Přímý odpis je znehodnocení nemovitosti ve stejných částkách po dobu povolenou životnost majetku pro daňové účely. Určitý obchodní majetek lze odpisovat například použitím daňové životnosti 39 let. Pokud je cena nemovitosti 895 000 dolarů, rozdělení této částky o 39 by přineslo každoročně rovnou částku ve výši 22 949 dolarů za 39 let.
Srážky a výhody pro investory na pronájem domů
Investice do nemovitostí mají určité výrazné výhody oproti investicím na akciovém trhu.
Existují některé pravidelné odpočty, které byste očekávali, ale i další, o kterých možná nevíte. Právě mluvíme o nájemních nemovitostech, konkrétně rodinných domcích nebo kondomů, a o pronájmu, bez opravy k pronájmu.
Due Diligence a právo nákupu
Předtím, než mluvíme o odpočtech, chci jasně uvést, že nechcete uvažovat o odpočtech při hodnocení investice do pronájmu. Jistě, když uděláte konečné číslo, můžete se podívat na to, jak skvěle uděláte odpočty. Ale když se dostanete do dohody, stačí se jen podívat na základy a soustředit se na CASH FLOW.
- Můžete si koupit nemovitost za cenu, která je nižší než současná tržní hodnota a zaměří se na zisku ve vlastním kapitálu v závěrečné tabulce?
- Bude současný trh a konkurenční prostředí podporovat nájem, který bude platit výdaje a stále ponechat příjemný měsíční zisk jako peněžní tok, který můžete podniknout do banky?
- Umožnili jste některé volné a úvěrové ztráty?
- Máte VŠECHNY výdaje buď zašlé nebo pečlivě odhadnuté:
- reklamní
- řízení
- opravy
- daně z majetku
- pojištění
- veškeré nástroje, které zaplatíte, jako jsou obvykle voda a kanalizace
- S vaší hypoteční splátky a všech výše uvedených, budete mít možnost vzít nějaké pěkné peníze do banky každý měsíc?
To vše musí být vyřešeno PŘED koupí nemovitosti! Všechno, o čem hovoříme po tomto, je omáčka. Jistě, můžete vzít některé nebo všechny tyto věci do úvahy při vyhodnocování investice, ale tím se dostanete blíž k linii, pokud se něco pokazí.
Odpočet výše uvedených nákladů
Výše uvedené výdaje jsou všechny odečitatelné z daňových příjmů. Ačkoli to není považováno za provozní náklady, můžete také odečíst hypotéky úroky . Nemůžete odečíst větší opravy, jako je výměna zařízení, neboť bude muset být odpisována, ale každou roční částku odečtete.
Struktura Odpisy
V současné době vám IRS umožňuje znehodnotit strukturu pronájmu majetku po dobu 27,5 let. Musíte odečíst realistickou hodnotu půdy, protože pozemky neopravňují. Stejně jako příklad dalšího ročního odpočtu předpokládejme, že máte strukturu v hodnotě 180 000 USD. Rozdělte to o 27,5 a získejte $ 6,545. To je vaše roční odečtení odpisů, a vy jste strávil desetník, aby si to!
To, co vidíme, je shromažďování výdajů, a pokud jsou všechny tyto položky soustředěny a jste v 25% daňové pásce, můžete každoročně vkládat další 3 000 až 5 000 dolarů do kapsy.
To je pár set dolarů každý měsíc.
Růst přes 1031 Exchange
Ten se použije pouze tehdy, pokud se rozhodnete růst svého portfolia tím, že prodáváte nemovitosti s výhodou a že tyto peníze rozložíte do jiných nemovitostí. Je to složité, takže by se měl konzultovat účetní a pravidla jsou přísná. Investor je do značné míry odstupňován, protože třetí strana musí přijmout výnosy z prodeje a vyplatit prostředky na nákup nového majetku.
Nicméně, uděláte správně nebudete muset platit kapitálové zisky z prodeje v prodaného roku. Můžete je odložit, dokud nakonec neprodáte nemovitost a nezavedete ji do jiného. Ale pokud držíte majetek až do smrti, dědici vás zdědí na tehdejší hodnotě a všechny tyto kapitálové zisky zaniknou pro daňové účely!