Pro a proti
Pros k převrácení primární Residence
Existuje několik výhod převrácení domova, v němž žijete.
Jeden hypoték a vyhnout se nákladů na vedení
Typicky, když si koupíte nemovitost jako investici, zakoupíte si nemovitost kromě nemovitosti, ve které již žijete. V tomto tradičním domácím flipu byste byli zodpovědní za zaplacení všech nákladů na správu nemovitosti. Za předpokladu, že potřebujete financovat nemovitost, zahrnují tyto měsíční hypotéky, daň z nemovitostí, pojištění, služby, údržbu nemovitostí , provize z nemovitosti a náklady na uzavření. Nebudete mít jen tyto výdaje na majetku flip, ale také byste byli zodpovědní za zaplacení stejných účtů v primárním bydlišti.
Pokud se rozhodnete žít v domě, který se snažíte převrátit; budete se muset starat pouze o jednu sadu výdajů. V jednom domě zaplatíte hypotéku, daně a pojištění.
Ušetřete daň
Můžete se vyhnout placení daně z kapitálových zisků, pokud žijete v nemovitosti nejméně dva z posledních pěti let po zakoupení nemovitosti.
Známý jako vyloučení z článku 121, když se prodáváte domů, můžete se vyhnout placení daní z kapitálových zisků ve výši 250 000 dolarů, pokud podáváte jako jednotlivce nebo 500 000 dolarů z kapitálových zisků, pokud jste ženatí a podáváte společně.
Méně tlaku prodávat rychle
V tradičním flip nemovitosti, cílem je rychle nakupovat, renovovat a prodávat.
V tomto scénáři může být velmi stresující, když nemůžete najít kupujícího, protože jste stále odpovědní za zaplacení hypotéky a dalších výdajů na nemovitosti. Když žijete v domě, který se snažíte obrátit; nemáte tyto druhotné výdaje na zvážení.
Dlouhodobější časová osa vám také umožní hledat vyjednávání o materiálech renovace a cenách dodavatelů. Dodavatelé mohou mít pomalou sezónu, takže budou lépe ochotni vám poskytnout lepší cenu, pokud v tom okamžiku získáte práci. Vzhledem k tomu, že neexistuje časová krize, máte také čas nakupovat, abyste získali co nejlepší cenu za materiály.
Sweat Equity
Možná budete moci ještě více zvýšit svůj potenciál zisk tím, že uděláte práci sami, namísto toho, aby jste najímali ostatní. Vzhledem k tomu, že máte minimálně dva roky, než budete moci nemovitost prodat, máte čas na dokončení práce.
Budete se muset poradit se svým městem, abyste zjistili, které projekty máte zákonně povoleno přijmout na sebe a které projekty musí dokončit autorizovaný odborník. Některá města umožní majitelům domů pracovat, jako jsou elektroinstalace a instalatérství, a jiné umožní, aby tato práce byla vykonávána pouze licencovaným profesionálem.
Může vám ušetřit spoustu peněz, pokud můžete tuto práci udělat sami, za předpokladu, že máte vědomosti, abyste to udělali správně a bezpečně.
Dokonce i když dokončíte práci sami, budete pravděpodobně muset zaplatit určitý poplatek a vydat povolení. Městský inspektor poté po dokončení práce přijde, aby potvrdil, že práce byla provedena správně.
Ne všechny práce vyžadují povolení. Opět se tato pravidla mohou lišit podle kódů města a státu. Například některá města budou vyžadovat, abyste si vybrali povolení, abyste postavili plot kolem svého majetku, zatímco jiní nebudou.
Nevýhody převrácení primární Residence
Existuje několik downsides, které je třeba vzít v úvahu při převrácení primárního bydliště.
Musí čekat nejméně dva roky k prodeji
Jedna velká nevýhoda bydlení v domě, kterou se pokoušíte překrýt, je nutno počkat nejméně dva roky od data zakoupení nemovitosti k prodeji.
Pokud prodáte nemovitost dříve, než jste v ní bydlil jako své hlavní bydliště po dobu dvou let, budete muset platit daně z jakéhokoli kapitálového zisku, který jste udělali na nemovitosti.
Trh s nemovitostmi se může velmi rychle změnit. Nemůžete dát domů k prodeji, když trh s nemovitostmi je horký, může vás stát velkým. V oblasti nemovitostí může dokonce i pár měsíců očekávat rozdíl v potenciálním zisku desítek tisíc dolarů.
Život prostřednictvím obnovy
Dalším negativním faktorem je, že budete žít ve stavební zóně a může se stát velmi stresující. Mít dodavatele ve vašem osobním životním prostoru může zestárnout velmi rychle. Možná se budete muset vypořádat s otázkami, jako například s tím, že nebudete mít pracovní záchod nebo sprchy, muset se přestěhovat z domu na týden, zatímco podlahy se pískují a obarví a bojují s dodavateli nebo dodavateli, když se práce neuskuteční správně, dlouhé nebo špatné materiály byly dodány.
Může poškodit dům
Pokud kupujete nemovitost, která se má převrátit , jsou kurzy, nikdo nebude bydlet v nemovitosti dříve, než ji uvedete do prodeje. Když žijete v nemovitosti a snažíte se ji převrátit ziskem, riskujete poškození rekonstrukcí, které jste udělali. Čerstvě malované stěny se mohou rychle znečistit, mramorové čítače mohou začít leptat a dveře skříňky se mohou správně zavřít. Máte-li domácí mazlíčky, můžete na nově dokončených podlahách z tvrdého dřeva začít vidět značky očí.
Začněte navrhovat pro sebe
Když renovujete flip, chcete se obrátit na masy. Jedním z možných problémů, jak žít ve flip, je, že můžete začít s návrhem domova pro sebe, a váš styl nemusí apelovat na všechny. Dalo by se také zvýšit pravděpodobnost překročení výdajů, protože budete používat tuto kuchyň nebo koupelnu, dokud nebude dům prodán. Možná budete chtít dražší Calacatta mramor přes Carrara mramor, zatímco konečný uživatel nemusí znát rozdíl.
Zrušte práci
Bydlení v domě, renovace vás může vést k odložení skutečné práce. Vědět, že nemůžete prodat dům po dobu nejméně dvou let, může způsobit, že vykopnete plechovku po silnici. Pak se můžete setkat s krizí, která se pokouší dokončit několik projektů týdnů před uvedením nemovitosti do prodeje.
Musíte se pohybovat
Za předpokladu, že můžete prodávat nemovitost, budete muset najít jinde, aby žil. Stěhování je stresující a může být ještě více stresující, pokud se pokoušíte najít něco jiného v domě a udělat další primární bydlení.