Když vlastník firmy zakoupí komerční budovu s hypotékou, může držitel hypotéky požadovat od kupujícího, aby získal majetkovou politiku zahrnující standardní hypoteční klauzuli .
Zde je příklad.
Příklad
Andy vlastní společnost A-1 Appliances, společnost, která prodává domácí spotřebiče. Andyova společnost právě koupila nový sklad s hypotékou, kterou získala od Lucky Lending.
Půjčka A-1 získaná z Lucky Lending je zajištěna skladištěm. Protože skladiště slouží jako záruka půjčky, Lucky Lending má pojišťovací zájem . K ochraně zájmů společnosti Lucky je v úvěrové smlouvě nutné, aby společnost A-1 pojišťovala sklad proti škodám způsobeným požárem a jinými nebezpečími v rámci politiky obchodního vlastnictví. Ve smlouvě se uvádí, že politika musí obsahovat standardní hypoteční klauzuli.
Standardní ustanovení
V uplynulých letech museli pojistitelé, kteří napsali pojištění majetku, požádat o použití formuláře o politice nazývaného "New York Standard Fire Policy" z roku 1943. Ten obsahoval doložku nazvanou Hypoteční, která se zabývala právy věřitelů. Tato doložka byla označována jako standardní doložka o hypotéce .
V současné době je forma New Yorku zřídka používána a politika obchodních vlastností ISO je považována za průmyslový standard. Formulář ISO se zabývá hypotékami v doložce nazvané Hypoteční držitelé. Toto ustanovení nyní slouží jako standardní doložka o hypotéce. Objevuje se v mnoha majetkových zásadách jednotlivých pojistitelů.
Zájmy
Ustanovení o hypotečních údajích ISO se vztahuje na držitele hypotéky uvedený v prohlášeních. Poskytovatel půjde o ztrátu nebo poškození budovy nebo struktury, která slouží jako záruka úvěru.
Pokud je v zásadě uvedeno více věřitelů, jsou pokryty v pořadí podle priority. Předpokládejme například, že pojistník koupil budovu s dvěma hypotékami (první a druhá). Pokud se budova spálí, zaplatí věřitel uvedený na první hypotéce. Po zaplacení prvního věřitele obdrží věřitel druhé hypotéky platbu.
Doložka o hypotéce uvádí, že věřitelé obdrží platbu "protože se mohou objevit jejich zájmy". To znamená, že částka, kterou dostane každý věřitel, závisí na rozsahu škody na pojištěné budově a nezaplaceném zůstatku (jistině a úroku) úvěru. Například požár ničí sklad A-1 Appliances. V době požáru má A-1 za Lucky Lending 750 000 dolarů v hlavní a úrokové sazbě. Lucky Lending obdrží pojistnou platbu ve výši 750 000 USD, její zájem o nemovitost.
Částka, kterou pojistitel zaplatí za ztrátu, podléhá omezení této pojistky. Například pokud je skla A-1 pojištěna za 1,5 milionu dolarů, pojistitel nebude platit více než 1,5 milionu dolarů všem krytým stranám (spotřebiče A-1 a všichni věřitelé).
V některých státech si věřitelé zajistí půjčky prostřednictvím spíše důvěry než hypotéky. Z tohoto důvodu zahrnuje termín držitel hypotéky standardní hypoteční klauzule také správce.
Uzavření trhu
Právo věřitele na vymáhání ztráty v souladu s majetkovou politikou dlužníka není ovlivněno žádnou akcí uzavření, kterou věřitel inicioval proti vlastníkovi nemovitosti před ztrátou. Předpokládejme například, že zařízení A-1 nedokáže provést několik hypotečních plateb, takže Lucky Lending vydá oznámení o selhání. Jeden měsíc poté, co bylo oznámení vydáno, je skladiště zničeno požárem. Výchozí oznámení neovlivní právo společnosti Lucky na platbu za ztrátu v rámci této zásady.
Akty pojistníka
Hypoteční osoba má právo na náhradu škody na základě pojistky, a to iv případě, že pojistník porušil podmínku pojistné smlouvy.
Předpokládejme například, že sklad A-1 Appliances je zničen požárem. A-1 podává nárok s majetkovým pojištěním na poškození budovy a jejího obsahu. Avšak A-1 odmítne nechat nastavit do majetku, aby zkontroloval poškození. Pojistitel nakonec odmítá tvrzení společnosti A-1, protože A-1 nedodržel podmínku politiky .
Právo Luckyho úvěru na vymáhání v rámci této politiky nebude ovlivněno jednáním A-1, pokud věřitel splňuje určité podmínky. Věřitel musí:
- Zaplatit veškeré splatné pojistné, které pojistník nezaplatil
- Předložit doklad o ztrátě (pokud pojistník tak neučinil) do 60 dnů od obdržení oznámení, že je způsoben důkaz o ztrátě
- Upozornit pojistitele, pokud je věřitel vědom jakékoliv změny vlastnictví nebo obsazenosti budovy nebo pokud se riziko podstatně změnilo
Poté, co věřitel dokončil všechny tyto kroky, je způsobilý obdržet ztrátovou platbu podle vlastnických pravidel společnosti A-1.
Přenos práv
Ustanovení ISO pro hypoteční úvěry obsahuje ustanovení o subrogaci . Uvádí, že pokud pojistitel uhradí věřiteli ztrátu, ale odmítá platbu pojištěnému, práva na subrogaci věřitele jsou převedena na pojistitele v rozsahu výše platby. V předchozím příkladu bylo zařízením A-1 odmítnuto placení v rámci pojistky, protože nedodrželo podmínky pojistné smlouvy. Předpokládejme, že Lucky Lending obdržela pojistnou platbu ve výši 700 000 USD za svůj zájem o poškozený sklad. Požár byl způsoben vadou v elektrickém sušičce uloženém v budově. Pokud Lucky Lending nedostane náhradu škody, věřitel by mohl požádat výrobce sušičky o škody na majetku .
Pojišťovna majetku A-1 odškodnila Lucky Lending za ztrátu. Právo věřitele žalovat výrobce o náhradu je tedy převedeno na pojistitele. Pojistitel má nyní právo žalovat výrobce, aby získal 700 000 USD, které zaplatil společnosti Lucky Lending.
Pojistitel se může rozhodnout, že zaplatí věřiteli částku jistiny z hypotéky plus veškerý nabytý úrok. Pokud zůstane nějaký dluh, pojistník musí zaplatit tuto částku pojistiteli.
Zrušení a neobnovení
Podle doložky o hypotéce musí pojistitel písemně oznámit držiteli hypotéky, pokud pojistitel tuto pojistku zruší nebo ji odmítne prodloužit . Pokud pojištěný nezaplatí pojistné, pojistitel musí před zrušením pojistné smlouvy oznámit věřiteli 10 dní předem. Pokud pojistitel zruší pojistku z jiného důvodu než nezaplacení pojistného, musí věřiteli poskytnout 30 dní předem. Pokud se pojistitel rozhodne, že neobnoví pojistnou smlouvu, musí poskytnout věřiteli deset dní předem.
Tyto storno podmínky mohou být upraveny státem. Například některé státy vyžadují, aby pojišťovny oznámili věřiteli nejméně 45 dní předem, pokud je politika zrušena z jiného důvodu než nezaplacení pojistného.