V subagency je agent, který přináší kupujícího, skutečně pracující pro prodejce jako subagent zprostředkovatele výpisu. To je důležité, jelikož agenta pracujícího s kupujícím skutečně dluží věřiteli věřiteli prodávajícímu, ne kupujícímu.
Tato praxe je ve většině států mrtvá, protože agentura kupujících je stále častější a kupující potřebují zastupovat své zájmy v transakci. Také, protože makléři výpisu a jejich prodávající klienti jsou odpovědní za akce, chyby a opomenutí subagent, to není žádoucí situace na většině dnešních trzích s nemovitostmi.
Aktualizace: Současný stav zastoupení v průmyslu
Zákony o nemovitostech jsou specifické pro jednotlivé státy a existují kapsy s různými zákony a praxí. V některých oblastech právníci stále uzavírají transakce jako příklad. Nicméně, většina z toho, o čem budu mluvit, je způsob, jakým dnes pracujeme v mnoha státech.
Subagency jednoduše už není moc. Zprostředkovatel výpisu nekoná jako zástupce prodávajícího a kupující není zastoupen někým, kdo má povinnosti vůči prodávajícímu. Podívejme se na některé varianty reprezentace.
Většina států vyžaduje určitou formu zpřístupnění klientovi nebo potenciálnímu zákazníkovi, pokud jde o to, jak je zastupujete ve své transakci s nemovitostmi. Ujistěte se, že rozumíte pravidlům vašeho státu a různým způsobům, jimiž můžete být jejich zástupci. Vaše povinnosti a závazky vůči klientovi se výrazně liší podle typu zastoupení, ke kterému jste smluvně dohodli.
Zástupce prodávajícího nebo agenta kupujícího
Ve skutečnosti se chováte jako skutečný agent a v mnoha státech to musí být výslovně napsáno písemně. Máte svěřenecké povinnosti vůči vašemu prodávajícímu nebo kupujícímu klientovi:
- Věrnost: musíte jednat pouze v nejlepším zájmu vašeho klienta. Žádné další zájmy nemohou mít přednost, včetně zájmů makléře nebo agenta.
- Důvěrnost: veškerá důvěrná komunikace mezi vámi a vaším klientem a důvěrnými informacemi musí být vždy zachována důvěrná. Existují výjimky pro soudní příkazy.
- Zveřejnění: Máte povinnost sdělit kupujícímu něco o hmotné povaze transakce nebo majetku.
- Poslušnost: nemůžete dělat nic protizákonného, ale pokud je to legální a klientem jste instruováni, abyste něco udělali, měli byste to udělat.
- Rozumná péče: profesionální přístup ke všem pracím pro klienta a očekává se, že využijete přiměřenou péči k plnění vašich povinností vysoce profesionálním způsobem.
- Účtování: řádné účtování všech peněz nebo jiných hodnotných věcí, které vám klient svěřuje.
Transakční makléř nebo zprostředkovatel
Vzhledem k tomu, že agenturní vztahy jsou v dnešní době vzácné, většina makléřů a agentů jedná jako transakční makléři nebo zprostředkovatelé transakcí.
Nejste agenta a povinnosti svěřenectví se nevyžadují. Ve skutečnosti budete stejně přinášet stejnou věrnost, přiměřenou péči, zveřejnění a účetnictví. Nemyslíte si, že máte tak vysoký standard, jako jste, když jste agent.
Nepřímá odpovědnost
Měl jsem řadu advokátů jako kupce na mém trhu a mohu vám říct, že nikdy mě nechtěli, abych jednal jako jejich agent. Vidíte, agenta a klient jsou v některých ohledech považováni za jedno. Je to vynikající vztah a klient se může skutečně dostat do právního potíží se špatným agentem.
Vidíte, zástupce odpovědnosti je, že klient je odpovědný za jednání agenta. Za předpokladu, že není nic podvodného, ale velkou chybu udělá agent, bude klient stejně jako odpovědný. Můžete pochopit, proč by advokát nechtěl být odpovědný za chyby, které může realitní makléř dělat.