Pochopení čísel
Pokud má být majetek využíván k vytváření příjmů z nájemného nebo pronájmu, nejčastěji se používá metoda příjmu oceňování nebo oceňování. Čistý zisk generovaný nemovitostí se používá v souvislosti s určitými faktory pro výpočet jeho hodnoty na současném trhu, pokud se prodává.
Nejsou to jen investoři v nemovitosti, kteří se zajímají o čistý zisk generovaný operacemi.
Budou téměř vždy hledat financování a věřitelé pečlivě zkontrolují podrobnosti o příjmech a nákladech, aby byli co nejjistější, že jejich investice je chráněna. Věřitelé chtějí vidět obvyklé nájemné, které překračují výdaje, aby mohli poskytnout hypotéky se zbytkem pro majitele.
Použití kapitalizace (Cap Rate) pro odhad hodnoty
Při použití sazby kapitalizace pro ocenění příjmového majetku se používá čistý provozní výnos majetku a existuje inverzní vztah mezi požadovanou cenou a horní hranicí. Jinými slovy, čím vyšší je limit, tím nižší je požadovaná cena.
Použití násobitele nájemného pro odhad hodnoty
Hrubý násobitel nájemného nebo GRM využívá spíše hrubé nájemné nemovitosti než čistý provozní výnos použitý s horní hranicí. Existují dva způsoby, jak tento výpočet provést, protože existují hrubý potenciální příjem (GPI) a hrubý provozní výnos (GOI).
Jak je zřejmé z výpočtů každého z nich, odhad hodnoty je mnohem lepší pomocí hrubého provozního výnosu, protože jsou zohledněny ztráty za obsazenost a neplacení.
Pak musí být zohledněny podmínky a budoucí výdaje
Více subjektivní, ale velmi důležité, bere v úvahu stav majetku.
Vzhledem k tomu, že žádná z metod oceňování příjmů nezohledňuje stav nemovitosti a budoucí pravděpodobné velké náklady na opravy, musí být tato skutečnost zohledněna při konečném odhadu hodnoty.
Při nákupu existující nemovitosti by to mohlo fungovat velmi efektivně nebo by mohlo dojít k provozním problémům, které potlačují čistý příjem. Když například investoři hodnotí bytový projekt jako příklad, nájemné nemusí být nájemné a výdaje mohou být vyšší nebo nižší, než by měly být.
Řekněme, že pronajímatel poskytoval nájemné nájemným některým nájemníkům výměnou za služby nebo jen proto, že měli problémy a pronajímatel je nechce vyřadit. Nebo náklady na opravy a údržbu byly pro podobné vlastnosti nižší než norma. Pronajímatel mohl být zbytečně obtížný s manažerskými povinnostmi, nebo jen kvůli problémům, které sjíždějí po silnici z nedostatečné údržby.
Investoři, kteří zkoumají každý aspekt operace, mohou vidět příležitost, protože čísla nájemného nejsou skutečná. Vidí, že získávání nájemců do těchto jednotek za plné stávající nájemné by znamenalo výrazný rozdíl v čisté ziskovosti, a proto ji chtějí koupit. Mohou vidět, že výdaje na nemovitost nejsou tak, jak by měly být, a majetek klesá, takže mohou předat nákup.
Ostrý investoři a rozhodně věřitelé pečlivě rozdělí finanční prostředky projektu, aby si byli jisti, že s reálnými čísly pracují. Je překvapující, kolik malých komerčních nemovitostí je špatně spravováno. Buď nájemné jsou příliš nízké, náklady jsou příliš vysoké nebo kombinace obou. Investoři, kteří zastavují výpočty základního ocenění bez toho, aby se zabývali nájemnými a výdajovými náklady, často přenášejí nejlepší nabídky nebo přeplatky za nemovitosti.
Znát metodu příjmu, protože se používá hodně
Pokud máte v plánu pracovat s klienty investorů, v případě potřeby vynaložte značné množství času, abyste se naučili metodu oceňování příjmů. Nechcete, aby klienti kupujícího nebo prodávajícího investora používali terminologii, kterou nerozpoznáte, nebo žádají o výpočty, které nemůžete provést.
Práce s investory může být poměrně obohacující, protože tento trh s nemovitostmi je poměrně aktivní.
Budete také vytvářet skvělé opakované podnikání, stejně jako doporučení od spokojených investorů.
Aktualizace: Aktualizuji tento článek po krachu trhu s nemovitostmi a během toho, co se zdá být začátkem obnovy. Hodnotitelé se stali extrémně konzervativními po tržních problémech a byli obviňováni za zpomalení oživení pomocí podhodnocovacích vlastností a využívání foreclosures pro srovnatelné. Zdá se, že se nyní dostávají na rovný kýl.