Společné daňové úlevy pro pronajímatele

Co můžete a nemůžete odečíst

Federální vláda umožňuje majitelům pozemků a majitelům nemovitostí, aby si odpočítaly některé výdaje na své daně, které mohou kompenzovat jejich zdanitelný příjem. Byť schopen využít tolik daňových odpočtů je často to, co dělá vlastnictví pronájmu nemovitostí lukrativní podnik. Následující jsou nejběžnější daňové odpočty pro majitele nemovitostí. *

Tyto náklady můžete odečíst pouze tehdy, pokud jsou považovány za běžné a nezbytné v předmětu podnikání:

• Náklady jsou považovány za běžné, pokud jsou "společné a přijaté" ve vašem oboru. Například běžným nákladem pro pronajímatele by mohlo být zaplacení zhotovitele, který by zajistil únik střechy.
• Náklady jsou považovány za nezbytné, pokud jsou "užitečné a vhodné" pro vaše podnikání. Například potřebné náklady pro pronajímatele by mohly koupit Quicken Rental Property Manager , aby lépe sledovaly všechny početné záznamy, které si pronajímatel musí dokumentovat.

Dva body opatrnosti

1. Musíte vést podrobné a přesné záznamy, pokud si nárokujete některé z následujících položek jako odpočty daní.
   Viz také: Jaké záznamy mám uchovávat pro daňové účely?
2. Jedná se o běžné daňové odpočty. Nevztahuje se na každého pronajímatele, na majitele nemovitosti nebo na investora do nemovitostí. *
   Například mnohé z těchto odpočtů se nevztahují na ty, kteří pronajmou domovy nebo kondomy, které se také považují za jejich bydliště. Nemovitost se považuje za bydliště, pokud jste jej použili k osobnímu užívání po dobu delší než "X" v daném roce nebo "X"% dní, kdy byla nemovitost pronajata za spravedlivou tržní hodnotu. (Tato čísla budou uvedena v seznamu příjmů v běžném daňovém roce nebo můžete konzultovat s účetním).
   * Musíte konzultovat svého účetního nebo IRS, abyste zjistili správný způsob podání daní a správných odpočtů pro konkrétní situaci.

Společné odvody daně

1. Odpisy

Náklady na odpis se používají pro ty věci, které jste si zakoupili pro vaši firmu, které mají užitečnou životnost za současný daňový rok. Aby mohlo být něco považováno za odpisovatelné, musí splňovat tři pravidla:

1. Očekává se, že bude trvat déle než jeden rok.
2. Být cenným pro vaše podnikání nějakým způsobem.

1. Ztratit jeho hodnotu nebo opotřebení v průběhu času.

Některé příklady odpisovatelných aktiv jsou:

• Kupní cena nemovitosti (minus hodnota pozemku).
• Vylepšení nemovitosti, jako jsou nové kuchyňské skříně nebo zcela nová střecha.
• Křoviny nebo ploty.
• Nábytek nebo spotřebiče.
• Automobil pro podnikání.

Různá aktiva , jako je chladnička a budova, budou mít různou dobu životnosti a existují různé typy odpisů, které lze použít, jako je například lineární odpis a zrychlené odpisy . Kontaktujte IRS nebo svého účetního, abyste zjistili typ odpisu, který chcete použít, a dobu životnosti každého majetku, který se pokoušíte odpisovat.

2. Ztráty pasivní aktivity

Vlastnictví pronajatého majetku je považováno za pasivní činnost. Existují složitá pravidla, která se vztahují na pasivní činnosti, ale zkrátka omezují vaši schopnost nárokovat ztráty vzniklé při pasivní činnosti proti jiným druhům příjmů.

Existují určité výjimky:

• Pokud jste považováni za realitního specialistu (platí některá pravidla, jako je například pracovat nejméně 750 hodin ročně v činnostech souvisejících s nemovitostmi), veškeré činnosti spojené s pronájmem nemovitostí, které se účastníte, se nepovažují za pasivní činnost .
• Pokud se ujistíte, že jste se aktivně podíleli na nájemní činnosti, můžete odečíst až 25 000 dolarů z pasivních ztrát z pronájmu, pokud činíte méně než 100 000 USD. Aktivně se účastníte toho, že jste se podíleli na rozhodování v oblasti řízení, jako je hledání nájemců nebo rozhodování o podmínkách vašeho pronájmu, a váš zájem o nájemní činnost nikdy nebyl pro daný rok nižší než 10%. Částka, kterou si můžete odpočítat, se pro každý dolar sníží, váš příjem je vyšší než 100 000 USD. Nebudete moci odečíst ztráty pasivní aktivity, jakmile váš příjem dosáhne 150 000 dolarů.

3. Opravy

Můžete odečíst náklady na opravy vzniklé v daném daňovém roce. Opravy jsou považovány za práci, která je nezbytná pro udržení vašeho majetku "v dobrém funkčním stavu". Do nemovitosti nepřinášejí významnou hodnotu. Opravy zahrnují věci jako malování. Je důležité si uvědomit, že veškerá údržba, kterou provádíte ve svém majetku, není považována za opravu. IRS rozlišuje mezi vylepšením a opravami. Zlepšení se považují za přidání hodnoty nemovitosti. Zlepšení nelze odečíst v plném rozsahu v roce, kdy vznikly. Spíše je třeba kapitalizovat a odpisovat po dobu jejich životnosti.

Viz také: Vylepšení oproti opravám

4. Cestovní výdaje

Majitelé mohou odpočíst určité místní a dálkové cestovní výdaje, které souvisejí s obchodem. Nezahrnuje výdaje na dojíždění, což znamená cestování z vašeho domova do vašeho každodenního úřadu nebo místa podnikání.

Pokud máte svůj vlastní automobil pro místní cestování, můžete si odpočinout buď pomocí standardního kilometrového poměru, nebo pomocí skutečně vynaložených nákladů, jako jsou náklady na benzin a údržbu vozidla. Můžete také odečíst poplatky za parkování a mýtné, úroky z úvěru na auto a případné platné registrační nebo licenční poplatky a daně.

Pokud nemáte své vlastní vozidlo, můžete odečíst náklady na veřejnou dopravu pro obchodní účely.

Viz také: Jak odečíst cestovní výlohy na vaše daně
Standardní kmitočet za skutečné náklady

5. Úrok

Můžete odečíst úroky, které jste zaplatili za výdaje související s podnikáním. Například: Můžete odečíst úroky, které jste zaplatili za hypotéky nebo jiné podnikatelské půjčky, platby za půjčky z vozu (ale pouze část použitou pro obchodní účely) a úroky platené na kreditní kartě používané výhradně pro obchodní účely.

6. Domácí kancelář

Můžete odpočítávat domácí kancelář, pokud používáte část svého domu výlučně jako kancelář pro vaši firmu. Musíte zde vykonat většinu svého podnikání, abyste mohli nárok na odpočet. Částka, kterou můžete odečíst, závisí na procentuálním podílu vašeho domova, který vaše domácí kancelář zaujala.

Viz též : Základy odebrání domácí kanceláře
Jaké výdaje na domácí kancelář lze odečíst?

7. Náklady na zábavu

Bohužel, náklady na zábavu se netýkají nákladů na zábavu. Náklady na zábavu znamenají náklady vzniklé při obchodních jednáních. Například přijetím klienta do vašeho klubu nebo poskytnutím potenciálního investora dvě vstupenky do divadla jsou náklady na zábavu .

8. Právní a odborné poplatky

Pokud si najmete profesionála, který vám bude pracovat, je vám odměna, kterou mu zaplatíte. Zahrnují poplatky za advokáta, poplatky za účetní, poplatky za realitní kanceláře nebo poplatky hrazené jiným odborným poradcům.

9. Odškodnění zaměstnanců

Pokud najímáte někoho, kdo vám bude pracovat, můžete si odečíst odměnu, kterou mu vyplácíte, jako obchodní výdaje. To zahrnuje mzdy jak zaměstnanců na plný úvazek, tak i správce nemovitostí nebo živého inspektora a zaměstnanců na částečný úvazek, např. Dodavatele, který jste jednou najali, aby zajistili únik střechy.

10. Daně

Můžete odečíst daně z nemovitosti, daně z nemovitostí a daň z prodeje na položky související s obchodem, které se za rok nepovažují za odpisovatelné. Můžete odečíst poplatky za daňové poradenství a přípravu daňových formulářů týkajících se vašeho pronájmu nemovitosti. Nemůžete však odečíst poplatky za právní ochranu od obhajoby vlastnictví nemovitosti, obnovení majetku nebo rozvoje nebo zlepšení nemovitosti. Tyto typy poplatků musíte přidat na základě vaší nemovitosti.

11. Pojištění

Můžete odečíst pojistné, které jste zaplatili za většinu typů pojištění, včetně zdravotních, nehodových, kauzálních, krádeží, povodní, požáru, odpovědnosti, vozidla a zdravotního pojištění pro vaše zaměstnance.

12. Ztráty zranění

Pokud by vaše nemovitost byla poškozena katastrofickou událostí, jako je požár, může být možné odečíst část nebo všechny ztráty. Částka, kterou lze odečíst, závisí na vašem pojištění a výši škody na majetku.

Ostatní daňové slevy zahrnují:

• Reklamní náklady.
• Pronájem, který jste zaplatili ostatním.
• Telefonní hovory související s vašimi pronájmem nemovitostí. Nemůžete však odečíst první řádek pro místní službu přicházející do vašeho domova. To je považováno za osobní linii.
• Můžete započítat nebo odečíst výdaje vyplacené za účelem zpřístupnění vašeho majetku osobám se zdravotním postižením nebo starším osobám.
• Pokud se vaše nemovitost považuje za komerční budovu, můžete odpočítat náklady, aby byla energeticky účinná.

* Měli byste se vždy poradit s IRS nebo s certifikovaným účetním, abyste mohli rozhodnout, jaké odpočty platí pro vaši konkrétní situaci.