Co je rezidence odjezdu?
Fannie Mae a Freddie Mac definují odchodovou rezidenci jako domov, který je v současné době vlastněn a bydlí v dlužníkovi, který se snaží hypotékovat nový domov.
Dlužníci, kteří v současné době vlastní dům, obvykle mají tři možnosti, když se rozhodnou koupit nové hlavní bydliště. Oni mohou:
Prodáváte stávající bydliště a vyplácíte zbývající hypotéku
Převede nemovitost na druhý domov, za předpokladu, že se může kvalifikovat jak na stávající, tak na nové hypoteční splátky, nebo
Převede nemovitost na investiční nemovitost a poskytne dokumentaci, že si půjčí nemovitost a použije příjem za účelem kompenzace hypotéky
V červenci 2008 oba Fannie a Freddie výrazně zpřísnily pokyny pro upisování ohledně odchodových domů. V červenci roku 2013 je nakonec uvolnili.
Změny pokynů pro upisování "Odchod z pobytu"
Někdy byly na počátku finanční krize uloženy pokyny pro "odlehlé bydliště", které měly být dočasné povahy, a to navzdory přetrvávání po dobu delší než 6 let.
Cílem této politiky bylo zajistit, aby dlužníci měli dostatečnou kapacitu a finanční rezervy pro úspěšné řízení více nemovitostí.
V červenci roku 2008 Fannie Mae stanovil tyto pokyny pro upisování dalších nemovitostí vlastněných:
Budou muset ověřit 30% vlastního kapitálu v jejich současném bydlišti. (To zhoršuje obavy, že mohou uvažovat o "strategickém selhání" ve starém domově. Pro dokladování jejich pozice v akciovém kapitálu bude zapotřebí AVM (Automated Valuation Module) nebo hodnocení.
Výnosy z pronájmu musí být doloženy plně uzavřenou nájemní smlouvou. Pronájem může být měsíčně.
Zadavatel bude vyžadovat kopii jistoty a doklad o vkladu.
Příjmy z pronájmu od rodinného příslušníka nebo jednotlivce se stanoveným vztahem k dlužníkovi nejsou povoleny.
75% ověřených výnosů z pronájmu může být použito k vyrovnání nákladů na bydlení.
Nové směrnice, které jsou v platnosti, nyní odstraní nebo uvolní několik těchto náročných kvalifikací.
A co je nejdůležitější, Fannie Mae odstraní 30% požadavek vlastního kapitálu. Umožňují také větší volnost pro ty, kteří chtějí udržet a pronajmout si stávající bydliště tím, že ulehčují pokyny týkající se okamžitého využívání příjmů z pronájmu.
Důležité je, že pro nájemce domů, kteří mají své stávající bydliště na základě smlouvy k prodeji, už nepožadují uzavření této transakce před uzavřením nové.
Přímo z ústech koně:
Vzhledem k tomu, že existují další zásady, které nyní správně upravují historii úvěrů, výnosy z pronájmu a finanční rezervy, Fannie Mae vylučuje některé požadavky výslovně spojené s přeměnou hlavního bydliště
Pokud dlužník vlastní nemovitost založenou na hypotéce, stav nemovitosti určuje, jak musí být při splnění podmínek pro novou hypoteční transakci považována stávající nemovitost PITIA (veškerá měsíční jistina, úroky, daně, pojištění a splátka sdružení vlastníků).
Pokud je zastavená nemovitost vlastněná dlužníkem dlužníkem současná hlavní bydliště, která se před prodejem čeká, ale nebude uzavřena (s převodem vlastnictví na nového vlastníka) před předmětnou transakcí, může věřitel nyní použít uzavřenou kupní smlouvu, po etapě financování mimořádné události, aby se eliminovala současná hypoteční splátka z poměru dluhu k výnosům dlužníka.
Hypoteční věřitelé by měli i nadále dodržovat standardní požadavky na výnosy z pronájmu a finanční rezervy, pokud dlužník převede své stávající hlavní bydliště na investiční nemovitost.
Oba změny jsou přiměřené a po splatnosti.
Tyto změny jsou také vděčně vítány od realitních a hypotečních profesionálů, navíc mnozí by byli domovníci dříve ovlivněni starou sadou pokynů pro upisování.