Proč kupující používají deka hypotéky
Kupující, zejména na trzích komerčních nemovitostí, používají přiměřené hypotéky z mnoha důvodů. Poskytovatelé úvěru dělají půjčky. Pokud čísla fungují a dostanou dostatek zabezpečení, komerčních věřitelů vzniknou přikrývky hypotéky používané při investicích do komerčních nemovitostí. Možná, že vaše další investice by byla lépe poskytována hypotékou.
Potřebujete konsolidovat vlastnosti pro refinancování
Investor může vlastnit více nemovitostí financovaných v různých obdobích a s velmi odlišnými podmínkami hypotéky.
Pokud jsou úrokové sazby nízké, bylo by možné společně seskupit nemovitosti pro refinancování hypotékou. Přitom mohou být platby celkově nižší. Mohla by také umožnit majiteli, aby vybral hotovost, který bude použit pro další investice. Zvláště pokud investor drží několik domů zakoupených v různých časech s různými sazbami hypoték, může to být možnost, pokud existuje nějaký kapitál. U nemovitostí držených na chvíli může vypadat takto:
- Nemovitost Hodnota 165 000 dolarů, zůstatek úvěru 125 000 dolarů na 6,5%, platba 847 dolarů / měsíc
- Nemovitost B hodnota 172.000 dolarů, zůstatek úvěru 122.000 dolarů na 6.75%, platba $ 809
- Nemovitost C hodnota 149 000 dolarů, zůstatek úvěru 118 000 Kč při 6,0%, platba 746 USD
- Celková hodnota činí 468 000 dolarů, celková dlužná částka činí 365 000 USD, celkové platby činí 2 402 USD
- Vlastní kapitál je přibližně 23%, takže půjčka je možná.
- Nová přilnavá hypotéka ve výši 365 000 dolarů za současnou 5,0% sazbu činí 1 959 USD
- $ 443 zvýšení měsíčních peněžních toků
Zvýšit financování nových akvizic
Předpokládejme, že investor chce rozvíjet nebo rehabovat komerční nemovitost. Množství hotovosti potřebné pro nákup a práci je větší, než je možné půjčit jen na tento majetek. Kupující by mohl poskytnout jiné nemovitosti v celosvětové hypoteční transakci s nemovitostmi.
Za správných podmínek by kupující mohl získat více než potřebné prostředky na nový projekt. Jak vidíte v předchozím příkladu, pracujeme s vlastnostmi vlastněnými na chvíli nebo jsme měli velké zálohy. Nový úvěr bude potřebovat významný kapitál, zvláště pokud vybíráte hotovost.
Lepší podmínky úvěru
Zahrnutím dalších vlastností do hypotečního úvěru je věřitel lépe chráněn dodatečnou cenou. To lze často použít jako nástroj pro vyjednávání o vyšších úrokových sazbách nebo jiných podmínkách půjčky. Pokud nižší platba umožňuje pozitivní peněžní tok z nájemného, může to být způsob, jak jít. Předpokládejme, že náklady vzrostly, možná i daně. Pomocí tohoto přístupu by se investor mohl vrátit k minulému peněžnímu toku nebo jeho blízkému s přikrývkou hypotéky.
Prodejci mohou zablokovat další vlastnosti v držení papíru
Pokud se prodává nemovitost a je požádán, aby převzal část financování, prodávající může lépe chránit svoji pozici, pokud může kupujícího využít další majetek, který vlastní, jako další zajištění úvěru. Možná jeden rodinný pronájem investorů domů s významným portfoliem se snaží přesunout do bytových investic.
Projekt je nalezen, ale prodávající musí vrátit část financování. Mohou tak činit pouze tehdy, pokud kupující použije jiné vlastnosti, aby prodejci zvýšil zabezpečení.
Jak můžeme vidět, existují velmi dobré obchodní důvody pro použití přikrývky nemovitostí hypotéky. Pokud jsou některá nebo všechna tato kritéria přítomna, kupující, prodejci a věřitelé by měli tuto alternativu zvážit.