Budete schváleni pro nájemce v sekci 8?
Kdy má PHA zjistit přiměřenost nájemného?
Existují určité časy, kdy má veřejný bytový úřad určit, zda je jednotka nájemné rozumná. Tyto případy zahrnují:
- Když se pronajímatel pokouší mít svůj útvar schválen, aby byl obsazen nájemcem oddílu 8.
- Když pronajímatel nájemce v sekci 8 vyzývá úřad veřejné správy k nárůstu nájemného.
- Při uzavření smlouvy o obnově nemovitosti musí společnost PHA srovnávat tržní tržní nájem z před rokem na tržní nájemné, který je platný 60 dní před vypršením smlouvy. Pokud se tržní splátka sníží o pět procent nejméně o pět procent ve srovnání s loňským tržním trhem, jednotka musí být přezkoumána, aby se zjistilo, zda je částka, která bude zaplacena pronajímateli, náležitá.
- Když HUD nařídí PHA, aby tak učinil. - K tomu často dochází, když chce HUD přezkoumat způsob, jakým PHA přiděluje prostředky a provádí operace.
- Když Úřad pro veřejné bydlení cítí nutnost tak učinit.
Jak PHA určuje přiměřenost nájemného?
Aby bylo možné zjistit, zda je jednotka nájemného přiměřená, veřejný úřad pro bytovou výstavbu porovná tuto jednotku s podobnými jednotkami v oblasti. To se provádí, aby se určilo, zda je nájemné, které pronajímatel účtuje, přiměřené ve srovnání s podobnou jednotkou.
Pro srovnatelnou jednotku bude společnost PHA hledat jednotku, která je podobná:
- Umístění - Jednotka musí být v oblasti, která je v působnosti PHA. Pokud je jednotka v blízké oblasti, PHA musí provést příslušná nastavení.
- Je srovnatelný ve velikosti - i když jednotky mají stejný počet ložnic, jedna ložnice, která je 600 čtverečních stop, není srovnatelná s jednou ložnicí, která je 1200 čtverečních stop. Jednotky musí být proto podobné v počtu ložnic a náměstí.
- Podobný typ - Pro srovnání musí být jednotky umístěny ve stejném typu nemovitosti , jako například v rodinném domě, domě s více rodinami, v bytovém domě nebo na výšce.
- Datum výstavby - PHA nebude srovnávat nově postavený dům s domem, který byl postaven v roce 1900.
- Stav nemovitosti - Omezený majetek nebude porovnáván s dobře udržovaným majetkem.
- Kvalita renovací - PHA nebude srovnávat upgradovanou jednotku s novou, která nebyla renovována. Například jednotka s úplně novými kuchyňskými spotřebiči a podlahy z tvrdého dřeva nebude srovnávána s jednotkou s 50letým kobercem a pouze s pracovním sporákem.
- Vybavení a služby nemovitosti - Úřad veřejné správy bude porovnávat jednotky s podobnou vybaveností a službami, jako jsou pračka a sušička, centrální klimatizace, vyznačené parkovací místo, venkovní prostor, výtah nebo vrátný.
- Počet zahrnutých pomůcek - PHA musí vzít v úvahu všechny nástroje, které jsou zahrnuty v ceně pronájmu. Musí provést potřebné úpravy s cílem přesně porovnat jednotky.
Srovnatelné jednotky
Když Úřad pro veřejnou správu bydlení určuje přiměřenost nájemného, srovnává jednotku s podobnými jednotkami v oblasti. Srovnatelné jsou vytaženy pro dva typy vlastností:
- Vlastnosti v oblasti, která jsou podobné - PHA bude porovnávat jednotku, která se pokouší o schválení podle oddílu 8, na jednotky v oblasti, které nejsou součástí veřejných programů na pomoc při ubytování.
- Podobně jednotky v areálu - Pokud jednotka, která se snaží být schválena podle oddílu 8, se nachází v nemovitosti, která má jednu nebo více podobných jednotek, které nejsou součástí veřejného programu pomoci pro bydlení, PHA porovná jednotky. Pronajímatel musí potvrdit, že částka poukázky na výběr bydlení podle oddílu 8 nebude vyšší než částka, kterou pronajímatel sbírá pro ostatní srovnatelné jednotky v areálu.
Co když vaše jednotka není považována za rozumnou cenu?
Pokud po provedení srovnatelného vyhledávání veřejný bytový úřad rozhodne, že vaše jednotka není nájemné rozumné, vaše jednotka nebude způsobilá k bydlení nájemce podle § 8. Nebudete moci sbírat poukázku na výběr bydlení, a to ani v případě, že je nájemník ochoten zaplatit více z vlastní kapsy, aby žil ve vaší jednotce. Nájemce v sekci 8 bude mít právo vyhledávat jednotku, která je považována za nájemné.