Zrušení nájmu
Mnoho pronájmů nemovitostí umožňuje majiteli budovy zrušit nájemní smlouvu, pokud se budova stane částečně nebo zcela neobyvatelnou kvůli fyzické ztrátě.
Pronajímatel může mít nárok na ukončení nájemní smlouvy, a to i v případě, že nebyla poškozena část budovy obsazená nájemcem. Pokud je budova zcela zničena, může mít pronajímatel možnost, nikoli však povinnost, obnovit stavbu. Pronajímatel nemusí být povinen opravit nebo nahradit vážně poškozenou budovu, pokud a až do doby, než obdrží pojistnou platbu.
Jak ukazuje následující příklad, zrušení leasingu může mít vážný dopad na malou firmu, která platí méně, než je tržní sazba k pronájmu. Ukazuje také význam krytí úrokových sazeb z pronájmu.
Příklad
Floyd vlastní fantastickou podlahu, která prodává koberec a jiné podlahové krytiny ze skladu. Společnost pronajala polovinu skladu 20 000 čtverečních metrů od společnosti Peerless Properties. V současné době plati $ 50 za čtvereční stopu za 10 000 čtverečních stop nebo měsíčně za 5000 dolarů. Nájemní cena skladu je $ .75 za čtvereční stopu nebo $ 7500 za měsíc.
Výhodou nájmu se rozumí pronájem, který může pronajímatel vybírat za tržní ceny.
Floyd uzavřel smlouvu o pronájmu před dvěma lety, když ceny nájemného v jeho oblasti byly depresivní. Nájemné se od té doby odrazilo, ale smlouva s Floydem nevyprší po dobu tří let. Kdyby Floyd ztratil svůj nájem, jeho firma bude muset pronajmout další majetek za tržní ceny.
V rámci nového pronájmu by firma pravděpodobně zaplatila dalších 2500 dolarů za měsíc nebo 30 000 dolarů za rok. Pokud firma dnes ztratila svůj nájem, v příštích třech letech by to znamenalo další náklady ve výši 90 000 USD.
Floyd přidal do skladu řadu vylepšení a vylepšení od začátku jeho pronájmu. Mezi ně patří nové osvětlení, přizpůsobené regály a vylepšení na nakládací doku. Zlepšení jsou nyní součástí budovy. Floyd je nevlastní, ale bude mít zájem o ně po zbytek svého pronájmu.
Pozdě jednu noc, chybné vedení zapálí oheň, který vážně poškodí budovu. Kromě některých drobných kouřových a podlahových materiálů není část skladu obsazená Fantastic Flooring ohněm ovlivněna. Přesto Peerless Properties zruší Floydův pronájem. Fantastic Flooring je pojištěna za škody na podlahových materiálech v rámci politiky obchodního vlastnictví . Nicméně, Fantastic Flooring nemá pokrytí ekonomických ztrát, které bude trpět kvůli ztrátě jeho nájemní smlouvy. Společnost také nemá pokrytí za ztrátu využití zlepšení, které provedla v budově. Tyto položky nebyly poškozeny, takže ztráta užívání není kryta pojištění majetku společnosti .
Floyd mohl chránit své podnikání proti finančním ztrátám, které vyplývají ze zrušení nájemní smlouvy kupováním úroků z nájmu. Toto krytí může být přidáno do politiky komerčního vlastnictví prostřednictvím samostatného formuláře.
Pojištění úrokového pojištění
Pojištění úroků z pronájmu kryje finanční ztrátu, kterou trpíte v důsledku zrušení vašeho pronájmu. Aby byla kryta ztráta, musí vyplývat z přímé fyzické ztráty (nebo poškození) majetku v prostorách popsaných ve prohlášeních. Kromě toho musí být škoda způsobena rizikem pojištěným podle vašeho pojistného .
Úhrada úroků z pronájmu může zahrnovat některou z následujících možností, pokud je v pojistném krytí uveden limit pojištění:
- Úrok z pronájmu nájemníků Jedná se o rozdíl mezi měsíční splátkou a nájemní hodnotou nemovitosti (tržní cena pronájmu). V předchozím příkladu je leasingový zájem Fantastic Flooring tenants 2,500 dolarů (7 500 dolarů minus 5 000 dolarů).
- Bonusové platby Jedná se o neamortizovanou část hotovostního bonusu, který jste zaplatili za účelem získání nájmu a který vám nebude vrácen. Například jste zaplatil pronajímateli prémii ve výši 5 000 dolarů, aby si zajistil spíše tříletý leasing než pětiletý leasing.
- Vylepšení a vylepšení Vaše firma možná vylepšila váš pronájem nemovitostí, které nemůžete legálně odstranit. Úrok z krytého leasingu zahrnuje nezaměstnanou část plateb, které jste provedli za zlepšení. Nezahrnuje hodnotu vylepšení, která jsou pokryta jiným pojištěním.
- Předplacené nájemné Toto je neoddělitelná část nájemného, kterou jste zaplatili předem, která vám nebude vrácena. Například jste zaplatili tři měsíční nájemné předem, když jste si pronajímali svůj majetek.
Úroky z čistého leasingu
V rámci krytí úroků z pronájmu je limit pojištění vyjádřen čistým leasingovým úrokem . Pokud je váš leasing zrušen, nejvíce vaše pojistitelka zaplatí za ztrátu, je váš čistý leasingový úrok v době, kdy dojde ke ztrátě. Čistý leasingový podíl zahrnuje dvě složky.
Úrok z pronájmu nájemníků (TLI) Toto představuje výhodu, kterou získáte z příznivého leasingu v průběhu zbývajících měsíců. Vaše TLI je současná hodnota vašeho hrubého úroku z pronájmu . Vypočte se vynásobením vašeho hrubého leasingového úroku platným úrokovým koeficientem. Váš hrubý leasingový úrok je rozdílem mezi nájemní hodnotou vašich prostor a měsíčně zaplaceným nájmem. Předpokládejme například, že tržní kurz za pronájem je 5 000 USD měsíčně a vaše společnost v současné době platí 3,500 USD. Váš hrubý leasingový zájem činí 1.500 dolarů (5000 dolarů minus 3.500 dolarů).
Faktor úrokové sazby je odvozen z tabulky připojené k vašim zásadám . Faktory se liší v závislosti na převládající úrokové sazbě a měsících zbývajících v pronájmu. Předpokládejme například, že máte ve svém leasingu 36 měsíců. Je-li převládající úroková sazba 5%, je koeficient úrokového výnosu 33,4213. Váš čistý leasingový úrok činí 1500 Kč X 33,4213 nebo 50 132 Kč.
Měsíční úroková sazba (MLI) Měsíční leasingové úroky odrážejí vaše měsíční náklady na bonusové platby, vylepšení a zlepšení a předplacené nájemné. Tyto položky se nevztahují, pokud jste nezaplatili bonus, udělali vylepšení nebo zaplatil nájem v předstihu. Pokud si přejete pojistit tyto náklady, měsíční leasingový úrok pro každý z nich musí být vypočítán zvlášť. Pro každou položku jsou vaše původní náklady vyděleny počtem měsíců, které zůstaly v leasingu, když jste uskutečnili výdaje. Předpokládejme například, že šest měsíců po 36 měsíčním pronájmu jste vynaložili 25 000 dolarů na zlepšení. Váš MLI je 25 000 USD / 30 nebo 833 USD.
Úrok z pronájmu
Limit uvedený ve vašich pojistných smlouvách pro pokrytí úroků z pronájmu je součtem leasingového úroku vašich nájemců a měsíčního leasingu na počátku vašeho pojistného. Například pokud vaše TLI je $ 1,500 a vaše MLI je $ 833, váš čistý leasingový zájem na počátku je $ 2,333. To je největší částka, kterou vaše pojistitel zaplatí za krytí úroků z pronájmu, pokud bude váš nájem zrušen v okamžiku zahájení vašeho pojistného.
Vaše čisté úroky z pronájmu se každý měsíc snižují po celou dobu platnosti vaší politiky. Pokud je váš nájem zrušen, nejvíce vaše pojistitel zaplatí za krytí úroků z pronájmu je váš čistý leasingový úrok v okamžiku, kdy dojde ke ztrátě . Vaše pojišťovna vypočítá váš čistý leasingový zájem přidáním následujícího:
- Váš hrubý leasingový úrok vynásobený koeficientem úrokových sazeb za zbývající měsíce vašeho pronájmu v okamžiku vzniku ztráty
- Váš měsíční leasingový úrok vynásobený zbývajícími měsíci pronájmu v době, kdy dojde ke ztrátě