a zástupcem. Označuje jejich výslovný záměr pro tento reprezentační status.

V oblasti nemovitostí je agentura zpravidla vytvořena buď písemnou smlouvou o zápisu s prodávajícím, nebo kupní smlouvou s kupujícím. Některé státy povolují slovní dohody, ale většina z nich ne.

Implicitní agentura

Také je možné vytvořit vztah agentury prostřednictvím jednání stran.

Pokud realitní kancelář převezme odpovědnosti, které jsou zpravidla agenturou, ale nepodepsala smlouvu o zastoupení, může být stále považována za agenta prostřednictvím implicitní agentury. Stejně tak, pokud zákazník požádá agenta o radu nebo akce, které jsou obvykle v agentuře, pak by mohla být vytvořena implicitní agentura.

Některé státy vytvořily zvláštní právní předpisy, které stanoví, že žádná agentura nemůže existovat bez písemné dohody o zastoupení. To pomáhá předcházet náhodné implicitní agentuře.

Nebuďte nezveřejněným duálním agentem

Ve státech, které nevyloučily implicitní agenturu, pokud máte statut zastupování agentury u vašeho klientského seznamu, buďte opatrní, co děláte, pokud pracujete s kupujícím, který má zájem o tento zápis. Nejprve byste museli odhalit status agentury kupujícímu a pak byste neměli plnit povinnosti, které by znamenaly, že jste také jejich agent.

Způsob, jakým je dnes většinou hotov

Moje licence visí v Novém Mexiku, ale v minulosti jsem také získala licence na makléře v Texasu a Coloradu.

Mnoho států má nyní dokumenty a informace, které podporují " zprostředkování transakcí ", nebo jsou volány jinými jmény, zastoupení kupujícího nebo prodávajícího bez "agentury". Termín realitní makléř zřídkakdy znamená, že už dnes.

Takže si mohu vzít výpis a neprodávat se prodávajícímu a to je přesně to, co jsem vždycky udělal.

Jediný čas, kdy se otázka agentury někdy přišla s kupujícím nebo prodávajícím byla, kdybych pracoval s advokátem nebo soudcem. Z nějakého důvodu jsem je přitáhl k mým webovým stránkám. Nechtěli, abych byl jejich zástupcem kvůli zastupující odpovědnosti .

Viskózní odpovědnost vystavuje klienta agenta riziku činnosti jeho agenta. Takže pokud mám dělat něco špatného nebo dělat chybu, můj klient by byl zodpovědný také. Tito legální lidé věděli, že nechtějí toto riziko, přestože věděli, že jsem dodržoval pravidla pečlivě.

Když jsem pracovala s odběrateli, vždy jsem pracoval jako zprostředkovatel transakcí, nikdy agent. Téměř se nikdy neptali a naše forma zveřejnění státu jasně stanovila své povinnosti vůči mému zákazníkovi. Zde jsou přímo ze zákona:

A. poctivost a přiměřená péče, jak je uvedeno v ustanoveních této části;

B. dodržování místních, státních a federálních zákonů o spravedlivém bydlení a antidiskriminaci, zákona o nemovitostech v New Mexico a pravidel o provizi nemovitostí a dalších místních, státních a federálních zákonů a nařízení;

C. provedení všech písemných smluv uzavřených se zákazníkem nebo klientem;

D. pomoc zákazníkovi nebo klientovi makléře při dokončení transakce, není-li písemně dohodnuto zákazníkem nebo klientem, včetně:

1. prezentaci všech nabídek nebo kontraprovozních nabídek včas; a
2. pomoc při dodržování podmínek smlouvy a uzavření transakce; pokud zprostředkovatel v transakci neposkytuje službu, radu nebo pomoc popsanou v odst. 1 a 2 pododdílu D 16.61.19.8 NMAC, musí se zákazník nebo klient písemně dohodnout, že zprostředkovatel neočekává, že poskytne takovou službu, radu nebo pomoc a makléř písemně oznámí existenci takové dohody ostatním makléřům zapojeným do transakce;

E. potvrzení makléřem, že mohou existovat záležitosti související s transakcí, které jsou mimo znalosti nebo odborné znalosti přidruženého zprostředkovatele nebo kvalifikovaného zprostředkovatele a že přidružený makléř nebo kvalifikovaný makléř navrhne, aby zákazník nebo klient požádali o odborné poradenství v těchto záležitostech;

F. okamžité zúčtování všech peněz nebo majetku, které obdrží makléř;

G. písemné sdělení zákazníkovi nebo zákazníkovi a ostatním makléřům, kteří se podílejí na transakci, jakéhokoli potenciálního střetu zájmů, který má makléř v transakci, včetně, avšak bez omezení na:

1. veškerý písemný makléřský vztah, který zprostředkovatel uzavřel s jinými stranami transakce;
2. jakýkoli významný zájem nebo vztah obchodní, osobní nebo rodinné povahy, který má makléř v transakci;
3. další možnosti makléřských vztahů k dispozici v Novém Mexiku;

H. písemné zveřejnění jakýchkoli nepříznivých skutečností, které je skutečně známý přidruženým makléřem nebo kvalifikovaným zprostředkovatelem o majetku nebo transakci, nebo o finanční způsobilosti stran transakce k dokončení transakce; nežádoucí skutečnosti, které vyžadují zveřejnění, nezahrnují žádné informace, na které se vztahují federální zákony o spravedlivém bydlení nebo zákon o nových lidských právech v Mexiku;

I. zachování jakýchkoli důvěrných informací získaných v průběhu jakéhokoli předchozího vztahu s agenturou, pokud to není s předchozím souhlasem klienta nebo je vyžadováno zákonem;

J. pokud není písemně písemně povoleno, přidružený makléř nebo kvalifikovaný makléř nesmí během transakce sdělit zákazníkovi nebo klientovi, že jejich prodávající zákazník nebo zákazník již předtím uvedli, že přijmou prodejní cenu nižší než požadovaná nebo uvedená cena nemovitosti ; že jejich kupující klient nebo zákazník již dříve uvedl, že zaplatí cenu vyšší, než je cena předložená v písemné nabídce; motivace zákazníka nebo zákazníka k prodeji nebo koupi nemovitosti; že jejich prodávající zákazník nebo zákazník nebo jejich kupující klient nebo zákazník budou souhlasit s jinými finančními podmínkami než nabízenými; nebo jakékoliv jiné informace požadované písemně zákazníkem nebo klientem přidruženého makléře nebo oprávněného makléře k tomu, aby zůstaly důvěrné, pokud to nevyžaduje zveřejnění zákona.

To se stará o veškeré obavy, které moji zákazníci mohli mít.