Přehled toho, na co je třeba věnovat pozornost v nových opravných registech společnosti IRS
Pokud určitá oprava činí zařízení lépe, obnoví majetek v jeho normálním stavu nebo přizpůsobí majetek novému nebo jinému použití, pak se náklad vyčerpá a znehodnotí v průběhu několika let.
Náklady na opravy a údržbu, které nespadají do kategorií zlepšení, obnovy nebo úpravy, lze v roce výplaty výdajů odečíst v plné výši.
Základy
"Pokud opravíte věci, můžete je odečíst," říká Steve Nelson, certifikovaný účetní, který rozsáhle napsal o odečtení oprav na blogu Evergreen Small Business a napsal aktualizovanou e-knihu Příprava Formuláře 3115 Nové předpisy o hmotném majetku .
"Pokud to, co uděláte, je zlepšení, restaurování nebo přizpůsobení," říká Nelson, "nová pravidla říkají, že to uděláme tím, že ji využijete a znehodnotíte, pokud to není taková částka, že to jsou malé brambory."
Běžné opravy a údržba, které lze odečíst hned
"Obecně můžete odpočítat částky zaplacené za opravy a údržbu hmotného majetku, pokud nejsou zaplacené částky jinak kapitalizovány." (IRS.gov, publikace 535, Obchodní výdaje, kapitola 7, část Náklady na opravy a údržbu.)
Tím, že definujeme, co můžeme odečíst, pokud jde o to, co nemusíme vydělávat, nás nutí položit otázku: musí být tyto náklady kapitalizovány? Pokud ne, můžeme to odečíst.
V další části publikace 535 IRS objasňuje rozdíl mezi údržbou a opravami:
"Opravy : Náklady na opravy nebo vylepšování majetku používaného ve vašem obchodním nebo podnikatelském sektoru jsou buď odečitatelné, nebo kapitálové náklady Rutinní údržba, která udržuje váš majetek v normálním efektivním provozním stavu, ale to podstatně nezvyšuje hodnotu nebo podstatně prodlužuje užitečné životnost nemovitosti je odpočitatelná v roce, ve kterém vznikl, jinak musí být náklady kapitalizovány a odepisovány. " (IRS.gov, publikace 535, Obchodní výdaje, kapitola 11, část Opravy.)
Všimněte si, že zde IRS definuje, co to znamená při běžné údržbě. Pravidelná údržba, říká IRS, "udržuje váš majetek v normálním efektivním provozním stavu." Příkladem by bylo změna oleje na autě. Změna oleje udržuje vozidlo normálně a efektivně, ale podstatně nezpůsobuje prodloužení jeho životnosti. Výměna převodovky nebo motoru by však podstatně prodloužila životnost vozu, a tak by to bylo spíš jako opravy, které je třeba kapitalizovat.
Využití oprav a údržby: Test BRA
Opravy a náklady na údržbu, které činí nemovitost lépe , nebo jej obnovují do provozních podmínek, nebo přizpůsobit majetek novému použití, je třeba kapitalizovat a odpisovat během několika let. To je snadné si vzpomenout, pokud používáte test BRA, mnemotechnický Tony Nitti.
Opravy jsou opravy, které dělají něco lepšího než předtím. Konkrétně opravy spadají do kategorie zlepšení, pokud:
- Opravte chybu, která existovala před vlastním koupě
- Opravte vadu, která se stala během výroby
- Zvětšete nebo rozšiřte vlastnost tak, aby měla větší kapacitu, nebo
- Očekává se, že zvýší kvalitu, sílu, efektivitu nebo produktivitu nemovitosti
Další informace naleznete v článku Co je to zlepšení? část konečných předpisů o hmotném majetku Q & A.
Restaurování, jak by se dalo očekávat, jsou opravy, které něco obnoví do normálního stavu. Upevnění střechy nebo úplná výměna střechy jsou dva příklady obnovy. Konkrétně opravy spadají do kategorie oprav, pokud se jedná o opravy, které:
- Obnovit zhoršený majetek na "běžně efektivní provozní podmínky"; nebo
- Nahraďte hlavní součást nebo podstatnou konstrukční část určitého objektu; nebo
- Přestavte vlastnost na nový stav; nebo
- Vyústit v odpočitatelnou ztrátu, prodej nebo výměnu nebo zacházení se ztrátou ztráty za majetek nebo součást nemovitosti.
Další podrobnosti naleznete v části Co jsou částky, které mají obnovit jednotku vlastnictví? část konečných předpisů o hmotném majetku Q & A.
Návrhy jsou opravy, které mění způsob použití majetku nebo zařízení.
Předpokládejme například, že vlastník budovy převede továrnu na showroom. Jak se budova používá, se mění od výroby až po maloobchodní prodej. Vzhledem k tomu, že daňoví poplatníci změnili způsob užívání nemovitosti, veškeré opravy spojené s úpravou nemovitosti se aktivují.
Konkrétně IRS říká, že náklady na přizpůsobení jsou: "Částka je zaplacena za účelem přizpůsobení jednotky vlastnictví novému nebo jinému použití, pokud není přizpůsobení souladu s vaším běžným užíváním jednotky majetku v době, kdy jste ji původně uvedli do provozu "(z části" Co přizpůsobuje jednotku vlastnictví novým nebo jiným účelům "v části Závěrečné předpisy týkající se hmotného majetku Q & A).
Klávesové zkratky: tři pravidla bezpečného přístavu
Obecným pravidlem je, že náklady na opravy a údržbu je třeba kapitalizovat a odpisovat. Existují výjimky z tohoto obecného pravidla. Ve skutečnosti existují tři výjimky, které IRS nazývá bezpečnými přístavy. Ale dokonce i s bezpečným přístavem, nemůžete prostě zaplatit náklady. IRS očekává, že daňoví poplatníci provedou formální volbu (nazvanou "volba") připojením volebního prohlášení k daňovým přiznám.
$ 2,500 Výběrem bezpečného přístavu pro malé daňové poplatníky.
Osoba nebo firma mohou okamžitě odečíst náklady na opravu a údržbu, pokud náklady činí 2500 dolarů (nebo méně) za položku nebo za každou fakturu . Podnik s "příslušnou účetní závěrkou" má však částku 5000 korun. Tato hranice 2500 dolarů platí pro daňový rok 2016.
Pro daňové roky 2014 a 2015 činil limit 500 dolarů. Viz oznámení 2015-82, Zvýšení minimálního limitu bezpečného přístavu pro daňové poplatníky bez příslušného finančního výkazu (pdf) na webových stránkách IRS, kde jsou podrobnosti týkající se této změny. Další podrobnosti o tomto ustanovení naleznete v sekci de minimis bezpečného přístavu v sekci Otázky a odpovědi na internetových stránkách IRS.
Bezpečný přístav pro malé daňové poplatníky
Opravy lze okamžitě odečíst, pokud celková částka zaplacená za opravy a údržbu nemovitosti je nižší nebo rovna 10 000 USD nebo 2% z neupraveného základu daného majetku, podle toho, která částka je nižší . A bezpečný přístav je k dispozici pouze pro podniky s výnosy nižšími než 10 milionů dolarů a opravovaný majetek má neupravený základ nižší než 1 milion dolarů. Další podrobnosti o tomto ustanovení naleznete v části o volbě bezpečného přístavu pro sekci malých daňových poplatníků v části Otázky a odpovědi na webu IRS.
Bezpečný přístav pro běžnou údržbu
Pokud se opravy skládají z běžné údržby, mohou být náklady na opravu okamžitě odečteny. Jedná se o typ oprav, který se odehrává pravidelně.
IRS to vysvětlil podrobněji. Aby rutinní údržba byla okamžitě odpočitatelná, IRS chce, aby náklady splňovaly všechna čtyři následující kritéria:
- Opravy jsou pravidelně opakující se aktivity typu, který byste očekávali;
- Opravy jsou výsledkem opotřebení při použití v obchodě nebo obchodu;
- Opravy jsou potřebné k tomu, aby byla nemovitost účinně v normálním stavu;
- A opravdu se očekává, že opravy budou muset být provedeny buď:
- Více než jednou během desetiletého období (u budov a budov souvisejících s budovami) nebo
- Více než jednou během životnosti třídy majetku (u jiných nemovitostí než budov).
(Životnost ve třídě se vztahuje k počtu let, po které IRS očekává, že odpisujeme majetek. To je popsáno v publikaci 946, Jak odpisovat majetek , zejména kapitolu 4 a přílohu B). Rutinní údržba části Otázky a odpovědi na webu IRS. Slovo opatrnosti: běžné udržování bezpečného přístavu se nevztahuje na výdaje, které spadají do kategorie zlepšení.
Částečné dispozice
Předpokládejme, že pronajímatel nahradí střechu na pronajatém pozemku. Přemýšleme o této situaci. Když byla nemovitost uvedena do provozu jako nájem, náklady na nemovitost byly rozděleny do dvou částí: pozemků a budov. Pozemek je neodpisující aktivum. Náklady na budovu byly kapitalizovány a odpisovány v průběhu let (27,5 let u obytných nemovitostí nebo 39 let u komerčních nemovitostí). Náklady na starou střechu jsou tedy zahrnuty do nákladů budovy a jsou časem odpisovány.
Nyní pronajímatel nahradil střechu. Tento typ obnovy je třeba kapitalizovat a odpisovat (více než 27,5 let, případně 39 let). Takže nyní pronajímatel má dva majetky, které jsou odpisovány: původní budova a nová střecha. Ale stará střecha je součástí budovy. Takže svým způsobem pronajímatel znehodnocuje majetek (starou střechu), který už neexistuje. V tomto scénáři IRS umožňuje pronajímateli, aby parciální dispozice. V podstatě pronajímatel může odepsat náklady na starou střechu (čímž odstraní tuto část nákladů z plánu odpisů budovy).
Jaká je výhoda? Tím se okamžitě odpočívá stará střecha, která kompenzuje nevýhodu, že po několika letech musí novou střechu znehodnotit. Tím se odstraní stará střecha (její historická cena a její kumulované odpisy) rozvahy daňového poplatníka. Dodatečný bonus: "Neexistuje žádné odpisování, protože neexistuje žádný prodej nebo výměna," říká Phil Zaman, ředitel Národního daňového úřadu CBIZ. Částečné dispozice mají za následek nižší akumulační odpisy, aby se získaly zpět, pokud se majetek v budoucnu prodal.
Co potřebujete podívat
Abychom správně zjistili, co lze odečíst a co je třeba akceptovat, přezkoumáme, jaká jsou náklady, kolik stojí a jak se náklady týkají opravovaného nebo udržovaného majetku. "Musíme být opatrní, abychom nejen vypírali věci," říká Nelson. "Tyto hmotné předpisy říkají, že tyto výdaje musíme skutečně podívat." Tak jak se opravdu podíváme na tyto výdaje?
Pro každý náklad na opravu nebo údržbu:
- Zkontrolujte fakturu za náklady
- Na jaké náklady? Použijte test PODPRSENKU: je to náklad lepší, obnovení nebo přizpůsobení?
- Kolik stojíte?
- Je každá položka na faktuře rovna nebo menší než 2.500 USD? Celková faktura se rovná nebo je nižší než 2.500 USD? Pokud ano, zvažte využití de minimis bezpečného přístavu.
- Je částka rovna nebo menší než 10 000 USD? Stejné nebo méně než 2% neupraveného základu opravovaného majetku? Pokud ano, zvážit možnost volby bezpečného přístavu pro malé daňové poplatníky.
- Jaká je povaha opravy? Je oprava očekávanou a nezbytnou součástí udržení majetku v běžně funkčním provozním stavu? Pokud ano, zvážte používání bezpečného přístavu pro rutinní údržbu.
- Zvažte, zda je možné odepsat "částečnou dispozici".
- Využijte veškeré výdaje podle potřeby a nastavte odpisový plán pro odepsání nákladů na opravu.
Zdroje pro výkopy hlouběji do oprav a údržby Odpočty:
- Hloubkový pohled: IRS dokončí regresy o dispozicích hmotného odpisovaného majetku (Parker Tax Publishing, 8. září 2014).
- Oznámení 2015-82 (IRS.gov, pdf), které změnilo bezpečný přístav de minimis z 500 na 2,500 dolarů; shrnuto v dokumentu IR-2015-133: Pro malé podniky: IRS zvyšuje hmotný majetek, který vynáší prah na 2,500 dolarů; Zjednoduší archivaci a vedení záznamů (IRS.gov, 24. listopadu 2015).
- Zákon o hmotném majetku - nejčastější dotazy (IRS.gov, 13. března 2015).
- Rozhodnutí ministerstva financí 9636: Pokyny týkající se odečtení a kapitalizace výdajů souvisejících s hmotným majetkem (IRS.gov, účinnost dne 19. září 2013).
- Výnosový postup 2015-20 (IRS.gov, pdf); shrnuty v IR-2015-29: IRS usnadňuje malým podnikům uplatňovat předpisy o opravě do roku 2014 a budoucí roky (IRS.gov, 13. února 2015).
- Zákon o hmotném majetku - Opravy regulačních pokynů a zdrojů (AICPA.org)
- Provádění nových pravidel hmotného majetku ( časopis pro účetnictví , 31. ledna 2014).
- Běžná údržba bezpečného přístavu podle nových předpisů pro opravy IRS (Nolo.com)
- Malý daňový poplatník bezpečný přístav pro opravy a údržbu (Nolo.com)
- Požadavky pronajímatele Podle nařízení o opravách IRS (Nolo.com)