Toto malé číslo vám může říct, jestli je pravděpodobné, že vyděláte peníze.
Výzva oceňování takové nemovitosti není tak obtížná, jak by to mohlo znít. Ve skutečnosti je výpočet míry kapitalizace nemovitostí jednoduchý a neměl by trvat déle než pět minut nebo tak.
Začíná to pochopit přesně to, co je míra cap.
Co je to kapitalizační sazba?
Paušální sazba je míra návratnosti, kterou můžete očekávat na základě vaší investice na základě toho, kolik příjmů se domníváte, že daný majetek bude pro vás generovat. Je to samozřejmě velmi důležitý faktor. Nebudete investovat s úmyslem ztrácet peníze.
Je to skvělý způsob srovnání podobných vlastností, protože se berou v úvahu všechny výdaje. Když se dvě vlastnosti zdaleka podobají, ale stojí za to více, mohlo by to být proto, že generuje vyšší příjem nebo proto, že má nižší výdaje.
Jak vypočítat maximální rychlost
Míra kapitalizace můžete vypočítat pomocí čistých provozních příjmů a současných prodejních cen srovnatelných nemovitostí. Míra kapitalizace je určena a poté použita na nemovitost, kterou uvažujete o koupi, abyste určili její současnou tržní hodnotu na základě výnosu.
Za prvé, získat poslední prodejní cenu podobného majetku příjmů.
Použijeme příklad šestipodlažního bytového projektu, který se prodává za 300 000 dolarů.
Nyní určíte čistý provozní výnos pro daný bytový projekt nebo čisté nájemné realizované vlastníky. Snižte všechny provozní náklady kromě hypotéky. Tento výpočet hodnotí majetek, jako kdybyste za něj zaplatil hotovost.
Řekněte příjmy z pronájmu poté, co všechny výdaje, které jste odepsali, činí 24 000 USD. Nyní rozdělujte tento čistý provozní výnos na prodejní cenu tak, aby dosáhla stropu: 24 000 dolarů ve výdajích dělených prodejní cenou ve výši 300 000 dolarů vám dává kapitalizační sazbu 0,8 nebo 8 procent.
Jak používat Cap Rate
Investor může použít limitní limit dvěma způsoby. Možná by chtěl ocenit nemovitost, kterou zamýšlí prodat, na základě tržních limitů pro jiné nedávno prodávané srovnatelné nemovitosti nebo by chtěl určit, zda je požadovaná cena nemovitosti přiměřená, pokud zvažuje koupi nemovitosti.
Když prodáváte
Řekněme, že vlastníte malý bytový projekt a chcete ho prodat. Získáváte informace o nedávno prodávaných nemovitostech v oblasti, které jsou podobné vašim. Mohly by mít více či méně jednotek, ale snažíte se najít vlastnosti, které jsou co nejvíce podobné těm, které chcete prodat.
Najdete tři vlastnosti, které byly prodány během předchozích tří nebo čtyř měsíců. Složitá část je schopna najít své čisté provozní příjmy. Někdy jsou tyto informace zveřejněny v seznamu jako prodejní místo, ale často to není, zejména pokud čistý provozní příjem není příznivý. Můžete získat tento druh informací od obchodního realitního agenta, nicméně, zvlášť pokud budete seznam nemovitosti k prodeji s ní.
Takže dosáhnete tří úrokových sazeb ve výši 9,2 procent. Váš čistý provozní výnos je $ 31,000. Nyní musíte pouze rozdělit čistý provozní výnos podle cap rate: $ 31,000 divided by .092 na $ 226,957. Je zde hodnota vašeho majetku.
Můžete založit cenu, kterou chcete požádat o nemovitost na toto číslo a dát ho na trh.
Když uvažujete o nákupu
Při porovnávání vlastností pro rozhodnutí o nákupu budete pracovat s uvedenými vlastnostmi . Tím je ještě snazší získat jejich čisté provozní příjmy a vypočítat míru pro každý z nich. Poté je můžete porovnat, abyste zjistili, který z nich bude nejlepší nákup.
Ale podívejte se na své výdaje a nájemné stejně, protože byste mohli stoupnout na vrchol, pokud můžete najít příležitosti ke snížení nákladů nebo zvýšit nájemné.
Mohli byste zjistit, že výdaje jsou neobvykle vysoké pro typ a velikost nemovitosti, nebo byste mohli zjistit, že poplatky za pronájem jsou nižší než tržní sazby pro srovnatelné nemovitosti. Kterákoli z těchto situací by zvýšila míru vlastního kapitálu, což by jej činilo lepší potenciální vlastnost, pokud bude opravena.
Řekněme, že máte oko na konkrétní projekt malého bytu, který je uveden za 495.000 dolarů. Za to stojí za to, že na současném trhu nebo je předražený? Znovu získáte některé srovnatelné vlastnosti a průměrnou prodejní limit. Za příklad použijeme naši 9.2procentní míru.
Pokud je čistý provozní výnos této nemovitosti 39.500 dolarů, stojí za to požadovaná cena? Ne, protože rozdělení těchto příjmů o maximální výši vám dává hodnotu 429 348 USD. Požadovaná cena 495 000 dolarů je trochu nad značkou.
Jaký čistý provozní příjem byste potřebovali, abyste získali tuto cenu za cenu? Přepínejte vzorec a vynásobte požadovanou cenu podle míry cap. Vynásobte 495 000 dolarů o 9,2 procenta a přinášíte požadovaný čistý provozní zisk ve výši 45 540 USD.
Ale pamatujte, že mohou existovat dobré důvody, proč by nemovitost ospravedlnila vyšší míru. Může to být umístění nebo vlastnosti a kvalita budov a okolí. Všechno musí být vyhodnoceno ještě před rozhodnutím, ale poměr limitu pomáhá.