Lze jej také vypočítat v následujících letech na základě předpokládané hodnoty nemovitosti snížené o hypoteční zůstatek. Byla by stávající investice do vlastního kapitálu, kterou byste v nemovitosti upravili o jakýkoli nárůst hodnoty a splacení hypotéky.
Proč měřit ROE v budoucích letech?
Na rozdíl od některých jiných návratů investic, návratnosti investic, toto měří návratnost na měnícím se čísle. Peněžní prostředky, které jste dali do zálohy, se nezměnily, avšak v průběhu let se dělají další faktory a změna návratnosti vlastního kapitálu. Je to proto, že se vaše kapitál mění. Za prvé, podívejme se, jaké výhody těží ve vlastnictví nájemního majetku:
- Splácení úvěru: Jak budete pokračovat v splácení hypoték, splácíte základní zůstatek úvěru. Váš vlastní kapitál se zvyšuje, protože dlužíte méně ve vztahu k hodnotě.
- Ocenění v hodnotě: Váš dům se v průběhu času ocení. Takže když snižujete to, co dlužíte, také zvyšujete to, co stojí za to. Rozdíl mezi těmito dvěma roste; spravedlnost.
- Cash Flow : Každý měsíc budete bankovní hotovost, peníze vyplacené v nájemném, které přesahují platbu hypotéky a výdaje.
- Úspory na dani z příjmů: Odpisy jsou obrovským přínosem. Každý rok můžete odečíst část z hodnoty struktury jako odpis z výnosů z pronájmu. Nenapadlo jste nic, ale odpočet je stejně jako ty.
To jsou úžasné výhody, které činí nemovitost mnohem lépe než ostatní investiční majetek. Vidíme však, že je jich pár, které mění naši spravedlnost, která stále roste. Podívejme se na příklad:
Kupujete si dům za 100 000 dolarů za 20 000 dolarů dolů. V roce nákupu vidíte, že stojí 100 000 dolarů, ale dlužíte pouze 80 000 dolarů, jelikož máte 20 000 dolarů zálohu jako vlastní kapitál.
Řekněme, že váš roční kladný peněžní tok činí 3600 dolarů, nebo 300 dolarů měsíčně za hypotéku a výdaje. Takže naše návratnost investic činí 3.600 dolarů / 20.000 dolarů, tj. 0.18 = 18% návratnost vlastního kapitálu. Jste investiční guru!
Teď se pohneme vpřed deset let. Zaplatili jste svou hypotéku a dům se ocitl v hodnotě, která nyní činí 118 000 dolarů. Váš zůstatek z hypotéky klesl z 80 000 na 66 000 dolarů. Podívejte se na svůj vlastní kapitál. 118 000 dolarů - 66 000 dolarů = 52 000 dolarů, vaše nová akcie v našem jednoduchém příkladu. Nyní provedeme výpočet znovu pro ROE. Dostanete trochu více nájemného, takže vaše peněžní tok je nyní 4 400 dolarů ročně. 4 400 USD / 52 000 USD = 8,5% návratnost vlastního kapitálu.
Co se stalo? Je to jednoduché, jelikož se zvyšuje akcie, rozhodně nemůžete rychle zvýšit nájemné. Takže je to stále ještě skvělá investice? Podívejte se, co můžete udělat s 52 000 dolary. Může to být čas prodat a reinvestovat.