7 tipů pro umístění velkého nájemce do svého investičního majetku
1. Dodržujte zákon
Majitelé domu musí zacházet se všemi potenciálními nájemci stejně. Existuje zákon, známý jako federální zákon o bydlení , který je určen k zabránění diskriminace určitých tříd osob v jakékoli činnosti související s bydlením.
Stručně řečeno, nemůžete diskriminovat na základě:
- Závod nebo barva
- národní původ
- Náboženství
- Sex
- Rodinný stav (rodiny s dětmi)
- Zdravotní postižení
Kromě toho mnoho států má své vlastní pravidla pro spravedlivé bydlení, které musíte dodržovat, takže se ujistěte, že znáte a dodržujte také místní zákony.
2. Vyberte si nájemce s dobrým úvěrem
Chcete hledat nájemce, který je finančně odpovědný. Pokud jsou zodpovědní při placení svých účtů, existuje velká šance, že zaplatí svůj nájem včas a budou zodpovědní ve vašem bytě. Kontrola financí nájemce je dvoustupňový proces:
A. Ověřit příjmy:
- V ideálním případě budete chtít najít nájemce, jehož měsíční příjem je nejméně trojnásobek měsíčního nájemného.
- Požádejte o kopie svých odměn.
- Zavolejte přímo svého zaměstnavatele, aby potvrdil své zaměstnání, délku zaměstnání, návštěvnost a měsíční výdělky.
B. Spustit kontrolu kreditu :
- Mají historii placení účtů včas?
- Zkontrolujte jejich poměr příjmů k dluhu.
- Dokonce i když jejich příjem je třikrát vyšší než měsíční nájemné, musíte vyčíslit, kolik dluhů mají.
Příklad: Nájemné činí 1000 USD za měsíc. Nájemce A dělá 3000 dolarů měsíčně, ale každý měsíc má 2400 dolarů. Tenhle nájemce může mít obtížnější čas, přestože poskytuje svůj byt i přes svůj měsíční příjem. Nájemce B činí měsíčně 2500 dolarů, ale nemá žádný dluh. Tento nájemce by mohl být vynikajícím kandidátem na zaplacení nájemného, přestože jejich příjem není trojnásobek měsíčního nájemného.
- Podívejte se na předchozí vystěhování , občanská rozhodnutí nebo úpadek.
3. Proveďte kontrolu trestního stavu
Informace o trestné činnosti jsou veřejnou listinou a lze je prohlížet u různých soudních domů. Tato kontrola zvýší jak závažné, tak i menší trestné činy. Budete potřebovat jméno a datum narození svého nájemce, abyste jej spustili. Mějte na paměti, že ti, kteří mají záznam v trestním rejstříku, se mohou pokusit tyto informace zfalšovat, proto zkontrolujte, zda je platné ID, abyste ověřili, že jsou to, o kterých se říká, že jsou.
Důkladná trestní kontrola bude zahrnovat:
- Vyhledávání federálního soudu
- Celostátní vyhledávání trestních záznamů
- Vyhledávání v soudním trestním soudu
- Oddělení korektnosti Vyhledávání pachatelů
- Vyhledávání sexuálních delikventů
3 Upozornění:
- Některé státy, například Kalifornie, zakazují pronásledovatelům diskriminaci na nájemce s určitými trestními odsouzeními. Jako pronajímatel můžete mít snadnější čas, který odůvodňuje odmítnutí potenciálního nájemce drogovým nebo násilným zločinným odsouzením, než byste odmítli nájemce s 50 jízdními doklady. Důvodem je to, že drogy nebo násilné trestné činy mohou ohrozit bezpečnost ostatních nájemců.
- Neexistuje celostátní databáze trestních rejstříků, takže může být těžké provést důkladnou kontrolu stavu.
- Provádění kriminální kontroly může být velmi časově náročné. Možná by bylo nejlepší najmout si renomovanou firmu pro screening nájemců, abyste tuto kontrolu provedli za vás. To může být často spojeno s kreditní kartou, za příplatek samozřejmě.
4. Podívejte se na historii pronájmu nájemce
Pokud je to možné, měli byste mluvit alespoň s dvěma předchozími pronajímateli . Je to proto, že pokud by žadatel byl problémovým nájemníkem, současný pronajímatel může chtít dostat nájemce z rukou a nemusí být tak pravdivý.
Otázky, které byste se měli zeptat:
- Pronajal ten nájem nájem včas ?
- Jaký byl důvod pro tento krok? Byl nájemník propuštěn za neplacení nájemného nebo za porušení pravidel pronajímatele?
- Řekl nájemce 30 dní před tím, než se přestěhoval ?
- Jak si udrželi byt? Byly čisté?
- Byly způsobeny nějaké škody na bytech jinak než běžné opotřebení ?
- Byli respektováni své sousedy?
- Stěžovali si často?
Samozřejmě, pokud je žadatel prvním nájemcem, studentem nebo novým absolventem, nemusí mít historii pronájmu.
V tomto případě můžete požádat o spolupodepsatele pronájmu.
5. Vyberte si nájemce, který je stabilní
Ve formuláři žádosti se podívejte na předchozí adresy a historii zaměstnání. Pohybují se často nebo často přecházejí? Pokud se často pohybují, tento vzor pravděpodobně bude pokračovat a budete brzy mít volné místo na vašich rukou znovu. Pokud nemají důsledné zaměstnání, nemusí byt schopni si dovolit byt za tři měsíce a necháte se začít hledat nájemce od začátku nebo se vypořádat s vystěhováním.
6. Maximálně 2 osoby na ložnici
Čím více lidí na byt, tím více hluku a tím větší opotřebení vaší investice. Přestože HUD nemá specifická pravidla týkající se počtu cestujících v ložnici, pravidlo maximálně dvou osob na jednu ložnici je považováno za rozumné podle zákona o spravedlivém bydlení s následujícími výjimkami:
- Státní a místní právo:
- Pokud má stát nebo místní prostředí zvláštní kódy bydlení, musí je pronajímatel sledovat.
- Velikost a konfigurace bydlení:
- V ložnici s rozlohou 500 čtverečních stop může být více než obyvatel 250 čtverečních metrů.
- Jednotka s obývacím pokojem a obývacím pokojem může mít více cestujících než jeden.
- Věk a počet dětí:
- Odmítnutí pronájmu dvěma dospělým s dítětem pro jednu ložnici by mohlo být považováno za diskriminační, ale odmítnutí pronájmu dvěma dospělým s teenagerem pro jednu ložnici by bylo považováno za rozumné.
- Můžete dát maximálně počet lidí na apartmán, ale nemůžete dát maximální počet dětí na apartmán.
- Omezení septiku / kanalizace:
- Pokud kapacita systému může tolerovat jen určitý počet obyvatel v bytě.
7. Důvěřujte svým instinktům
Můžete provést všechny projekce na světě, ale někdy jsou vaše instinkty nejlepším soudcem charakteru. Možná máte pocit, že je něco o nájemci, který jinak vypadá dobře na papíře. později zjistil, že nájemník používal jinou identitu, aby požádal o byt. Důvěřujte screeningu, ale nezapomeňte na vaše střevo.