- Umístění
- Finanční údaje
- Opravy
- Aktuální trh
Vyhodnoťte polohu nemovitosti
Umístění je jednou z nejdůležitějších věcí, které je třeba zvážit při hodnocení potenciálního investicního majetku. To vám může pomoci vytvořit vzdělaný odhad o tom, jaký majetek by mohl v průběhu let ocenit.
Například realitní guru Robert Kiyosaki hovoří o výhodách nákupu nemovitosti v okolí nemovitosti poblíž vysoké školy. Důvodem je, že tam je vždy dostatek nájemců, rodiče studentů zpravidla platí nájemné a často si můžete účtovat vyšší nájemné kvůli potřebnosti oblasti a zvýšenému poptávce po bytech.
Co je to sousedství
- Je to příměstské nebo městské?
- Je to blízko k maloobchodním prodejnám, dopravním uzlům, nemocnicím a školám?
- Jaký typ nájemce tam bude chtít bydlet? (rodiny, seniory, jednotlivci, střední třídy atd.),
- Existuje dostatečná nabídka nájemníků v oblasti?
- Je to blízké vašemu současnému bydlišti? Je-li to daleko, budete muset zohlednit cestovní náklady z hlediska finančních nákladů z dojíždění a příležitostných nákladů ze ztráty produktivity.
- Je okolí stabilní, expandující nebo v útlumu? Existuje mnoho volných nemovitostí nebo je zde spousta nových staveb?
- Vidíte příležitost k růstu v budoucnu? Například nová železniční linka, která se spojuje s velkým městem, se staví, nebo se nová společnost přesunuje do oblasti a vytváří nová pracovní místa. Ty mohou dramaticky zvýšit žádoucí umístění.
Vyhodnoťte finanční údaje nemovitosti
Znát svůj rozpočet
- Kolik toho můžete investovat?
- Kolik si můžeš dovolit ztratit?
- Potřebujete-li další finanční prostředky, odkud je získáte?
- Jaká bude vaše měsíční splátka hypotéky a úroková sazba?
Podívejte se na hodnotu nemovitosti
- Požádejte o zobrazení skutečných výkazů příjmů a výdajů na nemovitosti. Pokud nejsou k dispozici žádné, ujistěte se, že jste schopni rozumně předvídat provozní náklady.
- Vypočítejte čistý provozní výnos (NOI) pro daný majetek.
- Jaká je standardní míra neobsazenosti pro vaše území?
- Jaký je plánovaný nájem nemovitosti?
- Co by náklady na pojištění?
- Kolik jsou daně?
- Jaké budou náklady na údržbu vlastnictví ?
- Určili jste svoji kapitalizační sazbu (Cap Rate) ? Pokud si nejste vědomi vašeho trhu Cap Rate, měli byste konzultovat s místním realitním makléřem.
- Jakmile určíte Cap Rate, nyní můžete rozdělit NOI o Cap Rate a získat aktuální hodnotu vlastnosti.
- Udělali jste srovnávací analýzu trhu (CMA)?
- Co jsou srovnatelné domy v oblasti prodeje? Ať už si kupujete pronájem nemovitosti nebo hledáte flip dům, budete se chtít ujistit, že nepřeplatíte za nemovitost.
Vyhodnoťte, jaké opravy jsou nutné
S jakými opravami jste spokojeni?
- Chcete vlastnost, která potřebuje pouze barvu a nový koberec, jste v pořádku s mírným množstvím práce nebo jste spokojeni se střevními rehabilitacemi (nová instalace, elektrické, podlahy, stěny apod.)
Můžete si dovolit provést tyto opravy?
- Náklady na opravy se značně liší v závislosti na tom, jestli to dokážete sami, nebo pokud potřebujete najímat někoho jiného.
- Váš rozpočet na stavbu materiálů a řemeslných prací se také značně liší v závislosti na tom, zda renovujete domů milionů dolarů nebo nemovitostí s padesáti tisíci dolary.
- Dalším obecným pravidlem je, že opravy budou vždy dražší, než jste plánovali. Pokud najmete dodavatele, dvoutýdenní práce se často změní na čtyři týdny. Dokonce i když provádíte opravy sami, náklady se mohou ztratit. Například plánujete postavit novou sádrokartonu v místnosti za 800 dolarů. Když otevíráte stěny, najdete zamoření termitů a potřebu nejen vyhladit, ale i přetvořit stěny. Neočekávané výdaje, jako jsou tyto, se rychle zvýší. Budete nejen zasaženi vyšším rozpočtem na stavbu, ale budete platit dodatečné finanční náklady, nazvané "měkké náklady", abyste zaplatili hypotéku, daně z majetku a pojištění na volném majetku, zatímco tyto dodatečné opravy budou dokončeny.
Vyhodnoťte investice ve srovnání s běžným trhem
Pokoušet se přetočit McMansion během recese nebude nejjednodušší. V recesi by mohlo být lepší koupit uzavřený majetek k pronájmu nájemníkům. Musíte se podívat na trendy na realitním trhu a přizpůsobit svůj plán odpovídajícím způsobem.
Pokud si koupíte, že jste McMansion a mít peníze, aby ji držel po dobu sedmi let, dokud ji nemůžete prodat za zisk, pak ano, může to být potenciálně dobrá investice. Další věc, na kterou se podíváte při nákupu nemovitosti, je jeho hodnota prodeje. Velmi žádoucí aktiva jsou ty, které lze snadno koupit a prodávat bez ohledu na trh. Jsou vždy v poptávce. Přemýšlejte o nich jako o potřebách, jako je chléb a voda.
Lidé nepotřebují dům s bazénem a TV obrazovkou. Lidé potřebují dům s čistou koupelnou a silnou střechou. Chcete, aby vaše nemovitost apelovala na největší množství lidí, takže máte největší počet potenciálních nájemníků a kupujících.