Tipy pro rychlý a výnosný prodej
Papírování
Zpráva o výdajích a výdajích: Chcete se ujistit, že máte všechny své finanční informace v pořádku, než dáte svůj pronájem nemovitosti na prodej.
Příprava zprávy o příjmech a výdajích vám a potenciálnímu kupujícímu poskytne lepší obrázek o hodnotě vašeho majetku.
Příjem: Zahrnuty do této zprávy o příjmech a výdajích, budete chtít zaznamenávat všechny příjmy, které nemovitost obdrží, na měsíční a roční bázi. To by mohlo zahrnovat měsíční nájemné nájemce, stejně jako veškeré další nájemné z parkovacích míst, pračky a sušičky, nebo platby, pokud máte to štěstí, že máte na svém majetku billboard nebo mobilní věž.
Výdaje: Zpráva o příjmech a výdajích musí také zahrnovat peníze, které utratíte za rok. To by mohlo zahrnovat:
- Daň z nemovitosti
- Pojistné platby
- Poplatky za vodu a kanalizaci: Pokud jste odpovědní za nástroje.
- Poplatky za elektřinu: Pokud jste odpovědní za nástroje.
- Poplatky za plyn: Pokud jste odpovědní za nástroje.
- Poplatky za ropu: Pokud jste odpovědní za nástroje.
- Údržba : Většina investorů a / nebo realitních kanceláří odhadne procento za údržbu. Tradičně je tato částka pět procent z hrubého provozního příjmu . Náklady na údržbu se budou lišit v závislosti na velikosti nemovitosti, stáří majetku a množství vnějšího prostoru. Mohou zahrnovat věci jako náklady na terénní úpravy, náklady na opravu nebo výměnu zastaralých nebo chybných svítidel, dveřních zámků, oken, popraskaných dlaždic, úniku vodovodů, netěsnosti střech nebo klouzavých zábradlí.
- Náklady na volné pracovní místo: Většina investorů bude také považovat za faktor volných pracovních míst. V závislosti na typu nemovitosti lze očekávat, že toto číslo bude mezi pěti až deseti procenty hrubého provozního výnosu. Náklady na volné místo mohou zahrnovat náklady na uvedení nemovitosti na trh , například umístění reklam na pronájem a náklady na držení majetku , jako jsou daně a pojištění.
Shromažďovat dokumenty související s příjmem, výdaji a řízením majetku
Položky z výkazu výnosů a nákladů: Před uvedením vašeho pronájmu nemovitosti do prodeje si budete chtít najít výtisky položek, které jste zahrnovali do výkazu příjmů a výdajů. Budete chtít shromáždit tato prohlášení z předchozího roku. To může zahrnovat všechny účty za služby, pojištění, daně z majetku, hypotéky, platby za pronájem, náklady na údržbu a tak dále.
Všechny tyto příjmy byste měli skenovat do počítače, abyste měli také digitální kopii. To usnadní odesílání položky potenciálnímu kupci, právnímu zástupci nebo realitnímu subjektu, pokud o to budete požádáni, protože jej již budete mít k dispozici elektronicky.
Kopie všech možných leasingů: Budete chtít shromáždit kopie všech nájemních smluv u současných nájemců. Bude použita k ověření aktuální platby nájmu , stejně jako délky pronájmu.
Seznam všech nejnovějších vylepšení nemovitosti: Měli byste sestavit seznam všech vylepšení, které jste provedli v posledních letech. Například jste položili novou střechu, vyměnili pec nebo renovovali kuchyň? Budete také chtít zahrnout přibližné datum provedení práce a případnou přibližnou hodnotu zlepšení.
Ve vašem seznamu vylepšení budete chtít přidat popisná přídavná jména. Například, namísto řečeno, renovované kuchyně, to může být více přitažlivě řečeno, renovované kuchyně, včetně šedé shaker stylové skříňky, polární bílé žuly a zkosené backsplash metra.
Navíc byste měli najít jakýkoli důkaz práce, která byla provedena. Mohou to být kopie faktur, smluv o dílo nebo jiných příjmů.
Často bude Realtor používat tento seznam vylepšení při sestavování detailů výpisu pro váš majetek. Tento seznam by proto měl být co nejdůkladnější.
Kopie libovolných povolení: První věcí, kterou budete chtít udělat, je zajistit, aby vaše nemovitosti neobsahovala žádná otevřená povolení. V závislosti na vašem městě můžete tuto žádost podat osobně, telefonicky nebo online. Toto je známo jako otevřená žádost o veřejné záznamy.
Pokud existují nějaká otevřená povolení k nemovitosti, pravděpodobně je budete muset před prodejem ukončit. Budete muset určit, jaká práce musí být dokončena, najímat licencovaný dodavatel, aby dokončil práci, a pak z něj vystoupit inspektor z města a ověřit, že práce byla provedena pro kódování, aby mohli uzavřít povolení.
Měli byste shromáždit nebo získat kopie všech povolení pro jakoukoli práci, která byla někdy dokončena na nemovitosti. Vaše město by mělo být schopno vám poskytnout kopie všech povolenek zaznamenaných pro nemovitost.
Určete potenciál zisku
Měli byste zhodnotit své finanční prostředky, abyste získali míč, kolik peněz byste mohli učinit, pokud prodáte svůj majetek.
1. Kolik dlužíte za hypotéku? Máte nějaké pokuty za předčasné splacení?
2. Poznejte závěrečné náklady, za které budete zodpovědní při prodeji svého majetku. To by mohlo zahrnovat daň z převodu nemovitosti při prodeji, provize z prodeje nemovitostí, poplatky za registraci a poplatky za advokáta.
3. Zjistěte, jaká je vaše daňová základna pro daný majetek, abyste věděli, kolik daní budete dlužit. Mluvte s účetním, abyste zjistili, jaké jsou vaše daňové základy.
Obecně bude vaším základem veškeré výdaje, které byly odepsány do nemovitosti, která nebyla v daném roce odepsána, jako kupní cena, náklady na uzavření a zlepšení, minus množství, které jste odpisovali v průběhu let.
4. Zjistěte, jaká je tržní hodnota vašeho majetku. Měli byste najít dva nebo tři srovnatelné nemovitosti, které byly prodány ve vaší oblasti v loňském roce. Pomocí těchto čísel můžete získat cenovou představu o cenovém rozsahu, v jakém by měl váš majetek prodávat.
5. Vezměte hrubou tržní hodnotu vašeho majetku, minus částku, kterou jste zanechali na hypotéce, minus uzavírací náklady na prodej vašeho majetku, abyste zjistili, kolik peněz byste odjeli s prodejem.
6. Poté musíte zjistit, kolik peněz budete dlužit z daní z kapitálových výnosů. K tomu budete mít prodejní cenu svého majetku minus daňový základ, který jste vypočítali. Tato částka určí, co dlužíte za daně z kapitálových výnosů. Ujistěte se, že mluvíte s vaším účetním, protože tam mohou existovat scénáře, kde jste odchod s velmi málo peněz v prodeji, ale dlužíte výrazně více v daních z kapitálových zisků kvůli odpisům odpisy vzaty v celém vlastnictví nemovitosti.
Údržba
Odložená údržba: Před prodejem budete chtít, aby vaše nemovitost vypadala tak dobře, jak je to možné. To je čas na řešení problémů s údržbou, které jste odložili. To může zahrnovat malování společných prostorů, zlepšení terénní úpravy nebo obrubníku, opravu chodu toalet nebo malých kapání ve vodovodních bateriích.
Zlepšení kapitálu : Musíte také zjistit, zda dokončení jakéhokoli zlepšení kapitálu před prodejem stojí za to. Bude zlepšování produkovat větší výnos, než to stojí? Například jste schopni dát novou střechu na nemovitost za méně než tržní sazbu?
Má smysl investovat do nemovitosti více peněz? Pokud takové zlepšení neučiníte, snižuje možnost prodeje? Bude špatná střecha, hnilobná paluba nebo otvory ve stěnách odradit někoho od koupě nemovitosti?
Obecné tipy
Upozornit nájemce: Pokud je vaše nemovitost na trhu skutečně na trhu, potenciální kupci budou muset při vstupu do nemovitosti vstoupit alespoň jednu jednotku. Budete proto muset určit, jak a kdy budete upozorňovat nájemníky, že uvedete nemovitost do prodeje. V závislosti na velikosti vašeho majetku nemusí být nutné informovat všechny nájemníky o vašem úmyslu prodat nemovitost. Budete muset pouze upozornit nájemníky, jejichž byty chcete zobrazit potenciálním kupcům.
Někdy se nájemníci bojí, když slyší, že nemovitost jde na prodej. Obávají se, že budou prodány, když budou prodány. Také se obávají, že nový pronajímatel bude spravovat nemovitost. Někteří nájemci budou také využívat tuto možnost jako příležitost odvrátit se od pronajímatele za přiměřené a nepřiměřené problémy, takže buďte opatrní, když necháte nájemce komunikovat s potenciálními kupci.
Vyplňte libovolné volné pracovní pozice: Před prodejem budete mít ideálně 100% obsazenost ve vašem majetku. Pokud máte prázdné místo, neřízněte rohy, abyste se rychle pokusili vyplnit místo. Ujistěte se, že stále dodržujete celý proces screeningu .
Pokud se váš majetek neprodává rychle, budete přilepeni jakémukoli nájemci, který umístíte do nemovitosti. Nechcete také umístit do nemovitosti problémové nájemníky, kteří by mohli poškodit majetek v době, kdy potřebuje vypadat co nejlépe. Je lepší mít prázdnou jednotku než jedna, která je obsazena špatným nájemníkem.
Rozhovor Realitní kanceláře : Budete muset najít realitní kancelář, aby vám seznam pronajatých nemovitostí. Pokud již máte Realtor, s nímž jste v minulosti pracovali a cítili jste se pohodlně, pak jste všichni nastaveni.
V opačném případě budete muset rozhovor několika realitních kanceláří. Je důležité hledat Realitní kanceláře, které se specializují na typ nemovitosti a oblast, ve které prodáváte. Jednotlivé rodinné domy nebo condos nemusí potřebovat někoho tak specializovaného, ale pro multifamily, maloobchodní nemovitosti, nemovitosti se smíšeným užíváním nebo jiné jedinečné investice, chcete hledat někoho, kdo úspěšně prodává typ nemovitosti, kterou se snažíte prodat. Přemýšlejte o tom stejně, jako se advokáti specializují na určité oblasti, jako je rozvod, daňový odvolání nebo právo obchodních společností.
Kdy je uvedeno na trh? Investiční nemovitosti nesledují stejná pravidla jako prodávání primárních bytů majitelům domů. Normální trh s bydlením je nejsilnější na jaře, protože rodiny se snaží vstoupit do nových domovů před novým školním rokem.
Obecně lze investovat do nemovitosti k prodeji kdykoli během roku. Během prázdnin nebo v létě může dojít k nižší aktivitě.