Investoři nemovitostí, pokud jsou finančně výhodní, mohou při prodeji investičního majetku převzít stávající hypotéku od prodávajícího. Když se tak stane, je pro předpokládaný hypoteční zájem požadován poměr.
Vzhledem k tomu, že úroky z hypoték jsou zaplaceny nedoplatkem, prodávající dluží kupujícímu úroky "do" nebo přes "konečný termín, protože kupující bude platit tento úrok na další platbu po uzavření.
Stejně jako u většiny prorucení budeme muset z kupní smlouvy vědět, zda budeme prodávat nebo uzavírat.
- 1. Vypočítejte dny, které prodávající dluží kupujícímu.
- 2. Určete denní částku úroku.
- 3. Vynásobte počet dnů za částku / den pro celkový počet.
Uděláme vzorek vzorku. Investor na nemovitosti uzavírá 16. července na pronájem nemovitosti. Hypoteční zůstatek činí 257 505 USD, úroková sazba je 6,75% a používáme 365 dní v kalendářním roce. Budeme prodávat "skrz" v den uzavření. To znamená, že prodávající platí za den uzavření úroku.
- 1. Dny, které prodávající dluží kupujícímu, je od 1. července do 16. července 16.
- 2. $ 257.505 X .0675 = 17381.59 dolarů děleno 365 dny = 47.62 dolarů / den
- 3. 47,62 dolarů / denní zájem X 16 dní = 761,92 dolarů od prodávajícího ke kupujícímu
Jednalo by se o dluh pro prodávajícího a úvěr pro kupujícího.
O proratování v transakcích s nemovitostmi
Přiznání hypotečních úroků z předpokladů není ve skutečnosti obvyklé, hypotéční předpoklady nejsou běžné.
Existuje řada položek v závěrečném výkazu, obytných nebo komerčních, které vyžadují pro-rating peněz, aby se ujistil, že kupující a prodávající platí svůj podíl na jízdném na základě uzávěrky.
Daň z nemovitosti
Daň z nemovitosti je vyplácena nedoplatkem, což znamená za předchozí rok. Daň z nemovitostí je pravděpodobně nejběžnější, protože daně jsou zpravidla vypláceny ročně, nikoliv měsíčně.
Také, pokud existuje hypotéka, pak je pravděpodobné, že dochází ke sběru daní měsíčně, aby se ujistil, že roční obdržená částka může být pokryta po přijetí. Na základě data uzavření kupující získá zápočet za částku daně, která bude splatná od tohoto dne až do začátku daňového roku. Poté zaplatí celý poplatek za splatnost. Prodávající bude fakticky platit část svých daní za rok kupujícímu, aby mohl být použit v daňové době.
Pojištění majetku
Kupující bude odpovědný za pojištění ze dne uzavření. Prodávající může mít předepsané pojistné, takže by získal úvěr za jakoukoli částku, kterou zaplatila v dny po uzavření.
Nájemné
Toto je častější v bytových a multi-rodinné obchody, ale také rodinné domy jsou také pronajaty. Uzavření bude muset být v poslední den v měsíci, aby se zabránilo požadavku nájemného . Pokud je uzavřen například v polovině měsíce, prodávající již bude mít za celý měsíc sbírat nájemné. Kupující získá půjčku od uprostřed až do konce měsíce.
Komerční prostor je komplexnější
Existují různé způsoby, jak strukturovat komerční pronájmy. Někteří mají nájemce, kteří platí část, nebo dokonce všechny, daně a další náklady na provoz.
Některé z nich by mohly vyžadovat pro-rating, a pro maloobchodní kancelář komplex nebo nákupní centrum, to by vyžadovalo výpočty pro každý pronájem prostor, pokud sdílení nákladů s pronajímatelem.
Již jsem se zmínil o poměru komerčních nájmů, takže pro velký obchod s pronajatými kancelářemi by mohlo být spousta těchto výpočtů. To je důvod, proč jsou účetní.
Prakticky veškeré transakce s nemovitostmi, které zahrnují částky předplacené nebo vyplacené, budou vyžadovat pro-rating těchto položek na závěrečném výkazu. Není to něco, co realitní profesionál dělá, ale musí být schopen vysvětlit to svým kupujícím nebo prodávajícím klientům.