Koupit správně, rychle vyjděte, důvěřujte týmu
Co to znamená převrátit dům?
Převrácení domu znamená, že kupujete dům s úmyslem prodávat ho, obvykle rychle, za účelem získání zisku.
Není to dlouhodobá strategie nákupu a držení. Prodej nemovitosti za více, než jste ji koupili, nemusí nutně znamenat, že budete mít zisk.
Například koupíte dům za 200 000 dolarů a vyměníte za rekonstrukci 50 000 dolarů. Pokud prodáte dům za 240.000 dolarů, což je víc, než jste si ho koupil, skutečně ztratíte peníze, když budete mít na znovupoužití náklady na obnovu, jakož i dodatečné náklady na držení majetku a prodej nemovitosti.
Jaký typ majetku lze převrátit?
Nejběžnější typ majetku, který je převrácen, je rodinný dům. Nicméně, téměř žádný druh nemovitosti může být převrácen ziskem. To zahrnuje:
- Domy s více rodinami : Možnosti převrácení zahrnují obnovu stávajících jednotek nebo přidání dalších jednotek, které činí nemovitost cennější pro budoucí kupce.
- Smíšené užívání nemovitosti: Mohlo by dojít k rekonstrukci nebo doplněním do obchodního prostoru, obytného prostoru nebo obojího.
- Maloobchodní nemovitost : Obnovit prostor tak, aby vyhovoval specifickým potřebám, jako je restaurace, salon nebo obecný obchod.
- Pozemky : Procházejte územním procesem, abyste získali schválení pro konkrétní použití, jako jsou obytné nebo maloobchodní prodejny. Získání souhlasu s územním plánováním může být zdlouhavý proces v závislosti na tom, jak rychlé a snadné je stavební oddělení ve městě pracovat.
Klíč 1: Koupit za správnou cenu
Vyděláváte na nákup. Nezáleží na tom, jak dobře vy renovujete dům na konci, pokud odložíte příliš mnoho peněz od začátku, bude to mnohem těžší získat zisk.
Určete hodnotu po opravě - ARV
Snažíte se zjistit, kolik si můžete dovolit koupit nemovitost za účelem dosažení zisku. Proto musíte pracovat zpět.
První věc, kterou musíte udělat, je určit hodnotu opravy po opravě. To je to, co věříte, že dům bude stát po dokončení všech rekonstrukcí na nemovitosti.
Budete se muset podívat na nedávno prodávané ceny srovnatelných nemovitostí v oblasti. Při pohledu na srovnatelné údaje není přesná věda, pomůže vám to dát klíčovou hodnotu domácí hodnoty. Pokud váš dům je čtyřlůžko, dvě lázně Colonial, budete se chtít podívat na koloniály podobné velikosti, které se prodaly v loňském roce. Budete muset provést úpravy určitých faktorů, jako například:
- Náměstí čtverečních: Dvě domovy mohou mít stejný počet lůžek a vany, ale jeden by mohl být o 1000 čtverečních stop větší.
- Kvalita renovací: Podívejte se na materiály použité při renovaci. Je to právě to, co hledá současný kupující?
- Poloha: Některé oblasti města budou lepší než ostatní: lepší školní čtvrť, klidnější ulice.
- Velikost šarže: Větší šarže budou cennější.
- Vybavení: Má dům centrální klimatizaci, bazén v podzemí, hotovou suterénu nebo velkou suterénu?
Jakmile se podíváte na srovnatelné vlastnosti, měli byste být schopni přijít s celou řadou toho, co bude stát za to, jakmile dokončíte svou rekonstrukci. Toto je hodnota Po opravě.
Snižte své náklady
Chcete-li koupit nemovitost za správnou cenu, musíte určit, kolik peněz věříte, že budete utrácet v domácnosti.
- Uzavírací náklady na nákup: To zahrnuje pojištění titulu, domácí inspekce, poplatky advokáta, průzkumy, bankovní poplatky, registrační poplatky: listinu a hypotéku.
- Náklady na výstavbu: Povolení města, náklady na materiál, náklady na práci.
- Náklady na pojištění: Pojistné, daně, platba za případné půjčky, možné náklady na inženýrství.
- Závěrečné náklady na prodej: Advokátní poplatky, případně daň z převodu nemovitostí, provize z nemovitosti, poplatky za zápis: listinu a hypotéku, poplatky za prohlídku města: případné osvědčení o obsazení , CO, pokud to město potřebuje, kupní úvěry: špatně s nemovitostí, takže kupující pravděpodobně požádá o úvěr od vás opravit tyto věci.
Jaký je váš zisk?
Pravděpodobně neprocházíte veškerou práci a riziko převrácení domova, abyste získali 5 000 dolarů. Proto musíte určit svůj ideální cíl zisku z flipu. Když je vše řečeno a uděláno, chtěli byste vydělat 20 000 dolarů? 50 000 dolarů? 100 000 dolarů? Vědět, kolik chcete udělat, vám pomůže určit cenu, za kterou si můžete dovolit koupit si dům.
Měli byste také vědět, že možná budete muset zaplatit daň z kapitálových výnosů z jakéhokoli zisku, který uděláte. V závislosti na příjmovém pásmu možná nebudete muset zaplatit nic, nebo byste museli zaplatit až 20% svého zisku strýkovi Samovi. Možná budete moci tyto náklady odložit tím, že provedete výměnu 1031.
Určete ideální kupní cenu
Nyní, když jste určili hodnotu opravy po nemovitosti, přibližné náklady spojené s renovací nemovitosti a kolik peněz chcete provést, můžete určit maximální částku, kterou jste ochotni zaplatit za nemovitost.
Po opravě
- mínusové náklady
- mínus zisky
= Ideální kupní cena
To je místo, kde uděláte svou nabídku a doufáte, že bude přijata. Prošli jste hodně práce, abyste dospěli k tomuto číslu, takže se nehýbejte Realitními vám řeknou, jestli zvýšíte svou nabídku, nemovitost je vaší. Každý dolar, který zaplatíte za nemovitost, je dolar potenciálního zisku, který ztrácíte. Nezapomeňte, že jste při nákupu vaše peníze.
Klíč 2: Rychle vyjděte
Cílem převrácení nemovitostí je dosáhnout zisku a co nejrychleji učinit tento zisk. Každý dobrý investor ví, že se trh s nemovitostmi může obrátit na desetník. Několik faktorů může dramaticky snížit hodnotu vašeho majetku. To zahrnuje:
- Zvýšení úrokových sazeb: Když jsou úrokové sazby vysoké, lidé si nemohou dovolit utrácet tolik domů. Snižuje jejich kupní sílu, protože jejich měsíční hypotéka bude vyšší. Vzhledem k nárůstu úrokových sazeb se sníží domácí ceny, aby se snížila kupní síla.
- Změna sezóny: Domácí nákupní období vrcholí v letních měsících, kdy děti odcházejí ze školy. Rodiny se chtějí přestěhovat před začátkem nového školního roku. Pokud nejste schopni mít na trhu flip na ranní jaro / léto spěchu, můžete skončit náklady na sebe spoustu peněz.
- Zvýšení zásob: Dalším faktorem, který může ovlivnit hodnotu vašeho domova, je nadbytek zásob v oblasti. Jedním z důvodů, proč by se to mohlo stát, by bylo, kdyby se zastavila velká společnost ve městě a lidé začali své domovy nabízet na svém trhu, aby se mohli přemístit. Tam je jen tolik kupujících pro 3 ložnice, 2 koupelny 250.000 dolarů ranč domů. Pokud je na trhu pět, možná budete muset snížit cenu, abyste ji rychle prodali.
- Zablokování nebo krátký prodej v oblasti: Bohužel nemůžete ovládat své sousedy. Krátké prodeje a zabavování v oblasti sníží hodnotu vašeho domova.
- Přírodní katastrofa: Ste také nemůže ovládat Matku přírodu . Hurikány, tornáda a požáry mohou zničit oblasti a ponechat ceny domů rovnoměrně.
- Dolní školní hodnocení: Pokud dojde k poklesu hodnocení školy, sousedství bude pro potenciální kupce méně žádoucí.
- Slabá ekonomika: Když se ekonomika zhroutí, tak i ceny domů. Méně lidí je schopno koupit domů a ti, kteří se snaží trávit méně.
- Otázky životního prostředí / energetické linky: Zvýšení úrovně radonu nebo jiných chemikálií v půdě, budování elektrických vedení ve dvoře nebo potrubí protékajícím městem znesnadní prodej vašeho domova za nejlepší dolar.
Klíč 3: Tým, s nímž pracujete, může udělat nebo zlomit
Úspěšná převzetí majetku se provádí rychle a provádí za správnou cenu. Pronájem špatného dodavatele, konstruktéra nebo Realtoru může rychle přetočit na flop. V ideálním případě budete mít tým důvěryhodných osob na místě, než zavřete nemovitost, abyste neztráceli čas.
Návrháři
Pokud si chcete najmout návrháře pro vaši rekonstrukci, musíte se ujistit, že je s touto oblastí obeznámen. Poslední věc, kterou chcete udělat, je příliš zdokonalit. Ne každý dům potřebuje kalkatský mramor a brazilské dřevěné podlahy. Můžete udělat skvělé peníze s velkým půdorysem a čistým designem. Kuchyně a koupelny prodávají domy, ale většina kupujících nebude znát rozdíl mezi baterií s hodnotou 400 dolarů a cenou 40 dolarů.
Znalost trhu také pomůže zjistit, jaký druh kupujícího hledá v této oblasti. Přitahuje tato oblast spoustu singlů, novomanželů, mladých rodin s malými dětmi, založených rodin nebo prázdných nesters? To pomůže určit nejlepší přístup k renovaci. Máte-li přidat další ložnici? Zaměřte se na rodinný pokoj pro děti? Má hlavní sada být hlavní remíza?
Dodavatelé
To zahrnuje elektrikáře, instalatéry, sidelisty, pokrývače, dodavatele HVAC, malíře, dlaždic a další, které budete potřebovat. Chcete získat více nabídek, abyste získali nejlepší cenu, ale také chcete ověřit pověření, protože nejlepší cena není vždy nejlepší kvalitou práce. Možná si myslíte, že máte na začátku skvělou cenu, ale vyčerpáte více času a peněz a snažíte se vyřešit špatnou práci dodavatele.
Ujistěte se, že dodavatel chápe nezbytná povolení, která musí být s městem uzavřena pro opravy, které mají být provedeny. Jak dlouho město trvá na zpracování povolení? Existují nějaké otázky zón, které musí být schváleny? Povolení problémů s městem může trvat měsíce práce a rychle snížit potenciální zisk.
Dodavatelé jsou také známí za to, že "podceňují", jak dlouho bude trvat určitá práce. Ujistěte se, že máte stanovený termín s dodavatelem pro dokončení práce. Měli byste také zahrnout pojistný fond do svého rozpočtu pro tyto úlohy, které nejsou dokončeny včas.
Realitní kanceláře
Budete prodávat s nemovitostmi nebo se pokusíte prodat nemovitost sami. Pokud prodáváte s nemovitostmi, nezapomeňte, že jejich provize při prodeji.
Při výběru nemovitosti se musíte ujistit, že znáte trh, kde se snažíte prodat dům. Dokonce i když jste v minulosti pracovali s Realtor, nemusí být pro daný trh nejlepší.
Kromě toho se mnoho realitních kanceláří prostě zajímá o rychlý prodej a nemusí nutně prodávat dům za nejlepší dolar. Ujistěte se, že jste provedli svůj vlastní průzkum a že se cítíte pohodlně s číslem, které Realitní kancelář cítí, že můžete získat doma. Chcete rychle prodat, ale také nechcete nechat příliš mnoho peněz na stole.