Staňte se součástí budovy
Zlepšení a vylepšení nájemníků je hrazeno nájemcem, ale stává se součástí budovy. Pokud smlouva nestanoví jinak, pronajímatel obecně získá vlastnictví aktualizací po jejich instalaci.
Nájemce si zachovává pojišťovací zájem o využití zlepšení. Zájem nájemce na nemovitosti zaniká, když nájem ukončí a nájemce se přestěhuje. Následující příklad ukazuje některé vylepšení, které by mohl nájemník udělat.
Příklad
Larry vlastní luxusní kožené zboží, obchod s koženými výrobky, který se nachází v obchodním centru. Larry provozuje své podnikání mimo obchodní prostory, které si pronajal od majitele nákupního centra, Nákupní centra, Inc. Larry provedl různé vylepšení svého nájemního prostoru, odkud se do něj před dvěma lety přestěhovali luxusní kožené výrobky. Patří mezi ně nové zapuštěné osvětlení, nové koberce a malá kancelář Larry postavená za maloobchodním areálem.
Pronajímání mezi Larrym a jeho pronajímatelem uvádí, že jakékoliv vylepšení, které se Larry dostane do budovy během doby pronájmu, se stane vlastnictvím pronajímatele v době, kdy jsou instalovány. Dokončené TIBs musí být pojištěny pronajímatelem. Obchodní centra Inc.
pojistila budovu v rámci politiky komerčního vlastnictví. Politika automaticky pokrývá veškerá zlepšení budovy, která jsou provedena během doby platnosti zásad.
Larry ví, že všechny TIB, které instaluje, se stanou majetkem svého pronajímatele. Nicméně, Larry bude mít k těmto zlepšením po zbytek svého pronájmu.
Larry by mohl ztratit svůj zájem o užívání majetku, pokud by TIB byly poškozeny nebo zničeny požárem nebo jiným nebezpečím. Naštěstí může Larry zažít zájem o zlepšení v rámci politiky obchodního vlastnictví.
Význam TIB
Mnoho politik komerčního vlastnictví definuje vylepšení a zlepšování nájemců jako příslušenství, úpravy, instalace nebo přírůstky do budovy, kterou oceníte, ale nevlastníte. To znamená, že položky TIB jsou položky, které jste si zakoupili nebo nainstalovali na své náklady, ale nelze je legálně odstranit.
Příklady TIB jsou kancelář, světla a koberce, které Larry instaloval do svého obchodu. Tato vlastnost je nyní součástí budovy. Protože Larry nevlastní, nemůže s ním vzít, jestliže se přesune na jiné místo. Pokud se Larry pokusil o odstranění majetku, mohl by poškodit budovu.
Kdo je zodpovědný za pojištění?
TIB mohou být pojištěny nájemcem nebo pronajímatelem. V pronájmu by mělo být zřejmé, která strana je odpovědná za poskytování pojištění. V opačném případě mohou vzniknout spory, jejichž pojištění, pronajímatel nebo nájemce by se mělo vztahovat na ztráty týkající se poškozených TIB.
V pronájmu by mělo být také uvedeno, kdy vlastnictví TIB přechází od nájemce na pronajímatele. Toto často (ale ne vždy) nastane, když jsou v budově nainstalována vylepšení.
Pojistné krytí pro pronajímatele
Vzhledem k tomu, že majitelé TIB jsou vlastníkem pronajímatele, jsou často pojištěni ve spojení s budovami v rámci politiky obchodního vlastnictví pronajímatele. Politiky obvykle pokrývají budovu naplánovanou v zásadách, dokončených doplňcích a příslušenství (což znamená nemovitost trvale připojenou k budově). Příkladem svítidla je lustr instalovaný v stropě restaurace.
Předpokládejme, že smlouva mezi společností Luxury Leathers a Shopping Centers Inc. vyžaduje, aby pronajímatel pojistil TIB. Pokud jsou nákupní centra Inc pojištěna podle typických zásad, musí být kancelář, koberce a zapuštěná svítidla, kterou nainstaloval Larry, kvalifikováni jako krytá nemovitost.
Zlepšení provedená nájemcem zvyšují hodnotu budovy pronajímatele. Pokud nájemce vynaloží na TIBs 15 000 USD, hodnota budovy se zvýší o 15 000 USD.
Stavební limit pro politiku pronajímatele by měl být navýšen o hodnotu TIB. V opačném případě může být budova nedostatečně zajištěna. Pokud dojde ke ztrátě a pronajímatel nedodá dostatečné limity, pronajímatel může utrpět spoluúčasti .
Pojistné krytí pro nájemce
Pokud nájemní smlouva vyžaduje, aby pronajímatel opravoval nebo nahradil poškozené TIB, pak nájemce nemusí tyto položky pořídit. V opačném případě by měly být TIB pojištěny podle majetkových pravidel nájemce. Většina politik komerčního vlastnictví automaticky pokrývá jako podnikatelský majetek zájem o užívání nájemců v TIB.
V závislosti na vašich zásadách mohou být TIB pokryty na základě reprodukčních nákladů nebo skutečné hotovostní hodnoty. Ztráty jsou zpravidla pokryty v plné míře pouze v případě, že provedete opravy "okamžitě" (toto slovo není definováno). Pokud neopravujete TIB rychle, může váš pojistitel zaplatit pouze část svých původních nákladů na základě následujícího vzorce:
Původní cena X počet dní od data ztráty do uplynutí doby pronájmu / počet dní od instalace zlepšení až po uplynutí doby pronájmu
Předpokládejme například, že společnost Luxury Leathers podepsala smlouvu o pronájmu pěti let od 1. ledna 2015. Larry dokončil zlepšení 1. ledna 2016. Všechna zlepšení byla zničena požárem 1. ledna 2017. Larryho pojišťovna nebude platit více než následující:
$ 15,000 X 1095 (třikrát 365) děleno 1460 (čtyřikrát 365) = $ 11,250
Vaše pojišťovna nebude platit nic, pokud váš pronajímatel opraví nebo nahradí poškozená zlepšení.
Obchodní výstroje
Zatímco nájemníci nemohou odtrhnout TIB, které instalovali, mohou odstranit kategorii vlastností nazývanou obchodní zařízení . Obchodní zařízení jsou předměty instalované nájemcem, které nájemce předpokládá, že odstraní, když uvolní budovu. Jsou nezbytné pro podnikání nájemce a mohou být odstraněny bez poškození budovy. Obchodní pomůcky zůstávají vlastnictvím nájemce, takže je odpovědný za jejich pojištění.
Předpokládejme, že Larry instaluje nové skříně v jeho obchodě pro zobrazení jeho koženého zboží. Larry a jeho pronajímatel očekávají, že Larry s sebou přijme případy, když se přesune na jiné místo. Přestože jsou k budově připojeny případy, považují se spíše za obchodní pomůcky než za TIB. Dalšími příklady obchodů jsou počítače, prodejní automaty a vybavení obchodů.
Nájemci by měli zajistit, aby nájemní smlouva jednoznačně určovala, jaké typy nemovitostí se kvalifikují jako obchodní pomůcky. V opačném případě může pronajímatel odmítnout umožnit nájemci odstranit určitý majetek po vypršení pronájmu.