Nejsme všichni zástupci?
"Realitní makléř" je obecný termín odkazující na naše zaměstnání, ale ne vždy definuje naši pozici a povinnosti v transakci. " Agentura ", nejvyšší úroveň zastoupení, vyžaduje určité svěřenecké povinnosti, včetně důvěrnosti klientů a úplného odhalení. Požadavek důvěrnosti pokračuje i po dokončení transakce. Pracujete v nejlepším zájmu zákazníka, což znamená, že nejvíce peněz pro vašeho prodejce nebo nejnižší cenu pro kupujícího.
Zprostředkovatel transakcí, zprostředkovatel transakcí nebo agent bez agentů
Ve většině států, pokud jste se svým klientem výslovně neshodovali s agenturou, nejste jejich "agent", pokud jde o fiduciární požadavky. Budete stále povinni zacházet se všemi stranami spravedlivě a upřímně, ale nemusíte mít nutně důvěrnost, ani úplné odhalení vašemu zákazníkovi. Tento stav se více rozšířil s rozšířením "Agentury pro kupující", která zastupovala kupce jako jejich zástupce.
Tento důležitý stav je vysvětlen v níže uvedené dvojité agentuře.
Duální agentura v oblasti nemovitostí
Dvojitá agentura není možná, ale je to termín, který se používá ve většině států. Je nemožné zajistit důvěrnost a úplné zveřejnění informací pro dva klienty ve stejnou dobu. Tento termín se však vztahuje na zastupování jak kupujícího, tak prodávajícího, pokud jste ve společnosti s každým.
Vyžaduje pečlivé zveřejnění pro obě klienty, že se změnila schopnost reprezentovat je agresivně. To mnozí považuje za riskantní praxi s případnými střety zájmů.
Subagency
Subagency je kolem od počátku organizované praxe nemovitostí. Popisuje agendu, který přivádí kupujícího ke kotování jiné společnosti, a zástupce kupujícího pracuje jménem zprostředkovatele prodeje a prodávajícího, a to díky důvěryhodným povinnostem. Je to asi nejvíce mrtvé všude, protože to nebylo dobré pro kupce a makléři a prodavači byli zástupně zodpovědní za činy nebo chyby zástupce kupujícího.
Určená agentura
Určená agentura umožňuje makléřům nabízet alternativu k duální agentuře, pokud jsou zastoupeni jak kupující, tak prodávající, a oba mají dohody o zastoupení. Zprostředkovatel přiřazuje jednoho agenta k "agentovi" prodávajícího a dalšímu zástupci, který zastupuje kupujícího. Oba si zachovávají status "agentury" s požadovanými svěřeneckými povinnostmi. Vyžaduje určité postupy, aby se informace o příslušných klientech udržovaly odděleně, s přístupem omezeným na příslušného agenta.
Buďte nesmírně opatrní, abyste věděli, jaké možnosti zastoupení máte
Studovat zákon ve vašem státě, pokud jde o realitní zastoupení.
Pak si prostudujte možnosti, které se váš makléř rozhodne nabídnout svým zákazníkům. Všichni makléři nemusí nabízet všechny typy zastoupení. Opravné prostředky klientovi za porušení povinností svědků mohou být pro agenta a zprostředkovatele bolestivé.
Na počátku byli všichni pro prodejce "agenta". Externí zástupce společnosti, který náhodou našel kupujícího pro zápis, prostě pracoval jako subagent pro makléře výpisu a prodávajícího. Takže každý obchodník s nemovitostmi, který se podílel na transakci, pracoval pro prodávajícího. Možná si myslíte, že se ostatní možnosti vyvinuly, aby se pro kupujícího staly rovnější podmínky.
"Agentura pro kupující", což je postup, který poskytuje zákazníkům špičkové zastoupení agentur a svěřenecké povinnosti, se stal ve většině oblastí poměrně populární. Nyní můžete mít s kupujícím písemnou agenturní smlouvu, která slibuje jim všechny svěřenecké závazky agentury a vaše nejlepší úsilí v jejich zájmu.
Všechno je úžasné, dokud nepodepsáte dohodu o kupujícím a pak nakonec uzavřete kupní smlouvu pro kupujícího, a to buď výhradně nebo výpisem vaší společnosti, kde jste také podepsali smlouvu o zastoupení agentury. Nyní najednou vaše společnost je "agent" pro oba pricipals v transakci. Je zřejmé, že to je problém, protože již nemůžete splňovat požadavky na to, aby byly veškeré své informace soukromé a aby jste mohli zveřejnit vše, co znáte současně. Příkladem by mohla být situace prodávajícího (diváků). Jste-li jejich agenta, neuvádíte to, ale pokud jste byli obchodníkem kupujícího a neměli jste s prodejcem žádný vztah, poskytli byste tyto informace vašim kupujícím, aby jim pomohli lépe se dohodnout. Pokud jste duální agenta, nemůžete ani udělat. Takže musíte obě strany vědět, že váš nový stav změnil schopnost jim sloužit.
Pod různými jmény, transakční makléřství, zprostředkovatel, agentury, jsou všechny zastoupení bez povinností svěřeneckých agentur. Jsou spravedliví všem zúčastněným, ale usnadňují bez agentury.
Z čistě zákaznické a etické perspektivy, bez ohledu na to, jakou roli nebo zastoupení máte, je to všechno o čestném, spravedlivém a transparentním jednání.