Pákou je využívání různých finančních nástrojů nebo půjčeného kapitálu k nákupu a / nebo zvýšení potenciální návratnosti investice - termín je používán jak na Wall Street, tak na trhu nemovitostí na Main Street.
Nejjednodušším příkladem nemovitostí je hypotéka, ve které využíváte vlastní peníze k získání nákupu. Ve většině případů vám 20% záloha (a dobrá úvěrová historie) získá 100% nemovitostí a domů, které chcete . Některé programy hypoték vám dokonce umožňují snížit méně.
Pokud jste investorem do nemovitostí , můžete pracovat v rámci partnerství a partneři mohou vynaložit veškeré peníze, nebo prodejci mohou být ochotni financovat část kupní ceny majetku, který prodávají. Všechny jsou příklady pákového efektu
Příklad pákového efektu
Řekněme, že jste hledali dům ve velkém okolí. Najdete zde 2 nemovitosti: dům 500 000 dolarů, pro který budete potřebovat hypotéku a dům 100 000 dolarů, který si můžete koupit přímo.
Scénář 1: Vyjedete s domem 500 000 dolarů, bankou a půjdete hypotékou ve výši 400 000 USD, pokud snížíte částku 100 000 dolarů nebo 20%. Za předpokladu, že nemovitosti v této oblasti vzrostou asi o 5% ročně, za 12 měsíců investice dosáhne hodnoty 525.000 dolarů.
Scénář 2: Kupujete dům 100 000 dolarů úplně, neexistuje žádná hypotéka a nikomu nedlužíte nic. Pokud trh s nemovitostmi stoupne o 5% ročně, za 12 měsíců má vaše investice hodnotu 105 000 USD.
Ve scénáři 1 působil pákový efekt ve vaší prospěch, čímž se zvýšila hodnota investic do nemovitostí. Pokud však ceny nemovitostí v prvním roce poklesly o 5%, scénář 1 by ztratil 25 000 dolarů. Scénář 2 by zaznamenal pokles pouze 5 000 USD.
Věci, které je třeba vyhnout při využívání pádu nemovitostí
Při správném použití může být realitní pákový efekt nástrojem pro investory do nemovitostí, aby zvýšili návratnost investic. Klíčem je zabránit rozhodování bez náležitého zvážení oblastí rizika v pákovém efektu. Vyhýbejte se těmto vysoce rizikovým chováním a máte mnohem větší šanci na to, abyste si uvědomili úspěch při využívání pákových aktivit v oblasti nemovitostí.
01 - Počítání s vysokou úrovní ocenění
Dokonce i když se majetek za několik let ocitl na úrovni 12% až 20%, počítání této sazby pokračuje je extrémně riskantní. To může způsobit přeplatky za nemovitosti, očekáváte, že si uvědomíte rozdíl v prodeji z ocenění. Pokud se to nestane, budete mít ztrátu nebo horší.
Když plánujete investice s využitím pákových nemovitostí, podívejte se alespoň na tři scénáře: nejlépe; nejhorší; a s největší pravděpodobností.
02 - Ukončení s příliš vysokou platbou
Může to vypadat jako skvělá investice na kontrolu nemovitosti s velmi malou zálohou. Vy se díváte na čísla a vidíte skutečně vysokou návratnost investic kvůli vašim nízkým peněžním výdajům.
Problémem jsou vyšší platby, které přicházejí s vyšším pákovým efektem. Pokud se jedná o hypotéku, můžete například počítat s měsíčními platbami a čím více si půjčujete, tím vyšší je měsíční platba.
Pokud by se na trhu změkčily nebo vaše nemovitosti dosáhly vyššího než očekávaného neobsazenosti nebo úvěrových ztrát, můžete se setkat s tím, že nebudete schopni udržet ty výše splátky hypoték, které se na začátku zdály dobře. Pokud nemůžete provést měsíční, vaše investice je ohrožena.
03 - Umožnění dobrého financování v důsledku špatného nákupu
Mnoho investorů přeplatí za majetek, protože našli nirvanu ve finančních nástrojích s vysokou pákou. Řekl jiný, jen proto, že můžete získat nemovitost s velmi malým výdajem hotovosti, neznamená, že je to dobrý nákup. Podívejte se na hodnotu nemovitosti v kontextu současných a očekávaných trendů na trhu. Najděte "srovnatelné" nebo jiné podobné vlastnosti. Co prodávají? Co se prodává v oblasti?
Pokud je nemovitost předražená, zhodnocení bude minimální nebo horší, neexistuje. A běda vám, pokud se trh na chvíli samozřejmě vrátí. Váš předražený majetek bude významným přetahováním a nebudete ho moci vykládat bez ztráty.
04 - Zapomnění, že peněžní tok je král
Pokud se jen jedno z těchto "nechtěných" chování drží ve vaší mysli, je to ten, který byste měli pečlivě zvážit. Chyby v úsudku v jedné nebo více dalších položkách zde mohou být přehlédnuty, pokud máte tu jednu skvělou věc - vynikající peněžní tok .
Pokud vaše výnosy z pronájmu, minus vaše náklady a výdaje na hypotéku, každý měsíc přinášíte do kapsy pěkný výnos v hotovosti, pak skutečnost, že tento majetek v letošním roce nedosáhla, nebude stejně znepokojující událostí. Ale pokud jsou všechny vaše investice do nemovitostí dolů, máte hodně horké vody.