Pronájem nájemníkům s rejstříkem trestů

Použití kriminální historie při screeningu nájemců

Zatímco je nakonec rozhodnutím pronajímatele o tom, kteří nájemci umístí do svého pronájmu , stále existují určitá pravidla, která musí být dodržována. V rámci prověřování může pronajímatel získat přístup k rejstříku trestů. Pronajímatel musí dodržovat určitá pravidla při používání tohoto rejstříku trestů, aby přijímal nebo zamítl potenciální nájemníky . Zjistěte, co hledat v trestním rejstříku a co zahrnout do politiky trestní historie, abyste se vyvarovali obvinění z diskriminace.

9 Věci, které je třeba zvážit při pohledu na trestní rejstřík

1. Byla odsouzena osoba ?: Existuje velký rozdíl mezi zatčením za zločin a skutečným odsouzením za zločin. Zatčení vás nedopustí ničím, takže buďte opatrní, pokud se pokusíte odmítnout potenciálního nájemce jen na základě zatčení.
2. Co je přestupek? Jaký přestupek skutečně spáchal nájemník? Chápete povahu zločinu? Pokud tomu tak není, poraďte se s právníkem nebo policejním důstojníkem.
3. Jak vážné je přestupek ?: Byla potenciální nájemce povinen zaplatit pokutu nebo skutečně věznit za trestný čin, který spáchal? Ukradli košili z obchodního centra nebo někdo zastřelili?
4. Jak nedávno došlo k přestupku? Byl minulý rok ten nájemník spáchaný trestný čin, nebo se to stalo před 20 lety?
5. Kolik trestných činů existuje ?: Má potenciální nájemce jeden trestný čin, který má zvážit nebo má dlouhou část trestných činů?

1. Provádějí přestupky několik let nebo jsou seskupeny do jednoho období ?: Pokud se jedná o více trestných činů, všichni se vyskytují přibližně ve stejnou dobu nebo se trestné činy odehrávají během několika různých let?
2. Mohla by ohrozit ostatní nájemníky ? : Povaha trestného činu, který potenciální nájemník způsobil, dal jiným nájemcům riziko? Některými příklady by mohly být obchodování s drogami, znásilnění, obtěžování dětí nebo útoky a baterie. Pronajímatel je zodpovědný za udržování bezpečného prostředí, v němž mohou žít jeho nájemníci.

1. Mohl by útok na přestupek ovlivnit schopnost nájemce zaplatit ?: Bude kriminální historie nájemce ovlivňovat jeho schopnost platit měsíční nájemné? Nemá-li nájemník žádné minulé nebo stávající zaměstnání, máte právo odmítnout pronájmu tomuto nájemníkovi na základě jejich neschopnosti vyplatit nájemné.
2. Mohl by se stát, že by vás nájemný majetek ohrožil ? : Pronajímatel je zodpovědný za to, že si zajistí pronájem nemovitosti. Nahraje trestní rejstřík nájemce nemovitosti ohrožené? Některými příklady by mohlo být žhářství nebo vandalismus .

Můžete odmítnout bydlení jakémukoliv nájemníkovi s kriminální historií?

Ne. Široká politika popírání bydlení jakémukoli potenciálnímu nájemníkovi s jakýmkoli typem trestné činnosti by byla považována za diskriminační podle zákona o federálním zákonu o bydlení . Majitelé domu mohou mít zavedené zásady, které popírají bydlení osobám s určitou trestní minulostí, které by mohly ohrozit bezpečnost ostatních nájemců nebo majetku. Při pohledu na trestnou minulost nájemce musí pronajímatel také vzít v úvahu druh trestného činu, závažnost trestného činu a délku trvání přestupku. došlo.

Zajišťuje spravedlivé bydlení nájemníkům trestní záznamy?

Federální zákon o bydlení není specificky chráněn osobami s rejstříkem trestů z diskriminace v oblasti činnosti související s bydlením.

Spíše kancelář generálního advokáta společnosti HUD vydala pokyny týkající se toho, jak by se majitelé nemovitostí a ostatní v průmyslu souvisejících s bydlením měli obrátit na osoby s rejstříkem trestů, aby se minimalizovala možnost obvinění z diskriminace.

Specifické skupiny, které jsou chráněny ve společnosti Fair Housing, zahrnují barvu, postižení, rodinný stav , národní původ, rasu, náboženství a pohlaví. HUD se domnívá, že odmítnutí pronájmu osobám s rejstříkem trestů by mohlo mít za následek diskriminaci menšin.

Afričtí Američané a Hispánci jsou zatčeni, odsouzeni a vězněni mnohem vyššími sazbami než obyvatelstvo. Například v roce 2014 bylo 36 procent z celkového vězeňského věku ve Spojených státech amerických afrických Američanů, ale afroameričané byli pouze 12 procent z celkového počtu obyvatel a Hispanici tvoří 22 procent z vězeňské populace, ale pouze 17 procent z Hispánců z celkové populace.

Z tohoto důvodu se HUD domnívá, že politika pronajímatele, která omezuje nájemníky na základě kriminální historie, by neúměrně ovlivnila tyto menšinové skupiny více než potenciální nájemci jiných závodů, takže by to mohlo být považováno za diskriminační praxi.

HUD tuto diskriminaci rozdělí do dvou kategorií, neúmyslné diskriminace a úmyslné diskriminace.

Neúmyslná diskriminace proti menšinovým nájemcům s rejstříkem trestů

Společnost HUD používá třístupňový proces, který určuje, zda je politika kriminální historie pronajímatele diskriminační a že porušuje zákon o spravedlivém bydlení.

1. Má politika trestního řízení diskriminační účinek ?: Obžalovaný musí poskytnout důkazy, které by ukázaly, že tato politika negativně ovlivňuje ty, které mají určitou rasu nebo národní původ, více než jiné skupiny lidí. Státní nebo místní statistiky by měly být použity k prokázání tohoto bodu, ale pokud nejsou k dispozici, mohou být také použity národní statistiky. Každý případ je jedinečný, a proto musí používat konkrétní skutečnosti, jako jsou záznamy o nájemci, místní trestní statistiky a údaje ze sčítání lidu, aby podpořili své nároky.

2. Je politika nezbytná k dosažení legitimního nediskriminačního zájmu? : Nyní je na majiteli, aby poskytl důkazy prokazující, že jejich politika v oblasti kriminální historie není formou diskriminace, ale spíše nezbytnou politikou z jiného oprávněného důvodu. Mnoho majitelů nemovitostí tvrdí, že důvodem této politiky je ochrana bezpečnosti ostatních nájemců v jejich majetku. Vzhledem k tomu, že jednou z hlavních povinností pronajímatele je ochrana bezpečnosti jejich nájemníků a jejich majetku, je to obecně považováno za oprávněný důvod odmítnout pronájmu nájemníkovi s kriminální historií.

Pronajímatel však musí poskytnout konkrétní důvod, proč konkrétní trestní dějiny nájemce ohrožují bezpečnost majetku a nájemníků. Obecné tvrzení, že někdo s kriminální historií je nebezpečnější než kdokoliv bez kriminální historie, to nebude vydržet. Specifickým příkladem může být odepření pronájmu případnému nájemníkovi, který je odsouzený sexuální delikvent, protože by mohl ohrozit ostatní nájemníky.

Majitelé mají právo odmítnout pronajmout budoucí nájemníky, kteří mají v minulosti odsouzení za trestné činy, avšak tato politika nemůže být politikou, která vylučuje jakoukoli osobu, která byla někdy odsouzena za nějaký trestný čin. Politika musí být konkrétní, když uvádí, že pronajímatel nebude pronajat osobám s odsouzením v trestním řízení, které by mohly ohrozit bezpečnost nájemců nebo majetku. Například jednotlivec s historií jízdenek na dopravu pravděpodobně nepředstavuje zvýšenou hrozbu pro další nájemníky, ale osoba, která je odsouzený drogovým prodejcem, by mohla.

Kromě toho si pronajímatelé nemohou odmítnout pronajmout budoucího nájemníka, který byl zatčen, ale nebyl odsouzen, protože zatčení neznamená, že se osoba dopustila nějakého zločinu. Pronajímatel proto nemůže prokázat, že tato osoba představuje pro ostatní nájemníky v majetku vyšší riziko.

Nakonec musí pronajímatel vzít v úvahu, jak nedávno došlo k trestnému činu. Bude těžší odůvodnit odmítnutí pronájmu budoucímu nájemníkovi, pokud k trestnému činu došlo před 20 lety.

3. Existuje méně diskriminační alternativa ?: Pokud je pronajímatel schopen prokázat, že má oprávněný důvod pro zavedení politiky v oblasti rejstříku trestů, pak je nyní na žalobce, aby dokázal, že existuje jiný, méně diskriminační způsob , aby majitel domu dosáhl tohoto cíle. To by mohlo zahrnovat prohlížení dalších faktorů, kromě pohledu na kriminální historii nájemce, jako je nájemní nájemní smlouva, věk v době trestného činu nebo úsilí nájemce o rehabilitaci po přestupcích.

Úmyslná diskriminace proti maloletým nájemníkům s rejstříkem trestů

Pronajímatel by mohl být obviněn a odsouzen za diskriminaci, pokud zachází s námořníky s obdobnými záznamy z rejstříku jinak. Pokud mají dva budoucí nájemci podobné trestné minulosti, ale jsou to různé rasy, a pronajímatel uděluje výjimky jednomu nájemníkovi a nikoli jinému, mohlo by to být porušení Fair Housing.

Například pokud jsou všechny ostatní faktory podobné, pronájem asijského muže, který byl odsouzen za krádež automobilu, ale odmítl si pronajmout Hispánce, který byl odsouzen za krádež automobilu, by vás mohl vést k obvinění a potenciálně odsouzenému diskriminace bydlení. Dalším příkladem úmyslné diskriminace během procesu screeningu nájemníků by bylo vyprávění někoho, kdo zněl telefonicky afroameričanem, že jejich záznam v trestním rejstříku by je diskvalifikoval z pronájmu vašeho majetku, ale umožnit někomu, který zněl kavkazský po telefonu, aby si prohlížel majetek navzdory podobnému trestní rejstřík.

Je na potenciálním nájemníkovi, aby předložil důkazy, které dokazují, že pronajímatel diskriminuje jeho nebo její osobu, protože je členem určité skupiny a jiným potenciálním nájemcům s podobnou trestnou minulostí zacházelo jinak, protože patří do jiné rasy nebo skupiny . Pronajímatel bude muset poskytnout důkazy prokazující, že existuje i jiný faktor, kromě rasy, který mu způsobil pronajmout si jednoho nájemce a nikoli druhého. Pronajímatel může i nadále používat jiné kvalifikační standardy , které nejsou považovány za diskriminační, aby si zvolili nájemce, například schopnost nájemce zaplatit nájem včas .

Odmítnutí potenciálního nájemce za trestné činy související s drogami

Pronajímatel nemůže být odsouzen za neúmyslnou diskriminaci za odmítnutí pronájmu nájemníkovi, který byl odsouzen za "nezákonnou výrobu nebo distribuci kontrolované látky". To nezahrnuje nájemníky, kteří byli zatčení, ale nebyli odsouzeni za takové trestné činy, nebo nájemci, kteří byli odsouzeni nebo zatčeni kvůli držení drog.

Zatímco pronajímatel má oprávněné právo odepřít bydlení jednotlivci, který byl odsouzen za nelegální výrobu nebo distribuci drog, pokud pronajímatel použije pouze toto odsouzení k odmítnutí bydlení členům určité rasy, národního původu nebo jiné skupiny, může pronajímatel být stále obviněn a odsouzen za úmyslnou diskriminaci v oblasti bydlení. Důvodem je to, že pronajímatel využívá odsouzení na drogy jako pokrytí rasové diskriminace.