Co lze vyvíjet na zemi?
Možnosti toho, na co lze využít pozemky, jsou nekonečné.
Zatímco požadavky na územní plánování budou omezovat to, co lze postavit na konkrétní pozemku, obecně může být na surovém pozemku vyvinuto cokoli. Například:
- Rodinný dům
- Domov pro více rodin
- Kancelářský prostor
- Obchodní prostor
- Smíšený maloobchodní a obytný prostor
- Hotel
- Letovisko
- Strip Mall
- NEMOCNICE
- Nákupní centrum
- Hospodařit
- Parkoviště
Jaký je váš cíl při nákupu pozemků?
Než si skutečně zakoupíte pozemek, musíte se rozhodnout, jakým cílem je investice. Existuje několik různých strategií, které je třeba zvážit, a není to přístup, který by se hodil pro všechny. Dva různí investoři by mohli mít dva velmi odlišné přístupy pro stejný pozemek. Navíc stejný investor může mít dva různé přístupy pro dva různé pozemky.
Zde je sedm strategií, které je třeba zvážit při nákupu pozemků:
1. Koupit a prodávat:
V tomto přístupu v podstatě přebíráte zemi. Domníváte se, že jste zakoupili pozemky pod tržní hodnotou a doufáte, že najdete jiného kupujícího, který je ochoten zaplatit za tržní hodnotu nebo vyšší.
Doufáte, že proběhne rychlý prodej s malou až žádnou další prací na pozemku z vaší strany.
2. Koupit a držet:
V tomto přístupu si koupíte půdu a držíte ji po určitou dobu. Věříte, že země ocení hodnotu. Stále budete muset platit daně na pozemky, stejně jako veškeré dodatečné náklady na údržbu pozemků během této doby.
Jedná se o společný přístup v oblastech, které se znovu rozvíjejí. Investor koupí půdu v naději, že ji budou moci prodat vývojáři v budoucnu, protože oblast se stane více populární.
3. Koupit, rozvíjet a udržovat:
V tomto přístupu nakupujete surový pozemek s úmyslem vyvíjet sám pozemek. Například byste mohli vybudovat komplex městských domů, které si pronajmete obytným nájemcům. Mohli byste se také rozhodnout vybudovat obchodní středisko, které byste mohli pronajmout maloobchodním nájemcům. Další možností by mohlo být vytvoření lůžko a snídaně, které budete provozovat a řídit.
4. Koupit, kultivovat a držet:
V tomto přístupu máte větší zájem o využití skutečné půdy než o budování pozemku na pozemku. Například můžete chtít pěstovat plodiny na půdě, používat je pro hospodářská zvířata, nastavit vánoční stromek nebo založit vinici. Budete aktivně řídit zemi a doufat, že získáte zisk z toho, co může země produkovat.
5. Koupit, projít procesem oprávnění a prodávat:
V tomto scénáři zakoupíte půdu a poté projdete procesem vlastního užívání nemovitosti. Například může existovat pozemek, který byl zřízený pro komerční využití, ale nyní, když se tato oblast rozvinula, bylo by to vynikajícím místem pro novou výškovou obytnou budovu.
Pokud jste schopni získat půdu znovu pro bydlení, bylo by to pro pozemky mnohem cennější pro potenciální vývojáře a bylo by žádoucí, protože to je jeden další krok, který nemusí dělat sami.
6. Koupit, rozvíjet a prodávat:
V takovém případě si koupíte pozemky s úmyslem vyvést si pozemky sami a pak je prodat koncovému uživateli. Například koupíte pozemky, stavíte nový domovní dům a pak ho prodáte kupujícímu, který chce bydlet v něm. Jako další příklad nastavíte vinici a prodáte ji kupujícímu, který bude řídit a provozovat vinici.
7. Koupit, vyvíjet a pronajmout:
Konečně byste mohli rozvíjet zemi a pak ji pronajmout někomu jinému. Například si můžete koupit pozemky a rozhodnout se o parkování, protože tam není dostatek parkovacích míst v okolí. Vlastník víceúčelového majetku v okolí se zeptá, jestli si od vás může pronajmout zásilku, protože nemají dost místa pro své nájemníky.
Rizika, která je třeba vzít v úvahu při nákupu pozemků
Zdá se, že nevyvinutý pozemek má nekonečné možnosti. Brzy však zjistíte, že existuje mnoho omezení a problémů, kterým budete čelit při pokusu o rozvoj nebo prodej této země. Vláda může omezit typ majetku, který lze postavit, nebo způsob využití pozemku. Můžete se setkat s environmentálními problémy, jako jsou záplavy nebo znečišťující látky.
Zde je pět rizik nákupu pozemků, abyste si byli vědomi:
1. Klasifikace území
Jedním z hlavních problémů, s nimiž byste se mohli při nákupu pozemků setkat, jsou otázky zónování se způsobem využití pozemků. Každé město má plán využití půdy. To v podstatě rozděluje město na různá území, včetně komerčního, obytného, zemědělského, průmyslového, historického nebo dokonce smíšeného využití.
Využití pozemku:
První otázkou, kterou budete muset řešit, je způsob, jakým může být půda použita. Pokud je pozemek určen k užívání na obytné účely a plánujete stavbu obytného pozemku na pozemku, pak nemáte žádný problém.
Nicméně, pokud chcete změnit způsob, jakým je půda zónována, můžete mít bitvu na ruce. Například pozemek je určen k užívání na obytné účely a chcete si postavit komerční nemovitost na pozemku. Některé z těchto klasifikací zón jsou staré desetiletí, takže město může být otevřeno reklasifikaci půdy, pokud má nová funkce smysl se současným uspořádáním města. Jinak to není tak snadné.
Budete muset pettikovat město, abyste získali půdu znovu. Mnoho měst bude chtít, abyste prokázali, že došlo k podstatné změně v sousedství, což bude vyžadovat změnu v územním plánování. Budete muset předložit návrh, co budete na webu stavět. Budete muset prokázat, že váš vývoj je kompatibilní s existujícím územním plánem, který má město, a že nebude mít žádné negativní dopady, jako například způsobení povodní v okolí nebo zvýšení provozu.
Pravděpodobně bude veřejné slyšení. Dokonce i když můžete dostat městskou radu na palubu, můžete mít samostatný boj se svými rukama se sousedy, kteří budou prosit, aby vám zabránili ve stavbě.
2. Omezení zón
Druhým faktorem, který je třeba při nákupu pozemků zvážit, je velikost vývoje, který vám bude umožněn budovat.
Požadavky na omezení:
Obvykle existuje kód, který bude vyžadovat, aby vaše nemovitost byla postavena v určité vzdálenosti od sousedních vlastností. To zahrnuje přední část, která je pravděpodobně ulice, obě strany a zadní část. Trvalé konstrukce, jako je dům, garáž nebo paluba, musí být postaveny v určité vzdálenosti od vlastností.
V závislosti na velikosti šarže, na kterou se díváte, by to mohlo výrazně ovlivnit velikost struktury, kterou lze postavit, což by potenciálně znamenalo, že by to nestojí za investici.
Část pokrytí:
Tento kód je zaveden, aby se předešlo problémům s povodněmi. Musí existovat určité procento části, která není pokryta, kde déšť má schopnost proniknout do půdy, aby nenarušovalo sousední vlastnosti.
Poměr plochy podlahy:
Náměstí na každém patře nemovitosti, (některé města obsahují sklepní prostory, jiné nejsou) budou přidány dohromady a poté rozděleny podle velikosti parcely. Celková podlahová plocha může být pouze určitým procentním podílem velikosti pozemku, kterou určí každé město.
Výška:
Potřebujete znát výšku struktury, kterou můžete budovat. Pokud byste plánovali třípodlažní budovu, ale město na tomto místě nepovolí více než dva příběhy, investice nebude pro vás znamenat měnovou hodnotu.
Budovy příslušenství:
Budou existovat omezení týkající se velikosti a umístění staveb, jako jsou garáže a přístřešky. Může existovat požadavek, kolik parkovacích míst musíte mít pro nemovitost. Některá města mohou dokonce požadovat, aby byly tyto prostory pokryty.
3. Otázky životního prostředí
Třetí riziko nákupu surové půdy je, že nevíte, co leží pod půdou. Mohli byste se setkat s vysokou úrovní radonu nebo azbestu. Půda by mohla být nestabilní a nevhodná. Pokud stavíte na půdě, která není stabilní, mohlo by to způsobit prasknutí základů vašeho majetku.
Pozemek by se mohl nacházet v záplavové zóně. Nebude to konec světa, pokud můžete zvednout majetek nahoru nebo změnit třídění půdy, aby nedošlo k záplavám. Povodňové pojištění je velmi nákladné a může být pro potenciální zákazníky problémem.
Existují však výjimky. Většina z Hobokenu v New Jersey se nachází v záplavové zóně, ale vzhledem k jeho blízkosti New Yorku se země v této oblasti považuje za velmi cennou.
4. Přístup ke službám
Jak snadné je získat nástroje na místě? Patří sem kanalizace, tekoucí voda, elektřina, plyn, telefon, kabel a internet. Sousední nemovitosti mají tyto služby, nebo je váš pozemek uprostřed ničeho.
Pokud je vaše nemovitost uprostřed ničeho a nemá přístup k kanálu, můžete provést test perkolace na půdě, abyste zjistili, zda může být na nemovitosti instalován septik. Tento test určuje, jak rychle voda vypouští půdu. Předpokládejme, že země projde testem průsaku, budete muset také vykopat studnu pro pitnou vodu, což bude stát za pět čísel.
Získání těchto nástrojů na svůj majetek může znamenat značné náklady. Pokud nemůžete získat přístup k potřebným nástrojům, je to katastrofa pro jakýkoli potenciální vývoj, který uvažujete.
5. Žádné příjmy, ale výdaje
Když kupujete surovou půdu, není na pozemku nic, takže to nevytváří příjem. Je velmi obtížné získat úvěr na volnou půdu, takže pravděpodobně budete muset zaplatit peníze za pozemky, a ponechat spoustu peněz vázaných na investice.
Neexistuje žádný příjem, který by vznikl, ale budete stále odpovídat za výdaje na pozemku. Hlavními náklady budou daně. Možná budete muset zaplatit za údržbu půdy, například pravidelně stříhat trávu.